입력 : 2023.11.16 10:23 | 수정 : 2023.11.16 17:18
[땅집고] “충남도청에서 국토교통부 승인도 받지 않은 땅 주인을 내쫓고 산업단지를 만들 수 있도록 허가해줬습니다.”(임장빈 아산 탕정 테크노일반산업단지 반대투쟁위원회 위원장)
충남 아산시 아산 탕정 테크노산업단지 시행주체가 국토부와 협의없이 편입된 산업단지 부지에 주택을 분양해 논란이 되고 있다. 새롭게 편입된 부지의 토지주들은 3년 전부터 부지의 산업단지 편입과 토지 수용이 부당하다고 주장해왔다.
새로 편입된 부지가 기존 산업단지 부지와 멀리 떨어져 있는데다 산업단지로 활용되는 것이 아니라 주택용지, 지원시설용지(상업시설)로 계획된 만큼 분양 수익을 거두기 위한 목적이 있는 것 아니냐는 것. 현재 토지주들은 국토부 협의 없이 산업단지 조성계획을 변경한 충남도청을 대상으로 소송을 제기한 상태다. 만약 토지주들이 승소할 경우 지난 달 산업단지 내 분양한 주택의 이용이 어려워질 전망이다.
■ 아산 탕정 테크노산업단지, 알짜 땅 헐값에 매입해 아파트 분양
아산 탕정 테크노산업단지는 2015년 민간 시행사 탕정테크노파크가 충남도청으로부터 일반산업단지계획 승인을 받아 아산시 탕정면 일대 약 68만㎡ 부지에 조성 중인 산업단지다. 사업부지는 아산시 탕정면 용두리 일원의 1공구(37만969㎡)와 아산시 탕정면 갈산리 일원의 2공구(31만5559㎡)이다. 그런데 2개 공구는 4.6km 정도 떨어져 있다. 2공구는 기존에는 산업단지 부지가 아니었으나 2018년 시행사가 충남도에 산업단지 계획 변경 승인을 받아 새롭게 산업단지에 편입했다.
2공구 토지주들은 시행사가 산업단지 조성을 위한 토지 수용 동의율을 높이기 위해 두 개 부지를 묶었다는 의혹을 제기했다. 1공구는 맹지로 토지활용도가 낮은만큼 지가가 저렴해 토지주들이 개발을 위한 토지 수용을 찬성하는 비율이 높다. 실제 1공구는 토지 소유주 대다수가 찬성해 토지 93.8%를 확보했다.
반면 새로 산업단지에 편입된 2공구는 노른자 땅이라 토지주들의 반대가 많았다. 실제 토지 소유주에 따르면 산업단지 인근 토지가 3.3㎡ 당 2000만원 수준인데 2공구 3.3㎡ 당 보상금은 약 100만원 수준이라 헐값에 수용하는 셈이다. 2021년 3월 기준으로 시행사가 토지를 41.4% 확보하는데 그쳤다. 다만 현재는 토지수용률이 50%를 넘겼다.
시행사는 1공구 토지수용률 덕에 전체 토지면적 중 수용 재결요건인 (산업입지법 기준) 50% 이상을 확보한 셈이 됐고 시행사는 2공구에 3500여 가구의 주거시설 건립할 계획을 세웠다. 실제 지난달 이 부지에서 탕정 푸르지오 리버파크(전용면적 59~84㎡ 총 1626가구)가 분양 승인을 받고 청약 신청을 받았다.
■ 충남도에 제기한 사업변경승인 무효 소송·토지 수용 재결 취소 소송에서 연이어 패소한 토지주
이에 따라 2공구 토지주들은 2020년 충남도를 대상으로 2018년 사업계획 변경 승인 무효소송을 제기했다. 시행사가 알짜 땅을 매입한 뒤 주택을 분양해 ‘땅장사’를 하려고 산업단지 조성계획을 변경한 것 아니냐는 의혹을 제기한 것.
하지만 1·2심에서 패소했다. 법원은 1심 판결문에서 “산업입지 및 개발에 관한 법률에 따르면 지원단지에는 특정 시설 용지를 설치할 수 없다는 내용을 규정하고 있지 않다”며 “도가 승인한 시행사 행위 중 위법이라고 할 수 있는 근거는 없다”고 했다.
토지주들은 충남도에 토지 수용재결 취소 소송도 제기했다. 산단 1공구와 2공구는 토지 형상 이용현황이 서로 이질적이고 직선거리로 4.6km 떨어져 있어 하나의 토지가 아니며 2공구의 대단위 아파트 건축 분양 계획은 산업입지법 목적과 취지에 어긋난다는 이유에서다. 하지만 2심에서 패소했다. 2021년 10월 열린 대전지법의 1심 판결에서는 1공구와 2공구가 하나의 토지가 아니고 별개의 산업단지로 판단해야 한다며 토지주들이 승소했는데 이를 뒤집은 결과다.
■국토부 심의 없이 산업단지 지정…분양 무효 가능성 제기
하지만 최근 소유주들이 국토교통부에 정보공개청구를 해 확인한 결과 2공구 부지에 대해 사업에 대한 주민 동의를 받지 않았고, 국토부 심의도 받지 않은 것으로 나타났다. 국토부의 산업입지 개발에 관한 통합지침 제9조 제2항에 따르면 산업단지 지정을 하려면 산업단지 지정계획을 마련해 국토부 협의 및 산업입지정책심의회 심의를 받아야 한다. 업계 관계자 A씨는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따르면 기존 산업단지에서 용적률 10% 내외를 확장하는 경미한 수준의 변경에 한해서는 국토부 심의를 받지 않아도 된다”며 “하지만 아산테크노산업단지에서 새로 편입된 2공구가 1공구로부터 4.6km 떨어져 있는 것은 경미한 변경이라고 보기 어려워 사실상 새롭게 산업단지로 지구 지정하는 것이라 국토부 심의 절차가 필요하다”고 했다.
이에 따라 토지 소유주는 산업단지 면적을 확장하는 내용의 변경안을 국토부 협의 없이 충남도가 승인한데 대한 소송을 준비 중이다. 만약 토지 소유주가 제기한 소송에서 승소하게 되면 2공구가 산업단지로 지정이 무효화될 수 있다. 그렇게 되면 최근 이 땅에서 분양한 ‘아산탕정리버파크’는 사용 승인을 받기 어려워질 가능성도 배제할 수 없다. 업계 관계자 B씨는 “절차상 국토부 승인이 없어 지구 지정이 무효화될 경우 이 땅에서 분양한 아파트의 분양 승인이 어려워질 수 있다”며 “제3자에 해당하는 수분양자(청약당첨자)는 법률상 시행사에 손해배상 청구를 할 수 있지만 실질적으로 보상 등을 받을 수 있을지 여부는 알 수 없다”고 했다.
하지만 충남도청 관계자는 “신규 산업단지를 조성할 때에는 국토부와 협의하지만 당시 기존 단지 확장과 관련해선 심의를 받아야한다는 별도의 지침이 없어 국토부 측에 보고할 이유가 없었다”는 입장이다. 아산탕정리버파크 시공사인 대우건설 측에서도 “대전고등법원 판결에 따르면 충남도 측에서 2017년 4월까지 국토부를 비롯한 관련 기관으로부터 산업단지 변경승인에 관한 협의의견을 받았다”며 “이를 근거로 분양을 진행한 것”이라는 입장이다.
하지만 국토부로부터 ‘협의의견’을 받았더라도 ‘심의’ 과정이 생략될 수는 없다. 또 2016년 9월 국토부가 충남도에 보낸 ‘협의의견’에 관한 공문에 따르면 “산업시설 예정지역과 그 주변지역의 법적인 제약 등 특별한 사정이 있는 경우에 산업시설에서 떨어진 곳에 주거시설 부지를 조성한다”는 내용이 적혀있을 뿐 갈산리 일대 산업단지 2공구 신설을 확정짓는다는 내용은 없다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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