"신탁방식, 사업 투명해지고 속도 높아져 있어…향후 정비업계 주도할 것"

[땅집고] 최근 재건축 정비사업 단지에서 신탁방식 정비사업을 도입하는 사례가 늘고 있다. 민간이 추진하는 재건축 사업은 크게 조합, 신탁으로 나뉜다. 신탁 방식은 주택 소유주로 구성된 조합을 대신해 신탁사가 시공사 선정과 각종 인허가, 분양 등 모든 절차를 맡아 진행하는 방식이다.

신탁사에게 조합이 일정 수수료를 지불하고 신탁사가 조합 대신 사업시행자가 되면 조합 설립 과정을 생략할 수 있어 정비사업 소요 기간을 단축시킬 수 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 2016년 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정된 이후 신탁사가 정비사업을 담당할 수 있게 발판이 열리면서 신탁사를 찾는 재개발·재건축 조합이 많아졌고, 신탁사의 수주고도 크게 증가했다.

하지만 일각에선 신탁사가 정비사업을 이끈 경험이 부족하고, 전문성이 떨어진다는 지적도 나온다. 일부 사업지에선 신탁방식을 두고 불협화음이 끊이지 않고 있다.

땅집고가 최근 정비사업 분야에서 보폭을 넓히고 있는 코람코자산신탁 이충성 신탁부문 대표를 만나 신탁 사업방식의 장점과 전망에 대해 물었다. 코람코자산신탁은 지난해 부동산신탁업계 매출액 기준 1위를 기록했으며 신탁사 중 정비사업지에 진출해 준공 실적 사업장을 가장 많이 보유한 회사다.

-코람코자산신탁, 언제부터 주택 정비사업 시장에 진출했는지.

“코람코자산신탁은 2016년 안양시 동안구 성광·호계·신라 아파트 재건축 사업을 대행하면서 재정비 시장에 뛰어들었다. 이 단지는 정비사업이 수년간 표류하던 사업지였는데 신탁 업계에서 첫 진출이었고 국내 최초로 준공까지 이어진 사례다.

천안 아산 모종1구역, 서울 도봉2구역 재개발 사업 등 그 이후 4개 아파트 재정비 사업 대행을 맡아 준공까지 마쳤다. 현재는 양천구 신월시영, 도봉구 방학동 신동아 아파트 등 13개 사업지를 정비사업 대행을 진행 중이다.”

-신탁방식을 고민하는 사업지도 있지만, 전문성을 의심하는 목소리도 나온다

“최근 일부 신탁 방식 사업을 모색했던 단지에서 불협화음이 터져나오면서 신탁사가 가진 전문성을 의심받는 사례가 늘고 있다. 신탁사가 정비사업지에 본격 진출한 것은 길게 잡아봐야 5~6년이 채 안 된다. 주민의 반감을 사는 것은 신탁사의 수주 실적 등 경험이 천차만별이고 신탁사에 대한 인지도가 떨어지기 때문으로 분석된다. 한 곳에서 문제가 터지면 전체 신탁사의 신뢰도가 떨어지는 측면이 있다.

무엇보다 주민들이 가장 반대하는 부분은 시행 과정에서 토지소유권을 신탁사에 넘기는 것일 것으로 판단된다. 토지소유자의 가장 큰 관심은 결국 자산가치를 유지하거나 더 높이는 것인데, 여기서 주도권을 빼앗긴다고 생각할 수도 있다.

그런데 신탁사들은 바탕 자체가 신뢰를 먹고 산다. 아무리 소유권을 갖고 있더라도 신탁사 마음대로 결정할 수 없다. 모든 절차는 조합 총회 의결을 거쳐 투명하게 결정해야 한다. 코람코자산신탁은 정비사업 국내 신탁사 중 시행 경험이 많은 편이고, 신탁본부 담당자를 모두 정비업계에 종사했던 전문가들로 꾸렸다. 기본적으로 업무 프로세스 전반에 이해가 깊다. 이 부분은 걱정하지 않으셔도 된다.”

-조합방식과 비교할 때 신탁방식의 장점이 무엇인가.

“자금을 조달하기 어려운 사업지에 신용공여를 통해 자금을 대고 사업을 추진할 수 있게끔 발판을 마련해준다는 점이다. 사업 속도도 높일 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 시공사도 신용공여를 할 수 있다. 하지만 지난 둔촌주공 재건축 단지 사태에서 알 수 있듯이 공사비가 크게 높아지는 상황에서 시공사가 신용공여를 통해 주도권을 먼저 갖게 되면, 향후 조합의 공사비 협상이 어려워질 수 있다.

신탁사는 그런 과정에서 조합원에게 가장 합리적인 가격으로 사업을 진행하도록 돕는다. 또 신탁사가 대행하면 그간 정비 사업계에서 암암리에 이뤄지는 비리나 뒷돈 관행도 사라질 수 있다. 어찌보면 이런 관행이 사라져 투명해지는 점을 꺼리는 분들도 계실 것이다. 그런데 잘 생각해보셨으면 한다. 조합이 어떠한 이득을 본다면, 그 돈은 사업비에 어떻게든 다 반영이 되지 않겠냐는 점이다.”

-신탁사의 정비사업 진출, 향후 전망은

“2016년 이후 신탁사가 정비사업지에 본격 진출하면서 최근엔 대형 시공사들과 보이지 않는 경쟁이 생겼다. 현재는 각종 오해와 불신이 있지만 과도기라고 본다. 시공사보다 앞서 나가기 위해 최근엔 초기 단계에 놓인 사업지부터 공략하고 있다.

향후 신탁사들끼리 컨소시엄도 활발해질 것으로 본다. 한편으로는 수수료 경쟁률이 과도해지는 것도 만만찮은 고민거리가 될 것이다. 최근엔 1%대까지 떨어진 현실이다. 신탁사가 서울에서 대규모 정비사업을 수주한 사례가 많지 않지만 한 단지라도 성공 사례가 나온다면 그 이후부터는 신탁사가 보다 적극적으로 정비사업 시장을 이끌어갈 수 있을 것이라고 본다.”

/김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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