1기 신도시 중 용적률 최고 '중동', 특별법 통과로 득실 따져보니

[땅집고] 부천 중동 ‘대우동부아파트’는 서울 지하철 7호선 부천시청역 4번 구에서 50m만 걸으면 도착할 정도로 초역세권 입지다. 단지 좌측과 북측에는 초등학교가 1개씩 있어 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’에도 해당한다.

왕복 10차선 도로인 길주로만 지나면 전철역과 연결된 이마트, 현대백화에 도착할 정도로 쇼핑 인프라도 우수하다. 두 건물을 지나면 먹자골목 나오는데, 골목 끝엔 12만3493㎡(3만7356평) 규모 중앙공원이 있다.

이처럼 역대급 생활 인프라를 갖춘 곳이지만, 가격은 기대만큼 높지 않다. ‘대우동부’ 전용 134㎡는 이달 8억3000만원에 손바뀜했다. 3.3㎡(1평) 당 가격이 2000만원이 채 안 된다. 비슷한 시기 부천 옥길동 ‘부천옥길자이’ 전용 84㎡는 3.3㎡ 당 2300만원 선인, 7억7000만원에 팔렸다.

■ 특별법 통과…용적률 500% 적용 가능!

중동신도시는 부천의 최중심지이지만, 최근 옥길지구 등이 생기면서 1위 입지를 넘겨줬다. 그러나 앞으로는 중동신도시 아파트 가격 역시 재평가받을 가능성이 높다. ‘1기 신도시 특별법’(노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 제정이 초읽기에 들어갔기 때문. 국회 국토교통위원회는 지난 달 29일 국토법안소위원회를 열고 1기 신도시 특별법을 의결했다.

이 법에는 택지 조성 사업이 완료된 후 20년이 지난 100만㎡ 이상의 노후 택지지구에 안전진단 면제·토지 용도변경·용적률 상향 특례 등 재정비 혜택을 주는 내용이 담겼다. 전국 51개 노후 택지를 대상으로, 용적률을 법정 상한의 150%까지 완화해준다.

다만, 무분별한 용적률 상향 적용 우려해야 한다는 의견도 있다. 변서경 주택산업연구원 부연구위원은 “위치, 주변 환경과 관계없이 신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다”며 “기본 일괄 상향 용적률(50~100%포인트)을 부여하고 여기에 추가로 지역 특성별 차등 상향 용적률(50~100%포인트)을 주는 방안 등을 심층적으로 검토해야 한다”고 했다.

■ 1기신도시 중 용적률 최고!…정비사업 1건

중동신도시 아파트 평균 용적률은 무려 226%다. 1기 신도시 중 가장 높다. 총 47개 단지 중 43개 단지의 용적률이 200%를 넘는다. 용적률이 150% 미만인 곳은 아예 없다. 이로 인해 업계에서는 중동의 경우 사실상 특별법이 아니면 정비사업이 불가능하다는 이야기가 나왔을 정도다.

총 면적 5456㎢(1650평)인 중동신도시에는 47개 아파트 단지에 총 5만2669가구가 있다. 면적이 5106㎢(1554평)인 평촌신도시에 4만1401가구가 거주한다는 점을 고려하면 인구 밀도가 높은 편이다. 이 역시 높은 용적률에서 기인한 현상으로 풀이된다.

이로 인해 그간 중동에선 정비사업이 활발하지 않았다. 높은 용적률은 원주민 입장에서 정비사업 수익성을 떨어뜨리는 대표 요인이다. 일반분양 가구를 확보하기 어려워 조합원 분담금으로 공사비를 충당해야 한다.

주택산업연구원에 따르면 이달 기준 중동에서 정비사업을 추진하는 단지는 1곳으로, 전체의 2%에 불과하다. 산본(39%), 평촌(19%) 대비 낮은 수준이다. 1개 단지는 1994년 지어진 ‘금강마을’(1962가구)이다. 올해 4월 재건축추진위를 꾸린 뒤 올 9월 재주민 사전 동의율 77%를 확보했다. 재건축을 위해서는 소유자 3/4 이상 동의가 필요하다.

■중동신도시, 법정용적률 조금만 더 받아도 재건축하겠네~

중동신도시는 1기신도시 특별법 수혜를 볼 수 있을까. 전문가는 긍정적으로 바라봤다. 중동 아파트는 대부분 용적률 300%까지 허용되는 제3종 일반주거지역에 있는데다, 추가 용적률을 받을 길이 열렸기 때문.

윤주선 홍익대 건축도시대학원 초빙교수는 “중동신도시는 평균 용적률을 350%로 목표로 정비사업을 하는 게 적당하다”며 “특별법이 통과됐다고 해서 500%으로 지었다간, 쾌적한 주거환경을 잃을 수 있다”고 했다.

그러면서 “다른 지역보다 자족용지 비율이 10%로 높지만, 여전히 자족도시 기능을 하기엔 부족한 실정”이라며 “전반적인 도시 계획을 다시 짜면서 이 비율을 20% 안팎으로 끌어올려야 한다”고 강조했다.

실제로 용적률 상향이 가능해지면 이 일대 재건축을 급물살을 탈 것으로 전망된다. 주산연에 따르면 중동신도시 아파트에서 대지지분 15평 기준, 종전 용적률 207%에서 350%로 상향하는 조건으로 재건축을 하면 250%로 상향하는 것보다 조합원 분담금은 6000만원 넘게 줄어든다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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