입력 : 2023.12.02 07:30
[땅집고] 최근 서울 도심에 신규 주택 개발사업 부지를 찾기 어려워지면서, 노후 호텔 부지가 유망주로 떠오르고 있다. 호텔은 강남에서도 입지가 우수하다고 평가받는 경우가 많아, 초고가 주택으로 개발하기 좋다는 평가를 받는다.
서초구 반포동 한강변에서 40년간 자리를 지킨 ‘쉐라톤 팔래스 강남 호텔’은 최고급 주거시설 ‘더 팰리스73’로 바뀐다. 이 아파트 설계에는 1984년 프리츠커상을 받은 세계적 건축가 리처드 마이어(Richard Meier)가 참여한다.
■ 크라운호텔, 강북 하이퍼엔드 주택으로 탈바꿈
28일 업계에 따르면 시행사 케이스퀘어용산PFV는 이달 초 서울시에 용산구 이태원동 ‘크라운호텔 재개발 사업’ 건축심의 신청을 다시 접수했다. 이곳은 지난 8월 서울 디자인 공모에서 고도가 높아 ‘조건부 보류’ 의견을 받은 만큼, 높이를 낮추는 설계 변경을 추진했을 가능성이 높다. 크라운호텔은 한강변 중점경관관리구역에 포함된다.
크라운호텔은 지난 1980년 용산구 이태원동 34-69번지 외 4필지 일원에 지어진 3성급 호텔이다. 객실은 176개로, 본관 1개동과 별관 2개동이 있다. 대지면적 7011㎡(2120평)과 연면적 1만3961㎡(4223평) 규모다.
케이스퀘어용산PFV는 크라운호텔 부지에 공동주택과 오피스텔, 상업시설 등으로 이뤄진 주상복합 건축물을 지을 예정이다. 이 사업은 사실상 현대건설이 주도한다. 현대건설의 케이스퀘어용산PFV 지분율은 49.5%다.
크라운호텔 부지는 6호선 지하철역 초역세권이지만, 인프라는 부족하다. 그러나 이곳은 전형적인 배산임수 입지를 갖췄다는 점에서 고급 주택 가능성이 점쳐진다. 실제로 이태원 일에는 고급 단독주택이 상당하다. 방송인 박나래는 지난 2021년 이태원동 단독주택을 55억원에 낙찰받았다. 방 5개를 갖췄으며, 지하 1층~지상 2층 규모로 알려졌다.
■ 강남 호텔은 더 잘팔리네…하이엔드 주거지로 제격!
강남에서는 호텔 부지에 ‘하이퍼 엔드’(Hyper-end) 주거시설을 공급하는 사례가 더욱 많다. ‘하이퍼 엔드’는 하이엔드(High-end) 아파트를 넘어선 단계로, 상위 0.1% 부유층을 겨냥하는 주거 상품이다.
강남구 청담동 프리마호텔과 역삼동 강남 르메르디앙호텔, 서초구 반포동 쉐라톤팔래스강남 등 3개 호텔은 고급 주거시설로 탈바꿈한다. 모두 1980년대 지어졌다.
1985년 강남 도산대로에 지어진 ‘프리마 호텔’은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 개발된다. 이곳은 최근 시행사 르피에드청담피에프브이(PFV)가 일으킨 브릿지론이 기한이익상실(EOD) 위기에 처하면서 사업이 엎어질 뻔 했으나, 만기가 1년 연장되면서 한숨을 돌리게 됐다.
르메르디앙호텔은 최고 31층 대형 상업·업무·주거 복합시설로 재탄생한다. 1980년 남서울호텔로 문을 연 뒤, 1995년 리츠칼튼호텔, 2017년 르메르디앙호텔로 이름을 바꿨다. 이곳은 강남 주요지역을 관통하는 노선인 신분당선과 9호선을 품은 신논현역 초역세권에 있다. 현대건설과 웰스어드바이저는 지난 2021년 약 7000억원에 호텔과 부지를 매입했다.
■서울 호텔 개발 활발한 이유?
주거 대신 숙박시설의 명맥을 잇기로 한 경우도 있다. ‘남산 힐튼호텔’로 잘 알려진 중구 밀레니어 힐튼 서울 호텔이다. 서울시는 지난 22일 열린 ‘제5차 도시계획위원회 분과소위원회’에서 중구 힐튼호텔(양동구역 제4-2·7지구) 도시정비형 재개발사업 정비계획 결정 변경안을 수정 가결했다.
이지스자산운용은 시행사 와이디427피에프브이(PFV)를 통해 서울 중구 ‘밀레니엄힐튼 호텔’ 재개발 사업에 뛰어들었다. 매각 대금은 무려 1조490억원에 달한다. 르메르디앙호텔 매각가 7000억원보다 무려 4000억원 더 비싸다.
지난 1983년 지어져 올해 ‘불혹’을 맞은 힐튼 호텔 자리에는 용적률 1079% 이하, 건폐율 50% 이하, 높이 143m를 이하를 충족하는 업무시설과 관광숙박시설, 판매시설이 들어선다. 이 호텔은 지하 1층~지상22층, 700여실 규모, 5성급 호텔로, 지난해 말 운영을 종료했다.
업계에선 호텔 부지 특성상 초고가 주택으로 개발되는 경우가 많을 수 밖에 없다는 의견이 나온다. 상업 등 다른 시설보다 주거시설로 공급해야 수익률이 높은데, 단지형 아파트를 짓기엔 부지가 좁다는 것. 다만, 독특한 컨셉을 내세운 초고가 주택으로 공급한다면 이야기가 달라진다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “호텔을 고유의 컨셉을 적용한 하이퍼엔드 주택으로 개발하는 것은 사업성을 최대로 끌어올릴 수 있는 방안”이라며 “사실 호텔은 인근에 학교 등 교육 시설이 없고, 상업지역에만 지을 수 있다는 점에서 개발 여건이 다소 까다로운 편이다”고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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