국토부 장관의 첫임무…총선후 부동산 PF 연쇄도산 우려 차단해야

[새 국토장관에게 바란다] "새 국토장관, 금융당국과 적극적인 소통 나서야"

지난 4일 개각으로 박상우 전 LH 사장이 신임 국토교통부 장관에 내정됐다. 부동산 업계에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문에 산적한 과제가 남아있어, 향후 새 국토교통부 장관의 역할이 무엇보다도 중요하다고 강조했다. 정부는 지난 9월26일 부동산PF 위기를 개선하기 위한 대책을 내놓았다. 이후 9·26대책 후속 조치로 부동산 PF 대출 및 비아파트 건설 부문 등에 현재까지 1조6000억원 이상의 자금 지원이 이뤄졌다고 밝혔다.

하지만 여전히 현장에서는 자금 경색이 해소되지 못하고 있다고 호소하고 있다. 원활한 자금 조달이 제 때 이뤄지지 않을 경우 중장기 주택 공급 목표에 영향을 줄 수 있다는 지적도 나왔다. 총선이후 부동산 PF 부도가 본격화되면서 시행사 건설사는 물론 제2금융권의 연쇄 도산 가능성을 나오는 만큼, 새 국토부 장관이 서둘러 대책을 마련해야 한다고 전문가들은 지적한다.

■ “부동산PF 문제, 국토교통부가 금융당국과 원활한 소통 나서야”

업계에선 가장 중점적인 요청으로 금융당국과 원활한 소통을 기대한다고 밝혔다.

최원철 한양대학교 부동산대학원 교수는 “정부가 아무리 규제완화책을 사용해도 금융사들이 사업성을 고려해 대출을 내주는 구조이기 때문에 국토교통부가 금융당국과 보다 적극적인 소통에 나설 필요가 있다”고 했다.

최 교수는 “작년부터 올해까지 주택 공급 실적이 부족해 2~3년 후면 공급 부족 사태가 벌어질 것이 뻔한 상황이며, 그 전인 내년 하반기부터는 부동산PF 위기로 중소 건설사들의 줄도산도 본격화할 전망”이라며 “국토교통부가 할 수 있는 것도 한계가 있기 때문에 금융당국과 협의해 급한 불을 끌 필요가 있다”고 했다.

그는 “근본적인 수요 진작을 위한 체질 개선에 나서야 한다”고도 지적했다. 최 교수는 “PF 위기를 겪는 사업장은 물류센터, 지식산업센터, 오피스텔 등 대부분 수요가 떨어지는 시설들인데, 정부가 건설 용지를 공급할 때부터 무분별하게 허가를 내준 측면이 있다”며 “주택 수요가 높다보니 이런 상업용지에 생활형 숙박시설과 같은 변종 주거시설이 들어서고, 이로인해 사업성 없는 주택 건설 공사들에 거품이 끼고, 금융 문제가 벌어지는 등 사태가 일파만파 커졌다”고 지적했다.

최 교수는 “인허가 단계에서 지역별로 선호 부동산 상품을 파악했더라면 이런 일은 발생하지 않았을 것”이라며 “실수요자들이 원하는 지역에 원하는 부동산 상품을 내놓는 것부터 시작해야 한다”고 했다.

■ 중소업체, “빌라 등 서민주택도 PF위기”…일각선 무분별 지원 막아야한단 지적도

중소 시공사 및 시행 업체들은 정부가 지난 9.26 대책으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문의 걸림돌을 해소한다고 했지만, 이러한 혜택이 중소 업체에는 실질적으로 돌아가지 않고 있다고 강조했다.

한 주택 업계 관계자는 “지난 대책에서 정부가 PF 대출시 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받으면 100% 중도금 대출이 가능하도록 했지만, 보증서를 갖고 가도 은행이 보수적으로 심사하는 경우가 많아 대출이 어려운 상황”이라며 “결국 국토부 정책만으로 한계가 있기 때문에 금융권과도 더 적극적인 소통을 해줬으면 좋겠다”고 했다.

또한 “PF의 어려움이 지식산업센터, 물류센터 등 비주거 시설에 집중된 경우가 많다고 알려져 있는데, 최근 전세사기 확대로 인해 연립·빌라 등 서민 주택시장 사업도 어려움이 큰 상황”이라며 “결국 수요가 진작돼야 하는 부분이 있기 때문에 시장 활성화를 위한 규제 완화 조치도 이뤄져야 할 것”이라고 했다.

한 시행업계 관계자는 미분양 문제도 심각하다고 했다. 그는 “브릿지론 연장이나 본PF 과정에서 사업성을 보기 위해 은행권이 초기 분양률을 요구한다”며 “초기 분양률이 70~80% 쯤 되지 않으면 대출이 어려운 상황”이라고 했다.

일각에선 업계의 상황은 어렵지만 무차별적인 지원책은 경계해야 한다는 지적도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금융기관들 입장에서는 시장 상황에 따라 대출 기준을 유연하게 변경할 수밖에 없다”며 “부동산 PF는 지금 존재하지 않는 것에 대해서 어떤 개발 계획의 미래 가치를 담보로 하는 것이기 때문에 사실 이런 미래 가치에 대한 평가는 절대적일 수가 없다”고 했다.

이 연구위원은 “PF대출 및 보증 확대, 사업재구조화 등이 단순히 시기적으로 문제가 된 우량·대형사업장을 중심으로 지원이 집중됐고, 부실사업장까지 무차별로 지원하지는 않겠다는 것이 기본적인 정부의 입장이었다”며 “지금은 글자 그대로 옥석이 가려지는 시점으로 봐야 하는 측면이 있기 때문에 무리한 대책을 써선 안 된다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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