나에겐 너무 낯선 상가임대차 계약서…이것 확인 안하면 낭패

부동산 기초 지식을 알지 못하면 안전한 거래 성사는커녕 손해만 본다. 기자 출신 부동산 전문가인 최영훈 공인중개사가 꼭 알아야 할 부동산 필수 상식을 모아 쉽게 정리한 ‘부동산투자 궁금증 100문 100답’을 출간했다. 그는 현재 인천 서구에서 공인중개사사무소 대표로 일하면서 유튜브 채널 ‘부티인’도 운영 중이다.

[땅집고 북스-부동산투자 궁금증 1문 1답] 상가 임대차계약서 쓸 때 반드시 확인해야 할 것들?

[땅집고] 상가 임대차계약은 창업을 하기 전 필수 관문이다. 건물주가 아니라면 남의 상가를 빌릴 수밖에 없다. 그런데 경험이 없는 초보에게는 상가 임대차계약은 큰 난관이다. 상가 임대차 계약 전에 반드시 살펴봐야 할 것들을 알아보자.

■ 계약서의 기본

우선 계약서에서는 자신이 생각한 곳의 지번과 호수가 일치하는지, 계약 기간과 월 임대료 등이 정확히 표기되었는지를 봐야 한다. 월세 외 부가세는 별도인지 아니면 포함인지, 월세 세금계산서 발급에 대한 내용도 포함되어야 한다. 만약 월세 세금계산서가 발급되면 사업자 입장에서는 지출 내역으로 포함돼 연말정산으로 소득공제를 받을 수 있기 때문이다. 지출로 잡기 때문에 소득세를 줄여주는 효과가 있다. 무상임대 기간이 주어진다면 시작일과 기간이 언제인지, 무상임대 기간에 중도 하차한다면 어떻게 할지도 짚어봐야 할 사항이다.


■ 등기부만큼 중요한 건축물대장

등기사항전부증명서로 소유주를 확인하는 것이 계약 전 임차인이 해야할 가장 기본적인 체크포인트다. 등기부만큼 중요하게 확인해야할 것이 건축물대장이다. 건축물대장에는 점포 운영에 필요한 중요한 정보들이 나오기 때문다. 건축물대장을 살펴보고 가게를 얻으려는 곳이 위반건축물은 아닌지, 준비하는 업종에 맞는 용도 시설인지를 확인해야 한다. 만약 입점하려는 상가가 업종에 적합하지 않은 용도라면 다음의 사례처럼 특약을 걸어놓는 게 방법이 될 수 있다.

일부는 건축물 대장상 면적과 실제 면적이 다른 경우도 있다. 특정 업종의 경우 운영 허가를 받으려면 면적이 일정 수준을 넘어야 하는데 이때 기준은 건축물대장상 면적 기준이다. 예를 들어 학원, 헬스장 등이다. 만약 규모가 작으면 운영허가가 나지 않으므로 계약하기 전 미리 건축물대장을 확인해야 한다.

■ 원상복구

계약 만료 시 보증금을 돌려받고 원상복구를 꼭 해주는 것도 임차인의 의무다. 이때 원상복구의 범위도 꼭 확인해야 한다. 세입자가 생각하는 원상복구와 집주인이 생각하는 바가 다를 수 있기 때문이다. 특히 기존에 다른 가게로 운영되는 곳이나 인테리어가 되어 있는 곳에 새로 들어갈 경우 문제가 많이 생긴다. 이때 원상복구가 ‘아무것도 없는 공실’ 또는 ‘분양 당시 상태’를 의미하는지, 아니면 ‘자신이 들어갈 때 되어 있던 상태’를 뜻하는지 짚고 넘어가야 한다.

■ 수압과 전기

대부분 상가 업종은 물과 전기가 필수 설비다. 때문에 각 설비별 사용가능 한도가 어느 정도인지를 확인해봐야 한다.

우선 수압, 상수도, 하수도를 잘 살펴봐야 한다. 규모가 큰 건물이라면 다른 호실의 상황에 따라 허용 가능한 오수 발생량이 정해져 있기 때문이다. 시군구별로 다르니 미리 확인해야 한다. 업종에 따라 최소 소비량(하수도원인자부담금)을 정해두는데 만약 이 기준을 몰랐다면 나중에 예기치 못한 비용이 발생할 수도 있다.

전기 역시 중요한 확인 사항이다. 전기를 많이 쓰는 업종일 경우에는 상가 호실에 들어와 있는 전력량이 부족한지를 봐야 한다. 전기용량이 부족할 경우 증설을 해야 하는데 세입자가 증설 비용을 부담해야하는 경우가 대다수다. 건물 사용량에 따라 증설 자체가 불가능한 경우도 있으니 주의해야 한다.

■ 행정처분 확인

기존 영업장을 인수받아서 운영한다면 반드시 행정처분 내용을 확인해야 한다. 사업자 승계인 경우 행정처분 내용도 이어질 수 있다. 기존 사업자가 영업정지 등의 처분을 받았다면 그 기간만큼 영업을 못 할 수도 있다. 이외에도 해당 동네나 건물이 재개발 혹은 재건축 등의 가능성이 있는지도 따로 확인해야 한다. 영업을 시작하고 몇 개월 내에 건물이 없어질 수도 있기 때문이다.

■ 독점 상가·동일 업종 입점 제한

한 건물에 같은 업종이 입점할 수 없다는 규정 등이 있는지도 확인해야 한다. 만약 이를 모르고 상가를 얻는다면 영업금지를 당할 수도 있다. 상가 관리실, 번영회, 건물주 등에게 이 내용을 꼭 확인해봐야 한다. /글=최영훈 공인중개사, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com