"빚 얼마나 되는지 확인 불가"…美 상업용 부동산 경고음

[땅집고] 미국 상업용 부동산 시장의 후순위 채권인 ‘메자닌 대출(Mezzanine lending)’ 관련 압류가 급증했다는 경고가 나왔다.

지난 13일 월스트리트저널(WSJ)은 “상업용 부동산 금융의 불투명하고 위험한 부문에서 압류가 급증하고 있다”며 “상업용 부동산 시장이 어려움에 빠졌다는 가장 분명한 신호”라고 보도했다.

1층과 2층 사이의 공간을 의미하는 메자닌에서 따온 메자닌 대출은 상업용 오피스 빌딩 등을 담보로 발행한 대출채권으로 중후순위에 해당한다.

채무불이행(디폴트)이 발생했을 때 투자금 회수가 가능한 선순위 채권자와 달리, 우선순위에서 밀려 구제책이 없다는 평가를 받는다.

지난 부동산 호황기 저금리를 기반으로 미국 캐피털사를 비롯해 한국 등의 운용사들도 메자닌 투자에 열을 올렸다.

하지만 코로나 펜데믹 이후 상업용 부동산 위기가 가시화하면서 직격탄을 맞고 있단 분석이다.

WSJ가 올해 10월까지 상업용 부동산을 담보로 한 압류 통지문 등을 조사 분석한 결과, 62건의 메자닌 대출 및 기타 고위험 대출이 확인됐다. 이는 전년(30건)의 두배를 웃도는 수준이다. 코로나 팬데믹 직전인 2019년에는 13건이었다.

WSJ는 “높은 금리와 사무실 공실률로 부동산 부문에 타격이 가해짐에 따라 관련 압류 금액이 단일 연도 역대 최고액이 될 가능성이 높다”며 “부동산 기록상으로도 대출 규모가 확인되지 않아 압류 규모를 달러로 환산하기도 어렵다”고 했다.

메자닌 대출이 블랙스톤, KKR, 스타우드 캐피탈 등의 주요 사업이 됐었다면서 팬데믹 이후 상업용 부동산 구입에 열심이었던 한국의 자산운용사들을 함께 언급하기도 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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