"내년 부동산 시장 최대 변수는 PF…주택 공급량 감소에 치명적"

[땅집고] “지난해와 올해까지 인허가 물량이 많이 줄어든 영향이 이제 본격화할 가능성이 큽니다. 공급 감소 여파로 내년 하반기부터 수도권은 최대 5%, 지방은 광역시를 중심으로 3% 내외로 오를 것이라고 예상합니다.”

올해 부동산 시장은 경기 불황, 고금리, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 등으로 위기에 내몰렸다. 내년에는 기준 금리 인하, PF 사업장 문제 등이 시장을 뒤흔드는 변수로 작용할 수 있다. 한국주택학회장인 김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수는 “인허가 부족으로 인해 공급량이 줄어든 영향이 시장에 나타날 것”이라면서 “내년 상반기에는 하락하거나 보합세를 보이고 하반기부터 차차 상승 국면으로 접어들 것”이라고 전망했다.

-내년 주택 시장 매매 가격과 전세금 변동률, 얼마나 예상하나.

“지난해부터 올해까지 인허가 물량이 계속 줄었다. 수요 감소가 인허가 감소 폭보다 크면 가격이 내려가고, 그 반대라면 가격이 올라갈 텐데 후자가 더 가능성이 크다고 본다. 매매가 기준으로 서울과 수도권은 최대 5%, 지방은 광역시를 중심으로 3% 내외 오를 것이라고 예상한다. 상반기까지는 하락과 보합세를 지속하다 하반기 들어 올라가는 ‘상저하고’의 형태가 되지 않을까 생각한다.

전세가의 경우, 지금도 상승하고 있고 내년에도 오를 것으로 예상한다. 공급 물량이 줄어든 여파가 전세 물량 감소로 이어지고 있고 결국 전세가 상승에도 영향을 미칠 것이기 때문이다.

전세기피 현상도 주목해야 한다. 빌라나 다세대 주택은 보증부 월세로 넘어가지만, 아파트의 경우 상대적으로 안전하다는 판단에 수요가 몰린다. 이런 이유로 아파트 전세가는 상승 압력이 높을 것이다. 금리가 인하할 전망이라는 점도 전세가 상승에 영향을 준다. 전세 대출 수요가 많아지기 때문이다. 결국 전세 시장도 강보합 혹은 다소 상승할 것이라고 본다.”

-내년 부동산 시장의 최대 변수는 무엇인가.

“가장 큰 변수는 PF다. 정부가 단기적으로 유동성 문제가 생긴 사업장은 살려주고 분양 가능성이나 수익성이 없는 사업장은 정리할 계획이라고 밝혔다. 그렇게 되면 중소업체들의 부도가 더 늘어날 가능성이 있고 그렇게 되면 분양이나 입주에 영향을 줄 수 있다. 총선 전후로 순조롭게 사업들이 흘러가면 좋겠지만, 그게 안돼서 중소업체 부도가 심화하면 이들이 진행하는 주택 사업들이 멈추게 된다. 그러면 공급량 감소가 심각해질 것이고 가격 불안을 가져올 가능성이 크다.

전세사기 문제도 여파를 미친다. 지금까지 공식적으로 인정받은 피해 규모만 약 1만 명에 이른다. 정부가 예방책을 제대로 마련하지 않으면, 정책의 허점을 이용해 대량의 전세사기가 벌어질 가능성이 여전히 남아있다. 지역에 따라 전세가율이 100% 넘어가는 주택이 많다. 그럼에도 전세계약이 꾸준히 체결되고 있는데 전세가가 내려가는 국면이 오면 전세사고나 사기 문제가 대규모로 발생할 수 있다.

금리도 고려해야 한다. 약 세 차례, 총 0.75%p 정도 내려갈 수 있다는 전망이 나오는데, 이에 따라 시장에 변화가 클 것으로 본다. 이대로 동결되거나 조금씩 낮추게 되면 소비 심리도 살아나고 시행사도 숨통이 좀 트일 수 있을 것 같다.”

-실수요자, 내년에 집사도 되나.

“앞서 언급했듯 지난해 공급량이 줄었고 올해 다시 공급량이 줄었다. 아무리 중간에 회복한다고 하더라도 결국 1~2년 정도는 공급 감소에 대한 영향을 받을 수밖에 없다. 2025년, 2026년 이후 1~2년 정도 영향을 받는다는 점을 고려하면, 거래량이 없고 가격이 많이 내린 내년 상반기 즈음 사는 게 유리하다고 볼 수 있다.”

-현재 부동산 정책에서 가장 시급하게 보완해야 할 점은.

“주택 시장에 대한 오해 없이 정책을 풀어나가야 한다. 공급량이 조금만 늘면 과잉 공급, 대형 평수 이야기하면 주택 과소비라는 이야기가 나오는데 이는 현실적이지 못하다. 1~2인 가구가 많기 때문에 소형주택만 많이 지으면 된다는 것도 안이한 생각이다.

우리나라 정도 소득 수준을 가지고 있으면 주택의 양이나 질적인 측면에서 훨씬 더 발전해야 한다. 일본이나 영국의 경우 주택 수도 훨씬 많고 주택의 질도 상당히 좋다. 지금의 주택은 전쟁 이후 재료나 건축 기술이 충분치 않을 때 지어진 집들이 많다. 지은 지 30년이 지난 주택이 전체 재고의 25%에 달한다. 주택의 양, 질 모두 보완이 시급하다.”
/배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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