"지금 집 사면 30년 빚더미" 함부로 내 집 마련 하면 나락가는 이유

박은정 감정평가사 인터뷰(下)

“앞으로의 시장은 이 빚을 감당하면서 다시 파는 게(리셀·resell) 불가능한 시장이 될 수도 있습니다. 40년 동안 빚을 갚을 수 있는지, 내가 낸 빚을 스스로 감당할 수 있는지 판단하고 시장을 바라보세요.”

11만 구독자를 보유한 ‘리얼아이박감사’ 채널을 운영하는 박은정 감정평가사가 지난 14일 땅집고TV에 출연해 내 집 마련 전략에 대해 “앞으로의 시장은 빚을 감당하면서 집을 더 높은 가격에 되 파는 것(리셀·resell)이 불가능한 시장이 될 수도 있다”며 “내가 낸 빚을 40년 동안 전부 스스로 감당할 수 있는지 판단하고 시장을 바라 봐야 한다”고 설명했다.

박은정 감정평가사는 내년 1월부터 시행되는 ‘신생아특례대출’에 대해 ‘집을 사는 것’과 ‘아이를 키우는 비용을 감당하는 것’은 비교할 수 없는 문제라고 강조했다.

당장 정책을 통해 대출 금리를 내려줘도 아이를 키우는 비용이 훨씬 더 큰 금액이기 때문에 정책 효과가 기대 이상으로 발생하는데에는 한계가 있다는 것. 박은정 감정평가사는 “정부가 결국 부채를 줄이는 정책이 필요한 시기에 레버리징을 하게 만드는 정책을 하고 있다”고 말했다.

아래는 박은정 감정평가사와의 일문일답.

-무주택자 내집 마련 전략은 어떻게 보나.

“지금까지 시장에 참여했던 수요자들은 ‘자고 나면 오른다’는 기대감 때문에 누군가 내가 집을 산 가격보다 훨씬 더 비싼 가격에 주택을 사줄 수 있는 시장이라고 생각했다.

‘내가 빚을 내도 내 돈으로 안 갚아도 된다’는 기본 전제로 시장에 참여한 것. 그런데 앞으로의 시장은 이 빚을 감당하면서 다시 팔 수 있는 점(리셀·resell)이 불가능한 시장이 될 수도 있기 때문에 내가 낸 빚을 스스로 감당할 수 있는지 판단하고 시장을 바라 봐야 한다.

레버리지를 통해서 시장에 들어왔을 때 집을 다시 누군가한테 팔아서 레버리지를 환가할 수 있을 것이라고 생각하는 것은 위험하다. 보수적인 차원에서 ‘내가 이 빚을 30년이면 30년, 40년이면 40년 동안 갚을 수 있는’ 규모의 빚을 활용을 해서 시장에 접근해야한다.”

-시중은행들도 잇따라 주택담보대출 금리를 올리고 있다. 무주택자 입장에서 판단해야 하는 '내 집 마련' 적기는 언제인가?.

“가격이 조정을 받고 난 이후를 기다려야 한다. 시장금리는 상승하는 추세다. 미국의 기준금리가 다른 나라 채권시장에도 영향을 주기 때문에 이 기준금리가 올라가지 않더라도 국채금리 급등이 다른 부분에도 파급 효과가 있다.
이 여파로 금리가 계속 올라갈 수밖에 없는 구조다. 우리가 경험해 온 시장은 초저금리의 시장이다. 이 초저금리의 상황이 일반적인 금리 수준이라고 착각하는 경향이 있다. 하지만 앞으로의 시장은 인플레이션이나 전쟁 등의 문제 때문에 상당 기간 고금리 기조를 이어갈 것으로 보인다.
실질적으로 2022년 이전 상황이 초저금리였기 때문에 현재의 금리가 엄청난 고금리는 아니다. 그렇지만 초저금리를 경험했던 사람들 입장에서는 2배가 넘는 수준의 금리이기 때문에 굉장히 부담감이 크다.
원래는 지금 수준의 금리가 정상적인 것일 수도 있다는 인식으로 전환이 될 거다. 리셀이 불가능한 시장, 즉 지금 내가 투입한 자금을 모두 회수할 수 없을 지도 모르는 시장에 참여해야 할 때 가장 중요한 것은 집을 사는 취득 비용을 줄이는 데 있다. 그렇다면 충분히 가격이 조정받고 난 이후에 시장에 참여해도 늦지 않다.”

-내년에 무주택자가 집을 사는 것이 맞나.

“작년 말까지 집값이 계속 떨어지는 모습이었다. 거래가 늘어나지 않았다. 그런데 정책자금이 풀리면서 급매가 소진되고 일부 수요자가 참여하는 모습이 나타나니까 집값이 또 올라갔다.
가격이 올라가니까 불안한 마음에 주택을 사려고 하는 사람들이 생겨났지만 다시 또 가격이 떨어지는 모습이 나타나고 있다. 집을 사는 선택에 따라서 한 순간에 몇 억이 왔다 갔다 할 수 있는데 그 몇 억 원을 쉽게 마련할 수 있는 상황이 아니다. 과연 서두를 필요가 있는가 이런 걸 생각해 보면, 조금 더 마음의 여유를 가져도 된다고 생각한다.”

-‘신생아특례대출’은 어떻게 보나.

“애를 낳는다는 것은 내 집을 마련하는 문제와 다른 문제다. 우리나라가 현재 출산율이 0.7 정도를 기록을 하고 있다. 유례 없는 저출산의 상황이다. 그 이면에는 내 집 마련의 자금이 너무나 과도하게 투입되기 때문에 출산을 포기하고, 결혼을 포기하는 사람들이 늘어난 상황이 있다.

이미 인구의 절대적 감소가 시작됐다. 그 만큼 저출산 문제, 인구 문제가 심각하기 때문에 이 부분도 장려하면서 ‘내 집 마련’에 대한 욕구가 강한 사람들의 심리까지 자극을 할 수 있는 상품이 나오게 된 거다.

집을 마련한다고 해서 아이에 들어가는 비용이 안 드는 게 아니다. 그만큼 많은 노력이 필요한 것이기 때문에 적극적으로 이 대출을 활용할 수 있을지가 의문이다. 이 정책을 통해 현재 디레버리징이 필요한 시기에 레버리징을 하게 만든다. 올해 초 1.3대책을 통해 나타났던 현상과 똑같은 현상이 반복되거나 그 이상의 기대 효과는 발생하기 어려울 것으로 본다.”
/서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

▶건물 관리만 잘해도 임대료 외에 억대 추가 수익이 가능하다! 중소형빌딩 자산가치 극대화 ☞땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인