[땅집고] “이문아이파크자이 30평대 분양가가 12억~14억까지 뛰었습니다. 이제 분양권 투자 시대는 끝났습니다.”

국내 최고 재개발·재건축 전문가 중 한 명인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이제는 ‘로또 청약’ 시대가 막을 내리고 재개발·재건축 조합원 입주권을 사는 게 더 유리하다”며 “공사비 상승으로 분양가가 너무 올라 내년부터는 조합원 입주권 투자가 더 유리할 것이다”고 했다. 김 소장은 같은 금액이라면 분양권보다는 입주권을 사는 게 훨씬 낫다고 강조했다.

김 소장은 내년 주목해야 할 재개발 투자처로 서울 서대문구 북아현뉴타운, 동작구 흑석뉴타운과 노량진뉴타운, 동대문구 이문휘경뉴타운을 꼽았다. 그는 “이 지역들은 공통적으로 입지가 뛰어나다는 평가를 받는 곳이라 10년 후 정비사업이 끝나면 마용성(마포·용산·성동구)에 버금가는 주거지로 탈바꿈할 것이다”고 했다.

땅집고가 이달 20일 오후 7시 개최하는 ‘땅집고 부동산 콘서트’에서 김제경 소장은 “제2의 마용성으로 급부상할 재개발 투자처와 입주권 투자 노하우를 전할 예정이다. 김 소장은 구독자 14만인 부동산 전문 유튜브 채널 ‘투미TV’를 운영하며, KB금융지주 경영연구소 부동산 자문위원 등으로도 활동 중이다.
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-분양가가 많이 올랐다. 청약 시장 ‘옥석 가리기’ 양상도 나타난다.

“이제 분양권 투자 시대는 끝났다. 올해 초까지만 해도 청약 노리라는 소리도 많이 했는데, 2024년에는 애매할 것 같다. 분양가가 너무 뛰었기 때문이다. 단적인 예시로 최근 분양한 ‘이문아이파크자이’ 30평대가 12억원에서 14억원까지 분양했다. 입주권과 비교해 가격이 훨씬 비싸다.

이 단지 입주권이 총 12억원 정도인데 초기 투자금액은 8억원에 형성돼있고 분담금 4억원은 입주할 때 납부한다. 입주권과 분양가가 가격이 동일하다면 결론적으로는 입주권이 싼 거다. 왜냐면 입주권이 아파트 동호수가 더 좋고, 발코니 확장이나 시스템 에어컨 등 옵션을 무상 지급하는 경우가 많기 때문에 최종 분양가까지 고려하면 입주권이 저렴하다. 물론 초기 투자 금액은 많이 들어갈 수 있지만, 돈만 있다면 결국 입주권 투자가 유리하다. 목돈이 어느 정도 있다면 입주권 투자를 추천한다.”

-어느 지역을 추천하고 싶나

“강남3구 다음으로 주거 선호도가 높은 곳이 ‘마용성’이다. 이 중 용산은 원래 비쌌고, 마포와 성동은 뉴타운 등 재개발 정비사업 진행되면서 동네가 천지개벽한 사례다. 지금 과거의 마포·성동 같은 뉴타운 끼고 있는 곳이 바로 서대문구(북아현뉴타운), 동작구(흑석뉴타운, 노량진뉴타운), 동대문구(이문휘경뉴타운)이다. 현재 동네 이미지는 조금 떨어지지만, 이 곳에 입주권 투자하면 향후 최소 10년이 지난 정비사업 완료 후 확실히 좋아질 지역이라고 본다.”

-구역이 다 광범위하다. 구체적으로 꼽아준다면.

“북아현뉴타운은 현재 2구역과 3구역에 투자가 가능하다. 신축 아파트 33평에 입주할 수 있을 만한 물건이 8억~10억원에 가격이 형성돼있다. 광화문, 여의도, 공덕 모두 출퇴근이 편리한 직주근접 입지라 개발되기만 하면 신 주거지로 떠오를 것이다. 노량진뉴타운은 현재 1구역이 가장 비싸다. 투자금액이 14억원이다. 입지가 상대적으로 떨어진다는 평가를 받는 7구역은 8억원대다. 노량진은 향후 마포 성동구 수준으로 평가를 받을 지역이라고 본다.”

-최근 동대문구도 공급량이 상대적으로 많아서 관심이 크다.

“동대문구는 ‘리틀 성동구’, ‘제 2의 성동구’라고 불린다. 청량리도 전농답십뉴타운을 추진하면서 새아파트촌이 됐다. 더군다나 이문휘경뉴타운 규모도 총 1만3000가구로 제법 크다. 청량리 일대 자체에 GTX(수도권광역급행철도) 등 개발호재가 많으니 정비만 된다면 반드시 좋아진다. 사실 도심 접근성 면에선 북아현이나 노량진 만큼의 입지는 아니지만, 나중에 이미지 개선 효과까지 고려하면 가치가 크게 뛸 것이라고 본다.”

-입주권 투자 적기는 언제인가.

“지금이 적기다. 건설사가 불황 등의 이유로 공사를 하기 힘든 상황이다. 공사비 책정을 두고 조합과 논쟁도 많지 않나. 신축 공급이 갈수록 줄어들 우려가 있다. 5년 뒤 공급 절벽을 예고한 전문가들도 많다. 주요 지역 신축 아파트는 귀해질 수밖에 없다.”

-재개발·재건축 투자 시 주의할 점은?

“소위 ‘물딱지’라고 불리는 입주권을 받을 수 없는 매물이 있는데 이런 매물을 잘못 거래하면 큰일난다. 다물권자의 입주권, 지위양도금지 규정 등을 제대로 따져보지 않고 매수했다가 현금청산자가 될 수 있다. 대법원은 올 6월 ‘1세대 다물권자’도 원칙적으로 입주권은 1개밖에 부여하지 않는다는 판결을 냈다. 만일 이 물건이 물딱지인 사실을 알고 거래했다면 사기죄가 성립할 수 있다. 또 매수자가 매수 여부를 검토할 때 참고하는 인터넷에 있는 정보들이 대부분 과거 자료일 가능성이 높다. 전문가와 상의한 후 거래를 하길 권한다.”

/박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

<"2024년 투자전략 무료로 배우세요" 땅집고 부동산 콘서트 18일 개막>

부동산 종합 미디어 땅집고가 안갯속에 빠진 2024년 부동산 재테크 기상도를 가늠해보는 독자 초청 무료 부동산 콘서트를 오는 18~21일까지 진행한다. 부동산 경매·재개발·지하철 역세권·전원주택 등을 주제로 전문가 4인이 분야별 시장 트렌드와 투자 전략을 집중적으로 제시한다.

오는 18일에는 신한은행 PB센터에서 20여년간 부동산 전문가로 활동한 고준석 제이에듀투자자문 대표가 5억원대로 투자할만한 수도권 저가 경매 노하우를 알려준다. 오는 19일에는 전원주택 전문 유튜버 찍사홍이 ‘살기좋은 전원주택 입지 고르는 법’을 소개한다.

오는 20일에는 김제경 투미부동산 소장이 ‘제2의 마용성이 될만한 재개발 유망지’를, 오는 21일에는 표찬 하우에스테이트 대표가 ‘2024년 선점해야 할 역세권’을 주제로 각각 강연한다.

이번 콘서트는 오는 18~21일 매일 오후 7시부터 상연재 서울역점(서울 중구 퇴계로 10, 메트로타워 2층)에서 열린다. 1인당 1회만 신청 가능하며 1회당 선착순 100명이다. 땅집고M에서 신청하면 된다. 문의(02)6949-6176

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