입력 : 2023.12.22 13:56 | 수정 : 2024.01.03 18:32
[권강수의 상가투자 꿀팁] 인기 낮은 내부상가, 검토해볼만한 경우는?
[땅집고] 창업자와 투자자들이 선호하지 않는 대표적 상가 중 하나가 ‘내부상가’이다. 내부 상가란 외부와 연결되는 문이나 창이 없어 외부에서 바로 진입이 불가능한 상가를 뜻한다. 일명 ‘먹상가’라고 불리기도 한다. 상가에서 중요한 것이 노출성과 진입 편리성인 점을 감안하면 큰 장애물이다. 이같은 내부 상가는 오피스텔 내 상가와 같은 주상복합형 상가나 테마상가 등에서 볼 수 있다.
상가투자자에게 있어 내부상가는 기본적으로 주의를 요하는 물건이다. 외부 고객유입이 어렵기에 창업자들이 입점을 꺼리고 그러다보면 공실이 생기기 쉽다. 다만 다음 사항들이 만족된다면 투자관점에서 검토해볼 수 있다.
첫째, 내부상가라는 점 때문에 가격이 낮게 책정돼 가격메리트가 크다면 눈여겨볼 수 있다. 보통 내부상가는 외부로 창이 드러난 상가에 비해 매매가가 낮은 편이다. 그래서 임대료 또한 아주 낮게 제안할 수 있어 창업자가 내부상가라는 단점이 있더라도 저렴하다고 느껴 입점할 가능성이 있다.
둘째, 내부상가임에도 임차인이 정해져있는 선임대상가이고 해당 수익률에 만족할 수 있다면 투자를 생각해볼 수 있다. 상가투자의 본질이 만족스러운 임대수익인데, 이것이 해결된다면 어지간한 단점은 해소된다고 본다. 다만 임대차계약을 맺은 임차인이 장기적으로 안정적으로 영업해나갈 수 있는지도 체크해야 한다. 추후 환금성이 떨어진다는 점도 감안해야한다.
셋째, 가격 메리트가 있는 상황에서 내부 수요만으로 영업이 가능하다면 역시 관심을 둘만하다. 내부상가가 많은 주상복합상가나 테마상가 중에 내부 거주자나 근무자, 또는 방문고객만으로 충분히 수요가 확보되어 추가적인 유동인구 유입이 중요하지 않은 경우가 있다. 이때는 내부에 있다는 이유만으로 이들 내부고객을 수요층으로 확보할 수 있다.
그렇다면 창업자 입장에서는 어떻게 내부상가를 바라봐야할까? 우선 유동인구나 외부 고객의 진입이 중요한 업종이라면 창업을 피하는 것이 좋다. 창업자를 바라보고 위치가 어디든 찾아올 팬같은 고객들이 없다면 운영이 험난할 수 있다.
반면 내부고객만으로 운영이 가능한 업종이라면 검토해볼만하다. 이때 내부상가인만큼 다른 상가들에 비해 낮은 보증금과 임대료를 제시할 필요가 있다. 실제 내부상가라는 특성을 강조해 임대료와 보증금을 낮춰 운영수익률을 높일 수 있다.
내부상가 계약 후 영업을 시작할 때는 노출성과 진입성의 약점을 보완하기 위해 노력할 필요가 있다. 우선 내부 거주자나 근무자들의 유동동선을 파악해 이들의 눈에 띄기 위해 애써야한다. 관리사무소와 협의해 건물 내부와 엘리베이터 등에 가게를 알릴 수 있는 광고지, 현수막, 외부 간판, 입간판 등을 부착하고 내부간판으로 이들의 눈을 끌 필요가 있다. 사무실이 많은 경우 필요하다면 입점해있는 기업들을 찾아가 홍보하는 것도 좋다. 또 SNS나 인터넷이 발달해 내부상가여도 방문할 외부고객을 찾는 것이 가능해진 시기라는 점도 내부상가에서 운영을 가능하게 하는 요소다./글=권강수 상가의 신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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