'신도시 특별법' 통과하면 재건축 활성화? "사업장별로 따져봐야"

[땅집고] 최근 윤석열 대통령이 경기 분당·일산·평촌 등 1기 신도시를 대대적으로 재건축하겠다며 내건 공약인 노후계획도시 정비지원 특별법, 일명 ‘1기 신도시 특별법’이 연내에 국회를 통과할 수 있도록 해달라고 주문했다. 내년 4월 총선을 앞두고 수도권 표심을 뒤흔들 수 있는 부동산 관련 이슈를 언급한 것으로 내놓은 것으로 풀이된다.

다만 정비업계에선 윤 대통령이 촉구한 대로 올해 안에 1기 신도시 특별법이 국회를 통과하더라도 실제 도시 재정비까지는 상당한 시간이 걸릴 것이라고 보고 있다.

특별법 통과 이후에도 개발 순서, 용적률 혜택 형평성, 주민 및 상가 동의, 개발에 따른 이주 계획 등 여러 단계를 밟아야 실제 사업에 돌입할 수 있기 때문이다. 더군다나 조합원들의 수익과 직결되는 재건축초과이익환수제 개정안이 여전히 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 것도 1기신도시 정비사업 발목을 잡을 것이란 설명이다.

상황이 이렇다보니 아직까지는 1기 신도시 주민들이 아파트 정비사업으로 재건축보다는 리모델링 사업에 관심 비중을 더 둘 수 밖에 없다. 건설업계에선 재건축 대비 리모델링 사업 속도가 훨씬 빠른 편이라고 입을 모은다.

게다가 재건축은 기부채납 대상으로 적용돼 공원 등 부대시설을 마련해야 하며 임대주택도 의무로 공급해야 하는 반면, 리모델링은 기부채납 대상에서 제외되는데다 기존 아파트 골조를 그대로 유지한 채 증축하기 때문에 시간, 비용적 측면에서도 부담이 덜하다는 평가다.

이 같은 장점을 기대한 서울 곳곳 노후 아파트 입주민들이 리모델링 사업에 속도를 내려는 움직임을 보이고 있는 분위기다. 대표적인 곳이 서울 강북권 리모델링 최대어로 꼽히는 ‘남산타운’이다. 남산타운은 용적률이 230%로 비교적 높고, 남산 경관지역 고도제한 구역에 들어서있기 때문에 재건축이 어렵다고 판단해 리모델링 사업을 추진 중이다.

남산타운은 지난달 리모델링 조합 설립 창립 총회를 마쳤다. 강남권에선 삼성동 ‘서광아파트’ 추진위원회가 지난 4일 총회에서 리모델링 조합장을 선출했으며, 잠원 ‘강변아파트’는 현재 시공사 선정을 앞두고 있다.

수도권 1기 신도시 지역들도 리모델링 사업에 주목하고 있다. 경기 군포시 산본에서는 ‘충무주공 2단지’가 지난달 시공사를 선정하며 리모델링 사업 속도를 내고 있다. 경기 안양시 평촌 일대에서도 리모델링 사업 추진 단지가 여럿 있다. ‘공작 부영 아파트’, ‘한가람 세경 아파트’ 등이다. 경기 고양시 ‘별빛마을8단지’ 등도 현재 시공사 선정 단계를 밟기 위해 준비 중이다.

리모델링 시장이 활기를 띨 것이라고 본 건설사들의 영업 전략도 점점 더 치열해지고 있는 분위기다.

국내 리모델링 사업의 전통 강자로 꼽히는 쌍용건설은 그동안 쌓아온 시공력을 내세우며 오는 2024년부터 적극 영업에 나설 계획이라고 밝혔다. 쌍용건설은 올해 1월 글로벌세아 인수를 거친 뒤 모기업의 안정적인 재무구조를 바탕으로 전문 분야인 리모델링 수주에 박차를 가하겠다는 방침이다.

특히 내년 1월 서울 송파구에 준공을 앞둔 ‘송파 더 플래티넘’(옛 오금아남아파트) 사례를 영업에 적극 활용해 리모델링 선두 주자 자리를 굳히겠다는 포부를 내놨다.

국내 10대 건설사 중에선 포스코이앤씨가 포스코 특수강건재를 활용한 ‘리모델링 전용 수직 증축 구조 시스템’을 통해 펜트하우스 등 다양한 평면을 구현할 수 있는 기술을 개발하고 영업에 적극 활용할 계획이다. DL이앤씨는 ‘포스트텐션 하중전이공법’ 신기술을 획득해 수직증축을 추진하는 사업장 영업에 적극 활용하고 있다. 특히 최근 리모델링 전담부서를 신설한 만큼 내년 적극적인 영업을 통한 리모델링 수주고를 확보할 것으로 기대 중이다.

도시정비업계 관계자는 “1기 신도시 특별법이 통과되면 해당 지역 주민들 사이에서 당장이라도 재건축 사업이 이뤄질 것이라는 기대감이 부풀겠지만, 현실은 이런 기대와는 다를 것”이라며 “재건축 대비 리모델링 사업의 각종 장점을 고려하면 특별법 통과 이후에도 1기 신도시 곳곳에서 지속적으로 리모델링 수요가 발생할 것으로 예상한다”고 했다. 이어 그는 “무조건 재건축을 고집하기 보다는 용적률, 대지지분, 준공년도 등 단지 특성을 면밀히 검토해 적합한 사업 방식을 결정하는 자세가 필요하다”고 했다.
/이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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