입력 : 2023.12.13 14:25
[땅집고] 엠디엠자산운용과 하나증권이 약 1500억원 규모 영국 버밍엄 ‘갤러거’(Gallagher) 쇼핑몰 만기 연장에 성공했다. 국내 기관투자자가 출자해 유럽 상업용 부동산에 투자한 펀드 중 첫 사례다. 최근 해외 부동산이 침체에 빠지면서 관련 펀드 등의 상품들이 만기 연장에 실패해 급히 청산하는 경우가 많은 가운데, 이 펀드는 리파이낸싱에 성공해 눈길을 끈다.
업계에서는 이 부동산 자산이 오피스가 아닌 쇼핑몰이란 점에 주목했다. 이 쇼핑몰은 코로나 팬데믹 기간을 비롯해 그 이후에도 100%에 육박하는 임대율을 기록해, 임대 수입이 안정적으로 확보된 상태였다. 코로나 펜데믹 기간동안 해외 오피스와 쇼핑몰은 똑같이 위기를 맞았지만, 팬데믹이 끝난 이후 쇼핑몰은 공실이 줄고, 오히려 매장이 더 늘어나면서 임대료가 오르는 등 활기를 띠고 있다는 평가다. 반면 오피스는 재택 근무 등의 영향으로 주요 도시에서 두 자릿수 공실률이 나올 만큼 침체를 벗어나지 못하고 있다.
■ 엠디엠자산운용, 英 쇼핑몰 리파이낸싱 성공…1500억원 규모
엠디엠자산운용과 하나증권이 영국 버밍엄에 있는 ‘갤러거’(Gallagher) 쇼핑센터의 약 9000만파운드(1489억원) 규모 리파이낸싱을 성사시켰다고 11일 밝혔다.
이번 리파이낸싱 건의 자문 서비스를 제공한 글로벌 종합부동산서비스 기업 CBRE에 따르면 갤러거 쇼핑파크는 영국 버밍엄 북서쪽의 웬즈베리 M6교차로 9번 국도에 위치했으며, 대지면적은 7만4000여㎡, 연면적은 3만3000여㎡ 규모다. CBRE는 이 상가의 임차율은 100%로 운영 중이라고 밝혔다. 주요 임차인으로는 유명 전자제품 소매기업인 ‘커리스’(Currys) 등이 있다.
이 쇼핑 단지는 2018년 KKR로부터 엠디엠자산운용과 주요 출자자(LP)로 참여한 하나증권이 함께한 한국 부동산 펀드가 인수했다. 자산은 리테일 전문 운영사인 쿼드런트(Quadrant)가 관리하고 있다.
이번 리파이낸싱에는 기존 선순위 대주인 독일계 은행 도이체판트브리프방크(Deutsche Pfandbriefbank AG, PBB), 아레알(Aareal Bank AG)은 물론 영국계 사모펀드(PEF) 애슈비캐피탈(Ashby Capital)이 중순위 대주로 신규 참여했다. 엠디엠자산운용은 리파이낸싱 과정에서 축소된 기존 선순위 대출 금액을 메자닌 대출 유치를 통해 충당해 펀드 투자자의 추가 출자 부담을 최소화했다는 설명이다.
■ 재택근무 확산…오피스는 망했지만, 지역 쇼핑몰은 되살아났다
주목할 점은 이 빌딩은 코로나 펜데믹에도 100%에 육박하는 임대율을 기록해 임대 수입이 확보됐다는 점이다. 미국을 비롯해 영국 및 유럽 전역의 부동산 시장이 침체하고 코로나 팬데믹 이후 재택·원격근무가 늘며 오피스는 공실률이 치솟았지만, 쇼핑몰은 오히려 매장이 늘고 임대료가 오르는 등 되살아나는 분위기란 평가다.
코어사이트 리서치(Coresight Research)는 미국 쇼핑몰 전망(The State of American Mall 2023)에서 “미국 쇼핑몰이 죽었다는 말은 지나치게 과장된 표현”이라며 “새로운 환경에 적응하고 있을 뿐 오프라인 소매업은 다시 반등했다”고 했다. 이 보고서는 “2022년 2016년 이후 처음으로 폐점보다 개점 매장이 더 많았고, 2022년에는 쇼핑몰 소매점 판매율이 11% 이상 증가했다”고 밝혔다.
CBRE에 따르면 오프라인 리테일 매장이 2년 연속 순증가를 기록했다. 올해 2분기 기준 임대 가능한 리테일 공간이 4.8%로 떨어져 18년 이내 가장 낮은 수준을 기록했다. 임대료도 올랐다. 지난 2분기 평균 임대료가 23달러로 10년 이내 가장 높았으며 2020년 2분기 이후 6.3% 올랐다.
함현일 美시비타스 애널리스트는 “재택근무가 확산하면서 오피스는 공실률이 높아졌지만, 쇼핑몰의 경우 일하는 주중에 주변 식료품점이나 식당 등 여러 소매점을 방문하는 사람이 늘어나면서 교외 지역 등에서 견고한 소비세가 잇따랐다”며 “그간 온라인 쇼핑몰 시장이 커지면서 오프라인 쇼핑몰은 축소됐는데, 온라인몰 성장에 한계를 느낀 업체들이 오프라인 매장을 늘려가면서 공급도 부족한 상태”라고 했다.
크리스 고우(Chris Gow) CBRE 영국 대출 및 구조화금융 부문 총괄은 “현재 시장 상황과 기복에도 불구하고 갤러거 쇼핑 파크와 같은 양질의 자산에 대한 대출 유동성은 여전히 공고하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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