입력 : 2023.11.26 07:30
[땅집고] 최근 서울 강남권 아파트에서 직전 거래 대비 하락한 금액대의 거래가 등장하면서 집값이 폭락세로 돌아섰다는 의견이 나오고 있다. 하지만 땅집고 취재 결과 가족 간 증여에 해당하는 직거래라거나 세금 문제 등 특수한 ‘사연’이 있어 시세보다 폭락 거래된 사례도 많았다.
특히 5000여 가구 대단지에서 발생한 하락 거래의 경우 경기와 상관없이 동 위치나 층, 조망권에 따라 가격이 분화된 사례가 대다수였다. 이 때문에 상당수 현지 부동산 중개업계에서는 실제 집값이 하락했는지 여부를 따져보려면 비슷한 조건의 거래사례를 비교해봐야 한다고 했다. 다만 상대적으로 입지가 떨어지는 다른 지역의 경우 이 같은 하락거래를 기준으로 삼아 하락을 부추길 수 있다는 전망이 나온다.
■ ‘세낀 매물’, ‘저가 양도’ 등 특수한 사정 있어 하락 거래
현지 업계에 따르면 최근 강남권 단지의 하락 거래가 일부 특수 거래가 전체 단지를 대표하는 거래로 보이는 착시 효과인 것으로 나타났다. 지난 3일 도곡 쌍용예가 107㎡는 14억원에 거래됐다. 지난 8월 같은 주택형(1층)이 22억원에 거래된 것과 비교하면 8억원 하락한 금액이다.
이 때문에 온라인 커뮤니티에서는 해당 거래가 채무액을 변제하지 못해 경매에 나올뻔한 매물이 급매에 팔린 것이라는 추측이 나왔다. 하지만 등기부등본 확인 결과 채무액은 없었다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “매도자와 매수자의 성씨가 같다는 점으로 미뤄봐 사실상 증여일 가능성이 높다”고 했다.
지난 9월 강남구 압구정동 현대 1차아파트 196㎡이 67억원에 거래된 사례도 매도자에게 특수한 사연이 있어 하락 거래됐다. 현지 중개업계에 따르면 이 단지 실제 거래한 시기는 1년 전이라 최근 시세를 반영한 것은 아니라는 설명이다. 현대1차는 압구정재건축 단지 중에서도 한강을 조망할 수 있어 선호도 높은 단지로 꼽힌다.
이때문에 이 단지 같은 주택형 직전 거래가가 78억원이었던 것에 비교했을 때 11억원 하락한 금액이라 화제가 됐다. 압구정동 A공인중개사사무소 관계자는 “압구정 현대아파트는 토지거래허가를 받은 뒤에 매매계약서를 쓸 수 있는데 해당 거래는 매수자가 바로 허가를 받기 어려워 계약서 쓰는 시기가 미뤄져 실거래 신고가 늦었다”며 “같은 주택형 현재 시세는 80억원 정도고 67억은 사실상 올초 시세나 다름없다”고 했다.
■ 층, 별 상품성에 따른 가격분화일 뿐… 대세하락 여부는 좀더 지켜봐야
전체 가구 수가 2000~5000여가구에 이르는 단지에서는 상품별 특징에 따라 가격이 분화되면서 일부 가구가 하락한 거래로 나타났다. 특히 5000여 가구 대단지가 밀집한 송파구에서 이 같은 거래가 빈번했다. 가구 수가 많은 만큼 층이나 동, 주택타입 등에 따라 가격이 달랐다.
잠실엘스 84㎡는 지난 9월까지 6층 매물이 24억4000만원에 거래됐지만, 현재는 전용 84㎡ 20층대 매물도 호가가 23억원 수준에 형성해 호가 하락했다. 잠실엘스 인근 김세빈 김세빈 공인중개사사무소 대표는 “지난 9월 추석 이후로 금리 추이를 예측할 수 없어 관망세로 돌아섰을 뿐 대기 수요는 여전하다”며 “최근23억원에 저렴하게 팔린 매물은 선호도가 높은 로얄 동, 층 매물인데 금액이 저렴해 거래가 바로 이뤄졌는데 이보다 상품성이 떨어지는 경우 같은 금액이라도 팔리지 않는 상황”이라고 했다.
김 대표는 “매도가 급하지 않은 사람들은 아직도 25억~26억원에서 호가를 내리지 않고 있다”고 했다.
하락 거래 두 건이 연이어 나왔던 송파구 신천동 파크리오의 경우에도 동의 위치에 따른 가격차가 거래에 나타난 것이었다. 이 단지는 84㎡만 4260가구로 같은 단지 안에서도 타입이나 위치에 따라 금액이 최대 2억~3억원 정도 차이가 난다. 지난 9일 19억2000만원에 거래된 사례의 경우 314동으로 지하철 2호선 잠실나루역까지 900m 떨어져 있는데다 타워형인 A타입이라 선호도가 낮다.
그 다음달에 같은 주택형(225동 19층)이 19억원에 거래됐는데 이 매물의 경우 전세가 아니라 보증부월세(보증금 1억원)인 세를 낀 매물이라 매입하려면 현금이 많이 필요한 매물이라 매도자가 저렴하게 판 것으로 알려졌다.
강남구에서 나왔던 하락 거래의 경우 조망 여부가 금액을 갈랐다. 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용 78㎡는 지난 6월 37억원에 거래됐는데 지난달 31억원에 거래되며 6억원 하락했다. 현지 공인중개업계에 따르면 이 단지는 “한강을 조망할 수 있는지 없는지 여부에 따라 같은 주택형이라도 최대 6억 정도 차이가 나기도 한다”며 “지난 4~7월에도 30억~33억원에 거래됐는데 층이 6~7층으로 올림픽 대교에 가려 한강을 조망할 수 없는 층”이라고 했다.
■ 다른 지역에 시세 기준으로 작용해 하락 부추길 것
다만 이 같은 하락거래가 매수자에게 시세 기준이 되면서 하락을 부추길 수 있다는 예측이 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “상승장에서는 로얄층·동 등 단지 내에서 선호도 높은 매물이 신고가를 쓰는 등 가격 상승을 주도한 것처럼 하락할 때에는 상품성 떨어지는 매물이 가격 하락을 주도한다”며 “거래 한 건으로 개별단지 시세가 전부 하락했다고 보기에는 어렵지만 강남보다 상대적으로 입지가 떨어지는 지역의 경우 강남권 하락한 거래보다 낮은 수준에 시세가 형성되며 연쇄적으로 영향을 줄 수 있다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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