입력 : 2023.12.25 07:30
[땅집고] “내년 부동산 시장 전망도 그리 밝지 않습니다. 인허가 물량이 급감하고, 신축 아파트가 귀한 상황에서 새로운 택지가 적은 서울은 결국 재개발·재건축이다.” (김제경 투미부동산컨설팅 소장)
재개발·재건축 전문가로 꼽히는 김제경 소장은 20일 땅집고 주관한 ‘2024 부동산콘서트’에서 제2의 마용성(마포·용산·성동)이 될 투자처를 꼽았다. 영하권 날씨에도 이날 상연재 서울역점에서 열린 강연장은 관객들로 꽉 찼다. 김 소장은 “분양가가 크게 오르면서 좋은 동·호수를 가져갈 수 있는 입주권의 메리트가 훨씬 더 커졌다”며 “입지가 좋지만 개발이 덜 된 북아현뉴타운·노량진뉴타운이 유망지로는 가장 높이 평가할 수 있다”고 했다.
공사비가 크게 오르면서 건설 현장이 난항을 겪고 있다. 2년 전만 해도 1평(3.3㎡)당 500만원이 안 되던 가격이 700~800만원까지 치솟았다. 공사비가 급등하면서 분양가격이 시세를 웃도는 단지가 속출하고 있다. 과거 로또 청약 시대가 완전히 막을 내린 것이다.
김제경 소장은 참석자들에게 자금이 부족해 한남과 압구정·여의도와 같은 ‘몸집이 큰’ 재건축 투자를 노리지 못한다면, 동작구 노량진뉴타운, 서대문구 북아현뉴타운, 동대문구 이문·휘경뉴타운을 눈 여겨 볼 것을 권했다. 김 소장은 “노량진뉴타운이 흑석뉴타운에 가려 빛을 보지 못했다”며 “노량진역은 1·9호선이 지나는데다 장승배기역은 7호선을 타면 고속터미널과 강남 일대, 서부선은 여의도까지 간다”고 했다.
노량진뉴타운은 1·3구역이 입지가 가장 좋다는 평가를 받고 있다. 노량진역이 가깝기 때문이다. 투미부동산컨설팅 측에 따르면, 1구역 매물 초기 투자금액은 13억원, 노량진뉴타운에서 투자금액이 가장 저렴한 7구역은 8억원이 필요하다. 김 소장은 “노량진뉴타운 9000가구가 들어서면 이 일대 대장주가 가격을 리드하면서 마포·성동 만큼 가치가 높아질 것이다”고 했다.
강북에서는 북아현뉴타운과 이문·휘경뉴타운을 주목했다. 마포구 아현뉴타운과 마주보고 있는 북아현뉴타운 일대는 1만1000가구로 개발한다. 역세권인 2구역과 가장 규모가 큰 3구역이 아직 재개발이 진행 중이다. 일반분양이 잘 될 가능성도 높아 분담금도 크지 않을 것이라는 게 김 소장의 설명이다. 지하철2호선 아현역 역세권인 2구역은 3구역보다 1억원가량 더 비싸다. 그는 “북아현2구역 투자 금액은 8~9억원 선이다”며 “마포구와 비교하면 엄청난 가격 경쟁력이 있는 셈이다”고 했다.
김 소장은 내년 부동산 시장은 양극화가 심화할 것으로 전망했다. 게다가 인허가 물량이 급격히 줄어든 상황에서 신축 아파트 품귀 현상은 더욱 짙어질 것으로 전망했다. 국토교통부에 따르면, 10월 누계 주택 인허가실적은 전국 27만3918가구로 전년 동기 대비 36% 감소했다. 수도권은 10만8220가구로 전년 동기 대비 27.7%, 지방은 16만5698가구로 전년 동기 대비 40.5% 줄었다.
땅집고 부동산 콘서트는 18일부터 21일까지 사흘간 진행됐다. 고준석 제이에듀투자자문 대표, 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 표찬 하우에스테이트 대표, 전원주택 입지분석 유튜버 찍사홍(홍진광)이 강연자로 나서 경매·재개발 투자 포인트와, 지하철역세권·전원주택 입지 분석을 집중적으로 제시했다. 땅집고 부동산 콘서트 강연은 유튜브 채널 ‘땅집고’에 게재될 예정으로, 추후 시청이 가능하다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com
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