입력 : 2023.12.22 11:30
[땅집고] 정부가 내달 재건축 사업에서 안전진단 단계를 생략하는 방안 등 재개발ㆍ재건축 규제 완화 대책 발표한다. 윤석열 대통령이 최근 재개발ㆍ재건축 사업 기준을 대폭 완화해야 한다는 파격적인 발언을 내놓자 속도를 내는 것이다. 역대 최악의 주택 공급난에도 국토교통부가 이렇다할 해결책을 제시하지 못하자 윤 대통령이 직접 ‘등판’, 대안을 제시했다는 해석이 나온다. 윤 대통령는 규제완화를 통한 주택공급 확대를 공약했으나 주택인허가가 급감하고 있다.
22일 업계에서는 정부가 재개발ㆍ재건축 사업 규제 완화에 나설 경우 사업 비용과 시기는 크게 줄어드는 긍정효과를 기대하면서도 실질적 효과는 크지 않거나 부작용이 일어날 수 있다고 보고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현 시점에서 재개발ㆍ재건축의 착수기준을 ‘위험성’에서 ‘노후성’으로 바꾼다는 논의를 꺼낸 것은 긍정적”이라면서 “지금 같은 주택시장 침체 시기에 규제 완화가 나와야 가격급등으로 이어지지 않기 때문”이라고 말했다.
이 연구원은 “사업소요기간 단축과 비용절감 효과를 기대할 수 있어 정비사업을 추진하는 사업지에서는 긍정적인 요인”이라면서도 “다만 정비사업 착수기준을 변경은 결국 인허가 단계를 완화한다는 내용에 그친다”고 덧붙였다. 착수기준을 변경하더라도 지금은 1기 신도시 특별법같은 얘기처럼, 용적률 상향 등 인센티브를 각 단지별로 얼마나 적용하는지는 아직 미정이므로 막연하게 미래가치를 기대하는 것은 주의해야 한다는 얘기다.
안전진단 단계를 생략할 경우 또다른 혼란이 생길 수 있다는 목소리가 나온다. 정경찬 한국토지신탁 팀장은 “조합 설립 전 주민들이 안전진단을 하면서 돈을 모금하는 것 자체가 사업 의지를 알 수 있는 바로미터 역할을 해왔는데, 대표성이 있는 단체가 없어지면서 최악의 경우엔 아무나 정비계획을 내서 혼란이 이어질 수 있다”고 했다.
재건축 사업에서 안전진단을 생략한다고 속도가 빨라지지는 않을 것이라는 전망도 나온다. 정 팀장은 “안전진단 완화는 긍정적인 측면이 있지만, 속도면에서 큰 영향은 없다고 본다”며 “지금도 이미 안전진단 끝내고 서울시 도시계획위원회에 대기하는 단지가 수두룩하기 때문”이라고 설명했다.
정치권, 건설 업계에 따르면 정부는 재개발ㆍ재건축 규제 완화 대책 발표에 나설 전망이다. 내달께 30년 이상 노후주택 재건축 시 안전진단 생략하는 방안과 주택 재개발 진행을 위한 주민 동의 요건을 대폭 완화하는 방안 등이 골자다. 여권 관계자들은 최근 다수의 언론 인터뷰를 통해 “국토교통부가 내년 1월 대책을 준비하고 있다”고 밝혔다.
앞서 윤 대통령은 지난 21일 서울 중랑구 모아타운 현장을 방문한 자리에서 “재건축과 재개발 착수 기준을 ‘노후성’으로 완전히 바꿔야 한다”는 파격 발언을 내놨다. 재건축의 경우 가장 핵심적인 안전진단을 하지 않고 노후성으로 가부를 판단한다는 뜻이기 때문에 사실상 재건축 안전진단 폐지를 언급했다는 해석이 나온다.
현행대로라면 재건축을 하기 위해서는 준공 30년이 지났다는 점을 충족해야 한다. 이후 1차와 2차로 나눠지는 정밀안전진단을 거친다. 1차는 일반적으로 3~6개월 정도가 걸리고, 이후 2차가 필요하면 다시금 6개월 이상이 걸린다. 안전진단을 받은 후에는 등급에 따라 가부 여부가 갈린다.
D등급 이하를 받아야 재건축이 가능하다. C등급은 수평증축만 허용하는 리모델링, B등급 이상 받아야 수직증축을 허용하는 리모델링이 가능하다. 안전진단은 조합 설립 이전이라 주민들이 직접 모금을 통해 비용해야 하는 부담도 크다. 만일 30년 연한 시기를 못 채운 단지는 리모델링에 나서나 재건축 조건을 만족할 때까지 더 기다렸다가 다시 안전진단을 시도한다.
재개발 사업에는 이런 안전진단 절차가 없다. 동네가 얼마나 낙후한 상태인지 노후도를 살펴 진행하는 구조다. 낡은 불량 건축물이 전체 건축물의 3분의 2 이상인 면적 1만㎡ 이상 일 경우 재개발 대상지가 되는 식이다. 때문에 정부는 재개발 규제에 대해서는 정책금융기관을 통해 신용 보증에 나서고, 노후도나 주민 동의 등 재개발 요건 완화 방안을 함께 검토 중으로 전해진다.
/박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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