입력 : 2023.11.17 16:04
[땅집고] “경기 침체가 본격화하면서 중소형빌딩 임차인들이 벼랑 끝에 내몰리고 있습니다. 건물주라면 미리 대책을 세우지 않으면 공실 위기에서 벗어나기 어려울 것입니다.”
고금리 시대에 중소형빌딩 투자를 통해 자산 가치를 높이려면 확실한 목표와 전략를 정해야 한다. 이에 따른 종합적인 자산운영관리 설루션도 필요하다. 이충묵 트웰브PMC대표는 “올 하반기 서울 중소형건물의 공실률이 더 치솟을 것으로 예상한다”며 “건물주라면 현재 임차인들의 상황을 점검하고 임대료 유지가 가능한지 미리 대비해야 한다”고 강조했다. 이 대표는 땅집고가 오는11월 23일부터 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 진행하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 8기에서 ‘임대 수익 향상을 위한 관리기법실무’에 대해 강의한다. 이 대표에게 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주가 반드시 알아야 할 노하우를 물었다.
―중소형빌딩 임대 시장이 전반적으로 불황이다. 공실 상황은 어떤지.
“코로나 팬데믹이 지난 작년 말까지만해도 서울 등 중소형상가 건물의 공실률이 역대 최저 수준이었다. 외국에는 코로나 이후 오피스 빌딩 공실률이 크게 치솟앙ㅅ지만, 우리나라는 팬데믹이 끝나자마자 공실률이 떨어지기 시작했다. 그런데, 작년 말 기점으로 다시 공실률이 높아지고 있다. 금리인상과 물가상승 여파 때문이다. 팬데믹 기간 동안에는 중소형 빌딩에 임차한 소상공인들이 저금리로 돈을 빌리기도 쉬웠고, 물가도 저렴해 버틸 수가 있었다.
하지만 고금리 국면이 지속하자 한계 기업들이 더는 버틸 수가 없어 폐업하거나 지방이나 수도권 외곽으로 이전하는 사례도 많다. 물가도 계속 올라 올 하반기부터 임차인들이 더더욱 매출을 유지하기 어려운 상황이 다가오기 때문에 공실 문제는 더 심각해질 것으로 내다보고 있다.”
―건물주는 공실에 어떻게 대비해야 하는가.
“일단 임대료 연체 관리부터 신경써야 한다. 임차인이 임대료를 밀린다면 이유를 알아봐야 한다. 잠깐 어려워서, 목돈 들 일이 갑자기 늘어서 일시적으로 임대료를 내지 못하는 것이면 회수 가능성을 파악하고 기다려주는게 낫다. 하지만 업종 또는 해당 지역 전체 매출이 가라앉은 것은 아닌지, 임차인이 고의적으로 연체하는 것인지 여부는 재빨리 가려내야 한다. 이 경우는 임대인이 문제가 곪아터진 이후 상황을 파악하고, 대처하기 어려운 지경까지 갈 수도 있기 때문에 미리 살피는 것이 좋다.
-공실이 발생해도 건물 가치를 유지하기 위해 내버려두는 전략도 있다, 이런 전략은 어떤가
“중소형빌딩은 같은 상권이어도 입지에 따라 공실을 내버려둬야 가치를 유지할 수 있는 건물이 있고 그렇지 못한 경우가 있다. 입지가 열악할수록 임대인이 현실적으로 판단해야 한다. 임대료를 좀 낮추더라도 임차인을 받아 건물을 채우는 것이 더 나은 선택지가 될 수 있다. 선임대한 후 5%씩 임대료를 높여가거나, 렌트 프리 혹은 인테리어 비용을 일부 보조해주는 식으로 좋은 임차인을 잡아두는 것이다. 입지가 좋지 않다면 욕심을 버려야 한다. 지나치게 임대료를 낮추기보다는 명분과 시기를 잘 고려해서 적절한 타협을 해야 한다.”
-노후한 건물에 우량 임차인을 유치하기 위해 시설투자를 한다면 무엇부터 해야 하는가?
“관리가 안 된 노후한 건물이라도 화장실이 깨끗하면 임차인이 쉽게 들어온다. 장사가 잘되기 때문이다. 오피스라면 직원들 업무 만족도가 높아진다. 수리했을 때 가성비가 가장 높은 공간이 화장실이기 때문에 이것은 1번이다. 두번째로 가성비가 높은 시설투자는 조명이다. 일반 대기업 매장들은 조명을 비롯해 내부 인테리어와 특유의 향기까지 컨설팅을 받아 인테리어 한다. 중소형 빌딩 건물주가 이런 것 하나하나 다 신경을 쓸 수는 없지만 1층 로비에 환한 LED조명 몇 개만 더 달아도 건물의 첫 인상이 달라진다. 또 빈 건물에는 도둑이나 강도, 취객이 드는 경우가 많은데, 조명을 달아 환하게 만들고 페인트칠 등 일부 수선만 하면 이런 위험에서도 안전해진다.”
-유망 임차인을 만나는 전략은 무엇인가.
“주변에 좋은 전문가를 많이 둬야 한다. 공인중개사라고 하더라도 많이 만나다보면 선별할 능력이 생긴다. 이 부분은 특별한 전략이 있는 것이 아니라 직접 발품을 팔아야 하는 것이다. 한 전문가만 의존하지 말고 최대한 많은 전문가를 확보하는 것이 임차인을 비롯해 건물 구입 여부 등을 결정할 때도 도움이 된다. 중개사는 정말 좋은 임차인 생기면 아무 건물주에게나 주고 싶지 않아 한다. 자신과 신뢰가 두터운 건물주에게 연결해주고 싶어한다. 공인중개사가 추천하는 임차인이 기대치보다는 못미치더라도 임대료 조정, 그밖에 계약조건에서 건물주에게 유리하게 도와줄 수도 있다. 우수한 전무가를 곁에 두는 것은 가장 중요한 부분이다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
<‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 8기 개강>
땅집고가 오는11월 23일부터 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 8기 교육 과정 수강생을 모집한다. 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주라면 반드시 알아야 할 노하우와 전략을 알려준다.
강의는 총 5회로 진행한다. 상업용 부동산 자산관리 전문가 이충묵 더트웰브PMC 대표가 ‘임대수익 향상을 위한 관리기법 실무’를 소개한다. 임대인을 위한 계약서 및 특약 작성 요령, 공실률을 낮추는 가성비 좋은 내·외부 리뉴얼 방법 등도 알려준다. 김인식 GM관리 대표는 ‘노후 건물의 유지보수 및 시설관리 노하우’를 강의한다.
‘주차장 활용으로 임대수익 높이기’ 강의는 올해로 18년의 주차장 비즈니스 경력을 가진 김근영 하이파킹 이사가 맡는다. 서민교 멕세스컨설팅 대표는 ‘중소브랜드 임차업종 이해하기’란 주제로 브랜드 종류별 입지 조건과 임차인의 선호사항, 유망업종 유치를 위한 임대인 전략에 대해 강의한다. 최인용 가현세무법인 세무사는 ‘중소형 빌딩 세금 관리와 절세 전략’을 소개한다.
강의는 매주 화·목요일 오후 7시30분~9시이며, 수강료는 130만원인데 연말 할인가격으로 90만원을 적용한다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.
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