2차 하락장 이후 다시는 안 올 부동산 매수 기회 '이때' 노리세요

김기원 데이터노우즈 대표 인터뷰 (상)

“허리까지만 떨어지면 다행인데, 2차 하락이 오면 부동산 가격은 무릎이나 발바닥까지 떨어질 수도 있습니다”

주택가격이 천정부지로 치솟던 2021년 10월을 ‘최적의 매도 시기’라고 예측해 화제를 모았던 김기원 데이터노우즈 대표가 7일 땅집고 스튜디오를 찾았다. 김 대표는 2023년 시장의 상승을 주도한 정부1·3대책 효과가 제한적이며 단기 반등은 끝났다고 분석했다.

김 대표는 한 달 평균 85만여명이 찾는 부동산 빅데이터 애플리케이션 ‘리치고’를 통해 매매수급현황, 거래량 등 다양한 부동산 데이터를 제공하고 있다. 김 대표는 땅집고와의 인터뷰에서 “이미 단기적 상승세는 끝났고, 2024년은 2차 하락이 진행될 것”이라며 “이 시기가 절호의 매수 시기가 될 것”이라고 했다.

다음은 김 대표와의 일문일답.

-부동산 시장 ‘2차 하락’이 이미 시작됐다고 보는가.

“2차 하락이 임박해 있다고 본다. 현재 시장은 지난 부동산 대폭락이 오기 직전이었던 2021년 10월의 모습과 비슷하다. 2년 전과 유사한 패턴이 나오고 있다. 내년 상반기에 집값 상승세가 다소 주춤하고 내년 하반기부터 폭락이 나올 수도 있다. 상승은 이미 끝났고 이미 매물을 내 놓아도 팔기 힘들 것이다.”

-부동산 하락 국면을 판단하는 주요 지표가 있다면.

“세 가지 지표가 있다. 우선 매매수급동향과 거래량 데이터를 확인해야 한다. 8월 중순 이후 매도자가 늘고 매수자는 줄고 있다. 매물양 데이터를 보면 시장에 나온 매물은 서울에만 7만8000여건이다. 현재 시장에 나온 매물량이 부동산 폭락이 시작됐던 지난해 6,7월보다 많은 수준이다. 거래량은 10월부터 확실히 줄어들고 있다. 거래동향 데이터를 보면 9월에 고점을 찍고 내려오고 있다. 올해 4월 데이터와 비슷하다. 10월 들어 거래가 완전히 급감한 거다. 대세 하락장이 오고 있다는 또 다른 강력한 증거는 ‘경매시장’에 나오는 매물이 급증했다는 점이다. 경매로 나오는 물건들이 많아진다는 것은 제때 대출금을 상환 못하는 사람들이 많아지고 있다는 의미다. 20년 동안 경매수와 매각 건수 데이터를 보면 최근 서울의 경매 건수는 급증했다. 반면 낙찰 건수는 바닥이다.”

-올해 상반기 상승은 ‘데드캣 바운스’로 봐야한다는 건가.

“올해 부동산 시장 가격 단기적 상승을 주도한 건 정책이다. 특례보금자리론을 포함한 정부 1·3대책이 시장을 억지로 회복시키려고 한 거다. 특례보금자리론은 말 그대로 ‘특례’다. 대출기간을 기존30년에서 40~50년으로 늘렸다. 매월 갚아야 할 금액이 줄었지만 더 긴 시간 돈을 갚아야 한다. 인구는 더 줄어들고,평균 연령은 더 올라가는 상황에서40년 만기 대출을 받으면, 올해 부터 2063년까지 집값을 갚아야 한다. 결국 집값을 평생 갚고, 그 집을 다시 팔아서 먹고 살아야 하는 셈이다. 특례보금자리론은 당장만 달콤한 정책이다. 이 특례보금자리론 일반형이 9월에 끝났다. 이제는 대상이 6억원 이하, 부부 합산 소득 1억 이하일 경우에 특례를 받을 수 있다.

-올해 주택가격 상승세는 끝난 건가.

“없던 수요를 정책으로 끌어올렸는데 정책이 빠지니 수요도 떨어지고 있다. 정책 효과가 끝나니 거래량이 없다. 팔 사람은 늘고, 살 사람이 없으니 가격이 떨어질 수 밖에 없는 것이다. 하락이 본격화 하는 시기도 시차가 있다. 당장 떨어진다는 아니지만 이미 상승세는 끝났다고 보는 게 맞다.”

-정부는 내년 1월 신생아특례대출 시행 예정인데.

“정부는 특례보금자리론 이후에 최근 ‘신생아특례대출’ 정책을 내놨다. 결혼을 하지 않아도, 애를 낳지 않아도 대출을 해준다. 인구 문제가 심각하기 때문에 정부에서 어떻게 해서든지 인구 문제를 해결하고자 신생아특례대출이라는 카드를 꺼낸 것으로 보인다. 대출 이자를 1~3% 대로 5년 간 유지하는 정책이다.

계산을 해보면 1년에 최고 2000만원까지 이자 내는 금액을 아낄 수 있다. 5년이면 총 1억 혜택을 받는 것이다. 하지만 아이 한 명 키우려면 1억 보다 돈이 더 든다. 현재 가격이 무릎 밑에 있는 지역들이 있다. 이런 지역은 이런 신생아특례대출을 받으면 도움이 될 수 있다. 하지만 이미 가격이 고평가 된 서울에서는 1억 혜택 받기위해 대출을 끌어다 집을 사면 손해다. 부동산이 1억 떨어지는 건 순식간이다.”

-부동산 가격이 떨어진다면 언제까지 떨어질 것으로 보는가, 이유는.

“2024년은 기회의 시기다. 하락 시차가 있지만 내년 가을 쯤에는 떨어진 가격이 반등을 하는 시기가 올 수도 있다.

-주택 가격이 얼마나 하락할 지 가늠할 수 있는 ‘지표’가 있다면.

부동산 가격하락 지표로 ‘주택구입부담지수’를 볼 수 있다. 주택구입부담지수는 주택을 구입할 때 부딤이 얼마나 높은지 숫자로 보여주는 지수다. 이 지수에는 주택 가격을 결정하는 가장 중요한 세 가지 변수가 다 들어 간다. 첫째, 주택담보대출 금리, 둘 째, 소득, 셋째, 주택가격 이 세 가지로 구성되는 데이터다. 10월 주택 구입 부담 지수는 325다. 한 달에 325만원을 내야 내 집 마련할 수가 있다는 의미로 해석할 수 있다. 코로나 시기 때 주택구입부담지수가 377이다. 2007년부터 현재까지 이 지수의 평균값은 243이다. 최저점은 2014년 160이다. 최저점, 평균점, 최고점을 감안했을 때 현재 주택구입부담지수는 굉장히 높다. 주택을 사기 부담스러운 상황이다 보니 거래량이 없다.”

-주택구입부담지수를 낮추기 위해서는.

“주택구입부담지수가 떨어지기 위해서는 주택담보대출 금리가 떨어지거나, 소득이 늘어야 한다. 하지만 현재 주택담보대출 금리는 다시 오르고 있다. 소득은 실질 가처분 소득이 크게 떨어졌다. 올해 2분기 가구당 실질 가처분소득은 월 평균 345만원대다. 1년 전보다 5.9% 감소했다. 마지막으로 주택구입부담지수가 하락하기 위해서는 집값이 떨어져야 한다. 주택구입부담지수 현재값 325, 평균값 243.5, 최저값 160을 리치고 통계분석 프로그램을 통해 계산하면, 현재보다 주택가격이 25% 떨어질 때, 주택부담지수가 평균치에 도달할 수 있다.” /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

▶대학가 주변에 아직도 오피스텔, 원룸?! 이젠 수익률 끝판왕 코리빙하우스로! ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인