"월세로 버텨라" 내 집 장만 '이때' 해야 바닥에 사고, 고점에 판다

[홍춘욱 프리즘투자자문 대표 인터뷰 ①] 30년 애널리스트가 말하는, 월세 사는게 이득인 이유

[땅집고] “‘역세권 나홀로아파트’에서 월세로 살면서 돈 모으세요. 서울 선도아파트들이 명목임금 상승 대비 15% 떨어질 때 소형평형 매수 노리는 겁니다”

홍춘욱 프리즘투자자문 대표가 지난 21일 유튜브 땅집고TV에 출연해 내년 부동산 시장 전망을 내다보고 불황에 대처하는 투자전략을 분석했다.

홍춘욱 대표는 “내년에는 금리 인하 시기가 있을 것”이라며 “고금리 시기에는 나홀로아파트에서 월세로 사는 것이 이득일 수 있지만, 금리가 내리고 명목임금 상승률 대비 집값이 20% 가까이 주저 앉으면 선도 아파트 소형 평형대 매입 적기일 것”이라고 설명했다.

홍춘욱 대표 인터뷰는 부동산 시장 전망과 내 집 마련 전략을 알아보는 1부와 은퇴 후 노후자금을 마련하고 운용하는 투자전략을 설명하는 2부로 나눠 진행됐다. 인터뷰는 땅집고 유튜브 채널을 통해 시청할 수 있다.

홍춘욱 대표는 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트, 키움증권 투자전략팀장 등을 거쳐 29년째 이코노미스트로 활동하고 있다. 시장을 낙관적으로 바라보는 시각으로 지난해 9월에는 도서 ‘투자에도 순서가 있다’를 출간했다.

다음은 홍춘욱 프리즘투자자문 대표와 한 일문일답.

-2023년 현재 경제상황은 어떤 상황이라고 보나.

“현재 경제 상황은 과거 1998년과 유사하다. 최악의 상황은 지났지만 아직 후폭풍은 이어지는 상황이다. IMF이후 은행, 대기업들이 망했다면 2023년에는 은행이 상대적으로 잘 버티고 있지만 제2금융권이 어렵다. 경기가 바닥을 치고, 부동산 업황은 상당 기간 더 악화할 가능성이 크다.
특히 건설 PF사태 관련해서 2024년까지 부동산 시장이 흔들리는 여진이 계속될 거다. 큰 충격 이후에 쓰나미가 올 수 있는데, 지금 오는 충격은 지난해 연말, 올해 초에 발생한 큰 지진 이후에 오는 여진 정도로 볼 수 있다.”

-현재 부동산 시장은 어떤가.

“큰 지진 이후에 여진이 여러 번 오기도 하고, 또 쓰나미가 오기도 한다. 정부가 급하게 지난해 레고랜드 사태로 부동산 시장이 붕괴하는 걸 잘 막았다. 게다가 정부 정책이 효과가 나타나면서 올해 부동산이 이상 급등 현상으로 집값이 또 올랐다.

주택이 내재가치, 또는 과거의 역사적 평균치와 비교해서 굉장히 비싼 상태가 된 거다. 이 상태에서 올해는 분양은 잘 됐는데 이제 다시 분양 시장이 다시 조금씩 어려워지고 있다.

광명 아파트 무순위청약이 속출하는, 일명 줍줍이 나타나는 사태만 봐도 그렇다. 부동산 시장이 큰 충격 이후에 급반등은 나왔지만 다시 재하락 가능성이 보이는 과정에서 힘들게 틀어막았던 이제 벽들 중에 어디에 누수가 생길 가능성이 있는 상태다. 둑이 다 터지지 않아도 균열로 인해 꽤 물이 많이 샐 수 있는 상황이다.”

-부동산 가격 꺾이기 시작했나.

“KB부동산 지표 가운데 ‘선도 아파트 50’지수가 있다. 우리나라에서 시세총액이 제일 큰 50개 단지를 선별해 놨다. 선별해 놓은 단지들의 흐름을 보면 지난해 연말 올해 초 2월 정도까지 바닥권이었다. 2월 이후부터 무섭게 오르기 시작해서 8월 정도에 고점이 됐다.

우리나라를 대표하는 선도 아파트 50개 단지가 대부분 역사적인 고점인 2021년 9월 대비 거의 90%까지 올랐다. 일부 단지는 90%를 넘었다. 평균적으로 90%가까이 오른 다음에 매수가 끊기더니 최근에는 조금씩 하락 거래가 늘고 있다. 선도 아파트의 가격들이 8월부터 조금씩 빠지거나 보합권에 빠지는 징후들을 볼 때 일단 부동산 시장의 아주 짧은 반등이 끝나고, 다시 또 거래 부진 및 매물이 쌓이는 구간에 진입한 걸로 보인다.”

-내 집 마련이 어렵다는 의미인가.

“내 연봉과 비교하는 집값의 ‘상대가격’도 파악해야 한다. 우리나라의 근로자 분기마다 나오는 ‘명목 임금 지표’가 있다. 소득이 늘어난 만큼 집값이 올라간다면 그 집값은 정당하다. 그런데 소득이 오른 것보다 집값이 더 많이 올랐다면 거품이다.

지금은 월세로 사는 것을 추천한다. 서울에 있는 ‘나홀로 아파트’들은 주거하기는 좋지만 커뮤니티 시설과 같은 대단지의 혜택을 얻기는 어려운 단지들이다. 하지만 사실 이런 나홀로단지들이 월세 살기 좋은 단지들이다.

예를 들어 집을 사기보다는 마포에 있는 나홀로 아파트 보면 집값은 10억이지만 연간 월세를 계산 해보면 2400만원 정도다. 그러면 집값 10억의 2.4%인거다. 굉장히 싸다. 서울 마포구 역세권에 있는 아파트 월세 이율이 2.4%인데 내가 5~6% 대출 받아서 집을 산다는 건 무리다. 다만 34평 이상 중대형 평형이 아니라 ‘소형 평형대’ 아파트를 기준으로 했다.”

-정부대책을 활용한다면 내 집 마련 가능한가.

“신생아 특례 보금자리론 이런 대책을 이용해서 아이를 둔 집에서는 충분히 1~3%대 금리를 누릴 수 있다면 집을 사는 것도 고민해 보실 수 있지만, 그런 아주 특수 여건이 아닐 경우, 집 사는 것보다는 월세가 더 낫다는 거다. 월세를 살다가 집을 살 타이밍을 노리는 거다. 타이밍은 금리가 떨어질 때다. 정부 정책 금리가 인하되는 시기가 오면 그 뒤로 한 6개월 있다가 바닥을 보는 시기가 온다. “

-그렇다면 ‘언제’가 집을 살 수 있는 시기인가.

“2010년부터 현재까지 전국 아파트 실거래가격은 명목임금 상승에 비해서 지금 20% 정도 비싸다. 서울은 28% 정도 비싸다. 지난해 폭락했을 때는 가격이 고점대비 35% 빠진 점을 감안하면 명목임금 상승보다 떨어져 집값이 저평가 레벨이었다.

올해 초부터 6~7개월 동안 집값이 너무 급하게 오르면서 벌써 또 명목임금 상승 대비 20% 정도 고평가된 상황이다. 지금은 사람들의 구매 여력(소득) 대비 한 20%, 15% 정도 비싼 셈이다. 15~20% 빠진 단지가 KB통계에 있는 ‘선도 아파트 50’ 중에 나오면 소형평형을 매수를 하는 전략도 좋다.”

/서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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