2차 집값 폭락 본격화하나…교보증권 "최대 50% 하방 압력"

[땅집고]고금리 여파 등으로 아파트 가격이 장기적으로 최대 50% 하방 압력이 지속될 것이라는 전망이 나왔다.

17일 교보증권이 발표한 ‘2024년 부동산 시장전망’ 리포트에 따르면 주택 시장에 고금리로 인한 하방 압력이 아직 온전히 반영되지 않았다는 분석을 내놓으며 내년 집값이 하락할 것이라고 전망했다.

백광제 교보증권 연구원은 “현재 고금리 기조가 지속되고 내재수익률·안전자산수익률이 역전인 상황을 감안하면 장기적으로 대략 현재 가격 대비 최대 30%, 최고점 대비 최대 50% 수준의 추가 하방 압력이 지속될 것”이라고 전망했다.

백 연구원은 보고서를 통해 “2023년 아파트 시장 가격은 정책 대출, 금리 인하 등 영향으로 연말 집값변동률은 플러스 마감될 가능성이 높지만, 정책대출 종료, 시장금리 상승, 입주물량 등 공급 증가의 복합 영향으로 올해 10월 이후 실거래가부터 다소 급격하게 가격이 하락할 것”이라고 내다봤다.

그러면서 “2024년 서울·수도권 아파트 가격은 역전세난 확산, 이자부담 가중 등의 영향으로 공히 5% 이상의 하락할 것”이라고 전망했다. 역전세난 확산과 이자부담이 가중돼 집값 하락에 영향을 미칠 것이란 예상이다.

백 연구원은 “주택 가격이 고점을 형성했던 시기 2030세대의 서울 아파트 매매 비중은 42%에 육박했는데 이후 주택 가격이 급락했었던 전년 12월 32%까지 축소됐으나, 1·3 대책 이후 대출 규제 완화와 정책 금리 하락 등의 영향으로 40% 수준까지 급격히 증가했다”고 강조했다.

이어 “이자 상환 여력이 부족한 2030세대의 매수 집중은 향후 신용 리스크 증가에 따른 부동산 가격 하락 트리거가 될 것”이라고 전망했다.

수도권 순공급은 2020년 초과공급 전환을 시작으로 2010~2023년 현재 누적 6만6000세대의 초과공급으로 추정된다. 이에 백 연구원은 “최근 갈아타기 구축 주택의 매도난항 및 매도매물 증가, 전년부터 증가하기 시작한 미분양물량의 근본 원인이 초과공급에 있다 판단한다”고 말했다.

끝으로 백 연구원은 “내년 분양계획과 상관없이 초과공급 유지 시기는 최소 2025년까지 이어질 것으로 전망한다”며 “최근 아파트 가격 변경과 상관없이 수익률 역전과 공급 과잉에 따른 역전세난, 경매증가 등 신용 리스크는 이미 크게 확산 중으로, 2024년은 신규 투자보다 지키는 한 해가 돼야 할 것”이라고 밝혔다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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