"서민주거 생태계 괴멸 직전인데 손 놓고 있나" 규제 전면개혁 불가피

[새 국토부장관에게 바란다]
청년층, 1인 가구 느는데 오피스텔 등 소형주택 공급난
임대사업자 세제 혜택 등 준주택 세금 규제 풀어야

[땅집고] 정부 규제와 거시 경제 악화로 오피스텔·다세대·다가구주택 등 이른바 서민주택 생태계가 급속도로 붕괴하고 있다. 2017년 이후 다가구 주택은 연평균 25%, 다세대주택은 연평균 16.2% 줄어들고 있다.

특히 올해 1~9월 다가구 주택은 전년 대비 53%, 다세대주택은 70.5% 급감했다. 아파트를 포함한 40㎡이하 소형주택 인허가도 전년대비 60% 줄었다. 50년만에 최악이라는 말이 나올 정도로 서민주택시장이 괴멸적 상황을 맞고 있다.

서민 주거시장의 붕괴는 복합적이다. 우선, 문재인 정부의 종합부동산세 강화와 임대사업자 규제, 전세사기 등이 복합적으로 작용했다.

규제완화를 통한 공급확대를 공약했던 윤석열 정부에서도 금리가 치솟고 공사비가 폭등한데다 임대사업자 규제가 지속된 탓에 지난 정부보다 공급감소폭이 더 가파르다. 반면 청년층 등 1인 가구가 급증하는등 소형주택수요는 폭발적으로 증가하고 있다. 시시각각 서민주거대란이 다가오고 있지만, 정부는 방치한 상태이다.

■사상 최악의 서민주택 공급 감소

해법은 없을까. 6일 오전 서울 영등포구 여의도동 국회도서관에서 주택산업연구원이 주최한 ‘청년 등 독신가구용 주택공급 활성화 방안 세미나’가 열렸다.

이날 발제를 맡은 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 현재 1인 가구 타겟인 소형주택(50㎡ 이하)은 2017년 이후 재고 증가량이 연평균 28만가구로 1인 가구가 연평균 37만가구 증가한 것에 비교했을 때 연 평균 9만가구가 부족하다고 밝혔다. 이 부연구위원은 “전국 독신가구가 현재 750만 가구로 2177만 가구 중 34.5%에 달하는데 이들은 주로 청년·노년층”이라며 “생애주기에서 소득이 낮은 주거 취약 계층이라 주로 소형 주택에 임차해 거주하는 경우가 많다”고 했다. 이 위원은 “소형 주택 공급이 부족해 가격이 올랐을 때 주거난이 확산할 위험이 높다”고 했다.

■문재인 정부의 착각, 시세차익없는 서민주택 투기 방지책

소형주택이 부족하게 된 요인으로는 크게 민간 임대 공급을 저해하는 세금 규제와 건설원가 상승이 꼽혔다. 이 부연구위원은 “자가점유율 65%에 그치기 때문에 35%가량은 임대주택에서 살아야 한다”며 “그런데 소형주택을 보유하는 것도 투기로 보고 취득세·보유세·양도세 등에 중과 규제를 적용하고 등록임대사업자 혜택을 축소해 민간 임대사업자의 매매 수요가 줄었다”고 했다. 이 부연구위원은 “게다가 자재비, 인건비 등이 증가해 건설원가가 증가한데다 고금리 기조가 지속되며 자금 조달에 어려움이 생겨 공급이 극도로 위축됐다”고 했다.

지난 정부는 물론 현 정부도 서민형 소형주택에 대해 착각하고 있다. 소형주택은 가격이 거의 오르지 않아 매매상품이 아니라 임대상품이다. 임대사업자 즉 다주택자가 사주지 않으면 공급이 불가능한 시장이다. 그러나 문정부는 물론 현 정부도 일반 아파트처럼 가격이 오르는 매매용 상품처럼 세금 규제를 가하고 있다.

서민용 소형주택 공급을 확대하려면 임대사업자들이 월세수익을 충분히 얻을 수 있도록 관련 취득세는 물론 보유세도 낮춰야 한다. 선진국이 공통적으로 임대사업자에 대해서 대대적인 세금혜택을 주는 이유이다.

이를 오인한 문재인 정부는 일반 아파트와 똑같이 서민용 서민주택을 투기 상품으로 보고 중과세하는 등 규제정책을 택했다. 현 정부 들어서도 아파트 등에 대한 종부세는 대폭 완화했지만, 소형주택임대사업자에 대한 정책은 실종상태이다.

1인 가구의 주된 주거 상품으로 활용되는 오피스텔의 경우 주택 수에 합산돼 종합부동산세·양도소득세 부담이 과중된다. 또 이번 정부에서는 전세사기 해법으로 보증보험 가입 규제를 강화해 전세금을 강제로 인하, 민간 임대 주택시장을 붕괴시키고 있다.

■임대사업자 세제의 정상화 필요

발제자를 비롯한 토론자들은 입을 모아 정부가 준주택의 대표적인 상품인 오피스텔 세금 규제를 주택 수준으로 완화하고 민간 공급을 원활하게 할 수 있도록 PF보증기준과 건축기준을 개선해야 한다고 했다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 “준주택 분야는 대부분 시세 차익이 아닌 임대수익(월세 수익) 상품이라 가격이 크게 오르내리지 않아 투기 대상이라고 보기 어렵다”며 “(오피스텔) 종부세·양도세 부과시 주택 수 합산 배제하고 취득세를 합리화(주택 수준으로 낮추는)하는 등 주택 수준으로 낮춰야 하고 공급자가 원활하게 자금 조달할 수있도록 공적 보증기관의 보증규모를 확대해야한다”고 했다.

공공에서 임대주택을 공급하는 것으로는 한계가 있다. 정부는 주택 공급에 대한 대책으로 청년 주택을 직접 공급하겠다고 했으나 정부가 공급하는 주택이 실수요에 부합하지 않는 경우가 많기 때문이다. 또 정부가 수요만큼 공공임대주택을 공급하는 것은 불가능하다.

최창규 한양대 교수는 “공공임대주택은 재정상의 한계로 실수요자의 선호가 낮은 입지에 공급해 입주자가 없는 경우가 대다수”라며 “오히려 민간 공급자가 수요에 적극적으로 대응하기 때문에 민간 공급을 활성화할 방안을 내놔야 한다”고 했다.

이지현 주택산업연구원 부연구위원이 발표를 맡았으며 한만희 서울시립대 명예교수가 좌장을 맡아 토론을 진행했다. 토론에는 남영우 한국주택학회 부회장, 정호진 기획재정부 재산세제과 사무관, 이광우 국토교통부 주택건설공급과 사무관,이진 한국부동산개발협회 정책연구실장, 최창규 한양대학교 교수, 차학봉 땅집고 미디어본부장 등이 참석했다.
/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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