"연봉 23년 모아야 집 한 채? 비정상" 내년 부동산 거품 50% 빠지는 이유

[땅집고] “부채로 쌓아올린 집값, 이제는 버틸 힘이 없어요. 집값 하락은 자연스러운 현상입니다. 내년에 본격화 될 거고요.”

유튜브 ‘박감사의 리얼아이’채널을 운영하고 있는 박은정 감정평가사가 14일 유튜브 땅집고 채널에 출연해 ‘내년 집값 전망’에 대한 분석을 내놨다. 박은정 감정평가사는 2024년이 집값 거품이 걷히는 본격적인 시기가 될 것이라고 전망했다. 이어 “최근 5년 사이 많게는 3배 가까이 집값이 오른 현상이 비정상적인 상황”이라며 “빚으로 끌어올린 집값이 더 이상 빚을 감당할 수 없는 수준이 된 지금 무너져 내리는 건 당연한 결과”라고 설명했다.

박은정 감정평가사는 한국감정원에서 14년 간 근무하며 재건축, 재개발 관련 정비사업 컨설팅, 재건축 부담금 산정 보상, 담보, 택지비 등 각종 감정평가와 부동산 공시 업무를 담당했다. 현재는 하나감정평가법인 이사로 재직 중이다. 박은정 감정평가사 인터뷰는 현재 한국의 부동산 시장 현황과 집값 전망을 다루는 1부, 2024년 무주택자 집값 마련 전략에 대해 이야기 하는 2부로 나눠 진행됐다.

박은정 감정평가사와의 일문일답.

-내년 집값 전망은?

“비정상의 정상화 과정을 보일 것이다. 최근 몇 년 동안 집값이 비정상적으로 올랐다. 엄청나게 풀린 유동성에 기인해서 집값이 올라간 거다. 실질적인 소득 수준이나 비정상적으로 풀린 유동성이 회수되는 과정을 통해서 자산가격도 조정받는 한 해가 될 것으로 본다.
사회적으로 영끌 열풍이 불 정도로 집값이 계속 오른다는 기대가 굉장히 높았다. 당시에는 자고 나면 오르는 게 집값이다 보니 가격 상승 폭이나 속도 자체가 굉장히 빨랐다. 최근 5년 사이에 집값이 2~3배 정도 올랐다. 가격적 측면에서 거품이 걷히는 과정이 내년에 본격적으로 시작이 될 것으로 예상한다.”
-올해 정부 대책으로 대출규제를 일시적으로 완화했지만 지금 한국은 '부채공화국'이라는 평가가 나온다. 한국 가계 대출은 얼마나 심각한 수준인가. 집값 폭락의 전조라고 할 만한 점인가.

“집값이 급격하게 오른 근본적인 원인은 부채다. 우리나라 가계부채 문제가 과거에는 이만큼 심각한 수준이지 않았다. 집값 상승기에 대출이 늘어나고 그 빚이 고스란히 집값으로 다시 들어간 상황이다. 소득이나 다른 방법을 통해서 대출 부채를 감당할 수 있다면 문제가 되지 않는다.

하지만 이미 빚을 진 규모 자체가 감당할 수 없는 수준이다. 빚으로 올라간 집값은 조정받을 수 밖에 없다. 당연한 결과다. GDP 대비 우리나라 가계부채는 최고점을 찍었을 때 108%, 그리고 지금 현재는 한 103~105% 다. 국내에서 벌어들이는 총 소득보다 더 큰 부채를 지고 있다는 의미다.”

-다른 나라와 비교하면 어떤 수준인가.

“중국도 현재 가계부채 문제 심각하다. 국제금융협회에 따르면 중국 가계부채가 64% 수준이다. 우리나라는 지금 100%가 넘어가고 있다. 절대적인 수치로 봐도 우리나라가 높다. 정상적인 가계부채비율 수준은 GDP 대비 60~80% 정도라고 할 수 있다. 한국은행 이창용 총재는 기준금리를 동결하면서도 가계부채에 대한 디레버리징이 매우 필요한 시점이고 목표치는 80~100% 수준이라고 이야기를 하고 있다. 아직 그 조정이 이루어지지 않았고 가계부채 디레버리징에 대한 조정이 이루어지면서 집값도 자연스럽게 하락하는 모습이 나타나게 될 것이다.”

-서울 아파트 가격 거품에 대한 이야기는 꾸준히 나오고 있다. 소득대비주택가격비율(PIR지수)로 봤을 때 가격이 얼마나 빠져야 적정치라고 볼 수 있나.

“PIR(Price to income ratio)지수는 절대적인 지표가 될 수는 없지만 시장 재화의 가격이 우리 소득 대비해서 어느 수준에 있는가를 판단할 수 있는 지표가 될 수 있다.

기본적으로 평균적인 집값을 평균적인 소득을 갖고 있는 사람들이 감당하기에 어느 수준까지 인가하는 개념으로 볼 수 있다. 우리나라 같은 경우는 2023년 기준으로 26배 정도다. 소득을 23년 치를 모아야 집을 살 수 있다. 그럼 어느 정도가 정상적인 수준인가를 이야기를 할 때는 11배 정도를 기준으로 한다.

지금의 절반 정도 되는 수준이다. OECD 국가들의 소득 대비 가격 주택 가격 지수를 고려해 봤을 때 11~12정도에 분포하고 있다. 그에 비해 우리나라는 지금 현저히 올라가 있는 상태다. 즉 거품이 심하다. 거품을 논할 때는 그럼 과연 이 집값이 소득을 통해서 충분히 감당해 낼 수 있는 집값인가, ‘소득과의 괴리’를 보는데 그 차이가 굉장히 크다.”

-서울의 집값 버블 언제쯤 터질 것으로 보는가.

“결국은 빚을 갚지 못해 한계 상황에 처하는 사람이 언제 급속도로 늘어날 것 인가에 대한 문제다. 이미 굉장히 위기의 상황에 와 있다. 당장 내일 터져도 아무렇지 않은 상황이다. 한국에서 기준금리를 계속 동결하고, 시장의 금리를 조정했지만 연체율이 계속 늘어나고 있다는 말은 통상적인 시장의 금리보다 낮은 수준의 금리를 적용받고 있지만 그 금리 수준 조차 감당해 내지 못하는 사람들이 생겨난 것을 의미한다.

연체가 된다는 것은 신용적인 측면에서 개인의 금융생활이 마비된다고 볼 수 있는 문제다. 그런 사람들이 늘어나고 있다. 정책적으로 금리를 조금 낮췄지만 앞으로의 상황은 그렇지 않을 것이기 때문에 부채를 감당하지 못해 신용이 마비가 되는 상황이 더 심각한 문제로 불거지고 이런 사례가 급격히 늘어날 때가 버블이 터지는 신호가 될 것으로 본다.”

-2차 하락 시기에 대한 논쟁도 뜨겁다. 2차 하락이 올 것 이라고 보는가? 온다면 시기를 언제로 예상하나.

“반 년 정도 이후일 것으로 본다. 과거 부동산 침체가 시작한2022년도 거래량을 보더라도 연초부터 거래량이 계속해서 감소하는 모습이 보이고,2022년 하반기가 돼서 6개월 정도는 거래량이 정체되는 현상이 나타났다. 거래량이 1000 건 미만으로 내려가는 현상이 이어지더니 올 초까지만 해도 거래가 되지 않아 가격이 계속 조정되는 모습이 나타났다. 거래량이 감소하는 초반에는 버티는 힘이 있다.

지금은 금융정책을 통해서 시장을 부양해 놓은 상태다. 집값 하락이 오는 시기로 사람들은 단기적으로는 내년 총선을 이야기를 한다. 그때까지는 거래량 보합이나 거래 소강 상태가 이어질 것이다. 가격 하락이 본격화되는 시점은 내년 중반 정도일 것으로 예상한다.” /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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