입력 : 2023.11.16 07:00
[인터뷰-김기원 데이터노우즈 대표] (하) “2차 하락시 주택 매수 기회는 지방에 있다”
[땅집고] “이제는 ‘서울 가스라이팅’에서 벗어나세요. 이 지표만 놓고 보면 서울은 11위입니다.”
‘국내 1호 부동산 빅데이터 전문가’ 로 불리는 김기원 데이터노우즈 대표가 7일 땅집고 유튜브 채널에 출연해 부동산 2차 하락이 올 때 “주택 매수 기회는 서울보다 지방에서 찾아야 한다”고 주장했다.
향후 부동산 시장을 두고 대부분의 전문가들은 극단적인 양극화 시장이 펼쳐질 것으로 예측한다. 서울과 지방간 격차가 크게 벌어진다는 것.
그러나 김기원 데이터노우즈 대표는 “내년 집값 2차 하락 시기가 오면 이미 주택매매가격이 고평가 된 서울보다 일자리가 몰리는 지방에서 매수 기회를 찾아야 한다”고 강조했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 리치고 일자리 수 증감률 데이터에 따르면 최근 1년 동안 일자리가 가장 많이 증가한 지역은 충남, 대전, 세종 순이다. 서울은 11위다.
아래는 김 대표와의 일문일답.
-금리는 어떻게 될 것으로 보는가.
“금리에 대해서는 보수적 관점으로 말하고 싶다. 지정학적 위기로 인한 전쟁이 극적으로 화해하지 않는 이상 금리는 내려가기 굉장히 어렵다. 어쩌면 우리 상상 이상으로 올라갈 수도 있다. 금리 인상에 대한 경각심을 가지고 자산 관리를 해야 한다.
미국10년 채권 금리 사이클을 보면, 40년 주기로 금리가 방향을 바꾼다. 1940년대 초·중반에 바닥을 찍었고, 반등해 81년 10월에 고점을 찍었다. 이후 계속 또 40년 내내 떨어졌다. 1940년~1970년대에는 전쟁이 있었다. 금리가 오를 때는 지정학적 리스크가 크게 작용한다. 전쟁으로 인한 지정학적인 상황이 완전히 지금 판이 바뀌고 있다. 세계가 극적으로 화합하는 시대가 되지 않으면 앞으로 30년, 40년간 인플레이션 시대가 지속할 수도 있다.”
-전세 가격은 어떻게 보는가.
“지금은 전세매물이 별로 없다. 입주물량도 없기 때문에 전세가격은 경기침체가 없으면 전세 가격은 올라갈 가능성이 크다. 전세가격에도 주택구입부담지수를 적용할 수 있다. 전세 주택구입부담지수는 현재 161~163이다. 평균값은 137이다. 최저점인 2012년, 2013년에는 주택부담지수가 100이다. 현재 수준은 전세대출을 받아 전세를 살기도 부담스러운 시대다.
-전세가격 대비 저평가된 지역은 대표적으로 어떤 곳이 있나.
“전세가격은 실수요만 있는 가격이고, 매매가격은 실수요에 투기, 투자수요가 더해진 가격이다. 전세가격이 오르고 내리는 것은 시장에 투자나 투기 수요 없는 순수한 수요와 공급에 의해서 오르고 내리는 것이다.
전세가격이 100%가 오를 때, 매매가격이 150% 올랐다면 매매가격이 전세가격 대비 고평가 된 것이다. 매매가격도 전세가격만큼 100%가 올라야 하지만 투자나 투기 수요가 들어가서 50% 더 올라간 셈이다. 반대로 전세가격 대비 매매가격이 저평가 될 때는 ‘가격 하락’시기가 왔을 때다. 가격 폭락에 대한 두려운 심리가 작용하면서 매수세가 감소하는 거다. 이 때 전세가격은 100% 올랐는데 매매가격이 50%밖에 오르지 않은 지역을 주목해야 한다.
-지역별로 집값 향방은 어떻게 되나.
“내년에는 서울보다 일부 지방에서 적절한 매수 기회를 찾을 가능성이 굉장히 높다. 지금 전세가격 대비 저평가되고, 내년에 우리가 주목해야할 지역이 경북이다. 경남, 충북, 강원도, 울산, 충남, 세종, 전남, 전북, 이 지역들이다. 8등 안에 있는 이 지역들을 주목해야 한다.
지역에서도 일자리가 몰리는 지역을 잘 찾아봐야 한다. 최근 일자리가 가장 많이 증가한 지역 1위는 충남이다. 대전, 세종, 울산, 전남, 경북 순이다. 서울은 11위다. 서울이라고 무조건 좋은 건 아니다. 지방에도 일자리가 늘고, 인구가 늘어나는 좋은 곳들이 있다. 수도권의 경우 일자리가 몰리는 지역을 보면, 수도권 반도체의 핵심으로 용인, 동탄, 평택, 안성을 관심있게 봐야할 것으로 보인다. 명확하게 데이터에 근거해서 이 곳들을 확인해야 햔다.”
-서울은 어떤가.
“서울은 이미 고평가 돼 있다. 전세가격 대비 매매가격이 50% 이상 높다. 지금 거품이 50% 껴 있다는 의미다.”
-올해 주택 가격 상승을 주도한 곳은 강남3구가 아니었나.
“강남이 안 떨어지는 거는 이유가 있다. 강남구, 서초구와 같이 아파트 가격이 비싼 지역 가격이 안 떨어지는 이유는 코로나 시대에 대출을 아예 해주지 않았기 때문이다. 15억 이상 아파트 가격이 안 떨어지는 가장 큰 이유다.
만약에 그때 대출 10억원 한도 제한이 없었다면 강남, 서초, 송파 굉장히 많이 떨어졌을 것이다. 부동산 시장이 안 좋아지는 이유는 금리의 영향이 크다. 대출 이자 부담이 너무 크기 때문이다. 그러다 보니 2030 세대들이 영끌해서 샀던 노원구, 도봉구, 강북구 지역은 계속 좋지 않다. 반면 강남, 서초는 정책적으로 대출을 아예 묶어버린 곳이다. 대출 없이 사다 보니 금리가 올라도 가격 방어가 되는 것이다.” /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com
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