"롯데리츠 사업 접었나" 주식 반토막에 투자자 분노

[땅집고] “죄송한데 롯데리츠 사업 접었나요? 접은 거 같은데요? 하는 꼬라지 보니까?”

롯데리츠 주가가 지난 반년 동안 20.63% 폭락해 주주들의 공분을 사고 있다. 롯데리츠 주가는 지난 1년간 줄곧 하락세다. 롯데리츠 관련 온라인 커뮤니티에서는 투자자들이 주가 하락을 고민하는 글이 수두룩하게 올라오고 있다.

지난 10일 기준 롯데리츠 주가는 3060원에 장을 마쳤다. 한때 주가는 6150원까지 오른 적도 있지만 지난 10월 2805원까지 떨어져 3000원 선이 붕괴됐고 현재는 최고가의 반토막 수준이다.

저금리 시기 자금을 모았다가, 최근 자금을 재조달(리파이낸싱)하는 과정에서 고금리 타격을 맞으며 배당수익이 별볼일 없어졌다는 평가다. 주주들이 하나 둘씩 발을 빼면서 바닥이 어딘지 알 수 없는 내리막길을 걷고 있다.

■ 저금리에 돈 빌려 고금리로 대환…배당수익 23% 감소

롯데리츠는 국내 상위 상장리츠로 주목받았다. 2019년 10월 8개 자산을 바탕으로 상장한 후 자산을 추가로 편입해 순자산총액(AUM)이 2조3006억원에 달할만큼 몸집을 키웠다.

롯데리츠는 전국 각지에 퍼진 롯데 계열 리테일을 보유한 것이 특징이다. 대기업 이름을 걸고 관련 계열사 우량 자산에만 투자한 스폰서 리츠로 안정적이란 평가도 받는다. 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스와 장기 임대차계약을 체결해 작년에만 1128억원 임대수익을 올렸다.

롯데AMC에 따르면 작년 12월 말 기준으로 롯데리츠는 총 15개 자산을 보유하고 있다. 롯데백화점 강남점을 비롯해 백화점 55%, 마트 16%, 아울렛 12%, 마트&아울렛(복합) 13%, 물류센터 4% 순으로 구성됐다.

주요 주주는 롯데쇼핑(50%), 우리은행(3.85%), 신한은행(2.69%), 미래에셋증권(1.04%) 등이 속해 있다.

롯데리츠가 위기에 빠진 것은 고금리 국면에서 대규모 자금 재조달을 진행했기 때문이다. 올해 롯데리츠는 약 9000억원의 리파이낸싱을 일으켰다. 리츠 운용 자금은 통상 1~3년 간격으로 리파이낸싱한다. 하지만 롯데리츠의 타이밍은 최악이었다. 저금리 시절 연 1~2%대로 돈을 빌렸다가 최근 대환 대출 과정에서 4~5%대 금리가 적용되면서 재무구조가 악화했다.

지난 10월 롯데리츠는 롯데백화점 창원점 등을 담보로 만기를 앞둔 차입금을 상환하기 위해 3100억원 가량의 리파이낸싱을 진행했는데, 적용 금리가 5%대로 상승했다. 이는 1년 전 차입금 상환을 위해 2800억원 규모로 대출을 일으켰을 당시 금리(4.8%대)보다 더 상승했다.

리파이낸싱은 금융 비용 증가로 이어져 배당 순수익 감소로 이어졌다. 롯데리츠의 8기(2022년 7~12월) 순이익은 141억원을 웃돌았으나 9기(올해 1~6월) 순이익은 59억원에 그쳤다. 주당 배당금도 143원(8기)에서 109원(9기)으로 23.8% 감소했다.

연간 평균 6%대를 유지하던 배당수익률도 올해는 5.7%로 예상된다.

■ “저금리 시절 계산된 리츠 수익률, 타격 불가피”

문제는 내년에도 갚아야 할 차입금이 적지 않다는 점이다. 롯데리츠는 2025년까지 1조원의 리파이낸싱을 진행할 예정이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “현재 상장리츠 대부분이 저금리에 기반한 사업성을 바탕으로 수익률을 계산한 것인데, 최근 금리가 2~3배까지 올랐기 때문에 수익률에 타격을 받을 수밖에 없다”며 “고금리 기조는 장기화할 전망이어서 내년까지도 비슷한 국면이 이어질 것으로 예상한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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