압구정 현대, NPL채권 투자로 99% 확률 경매 낙찰받은 비법

[땅집고] 필자에게 NPL(부실채권) 강의를 듣는 사람은 매우 다양하다. 이 중에는 경매 유경험자들이 많다. 이들이 가장 많이 하는 질문은 부실채권과 경매의 차이다. 경매와 비교해 부실채권이 얼마나 더 위험하고, 얼마나 더 수익이 나는지 궁금하다는 것이다. 부실채권과 경매의 차이는 ▲낙찰가능성 ▲투자금 회수기간 ▲매도 용이성 ▲세금을 기준으로 파악해 볼 수 있다.

■낙찰 가능성, 어느 쪽이 더 높을까?

“1억2000만원이냐, 1억4000만원이냐, 그것이 문제로다.” 햄릿의 고뇌 못지않게 경매 입찰자들은 깊은 갈등과 번민에 싸인다.

경매 입찰금액을 결정하는 일은 그야말로 피를 말리는 일이다. 2007년 필자는 유치권이 설정된 인천의 한 다가구주택 공매 물건에 입찰한 적이 있다. 결론적으로 최저매각금액 1억4300만원보다 2000만원 많은 금액으로 단독 입찰해 낙찰받았다.

만약 미리 1억 6300만원에 단독 입찰했다는 사실을 알았다면 고민도 없었을 것이고, 더 높은 수익을 확보할 수 있었을 것이다. 나중 일이지만 당시 5억원으로 신고된 유치권은 명도소송을 통해 승소했다. 선순위 임차인 6가구는 별도 방법으로 배당요구를 유도해 결국 5억 7500만원에 매각해 큰 수익을 낼 수 있었다.

2010년 서울 관악구 봉천동의 오피스텔 물건은 8만원이란 아슬아슬한 차이로 낙찰받기도 했다. 입찰가격을 조금 낮추면 떨어질 것 같고, 조금 더 쓰자니 2등과 금액 차이가 많이 날 것 같아 고민했다. 만약 10만원 차이로 2등을 했다면 돌아오는 발걸음이 가벼울 수 있었을까? 아마 그날 점심은 모래알을 씹는 기분이었을 것이다.

그런데 부실채권을 매입했다면 얘기가 달라진다. 입찰금액을 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 매입한 근저당권으로 배당받을 수 있는 최고액까지 입찰할 수 있기 때문이다. 지금같은 불경기에는 특별한 변수가 없는 한 부실채권 투자자가 낙찰받게 돼 있다.

부동산 경매에서 부실채권을 매입한 사람이 낙찰받을 가능성은 거의 99%다. 아마 낙찰가격이 발표되는 순간, 경매 법정은 술렁일 것이다. 시세보다 높은 가격에 낙찰받은 투자자를 제정신이 아니라고 생각할지도 모른다. 그러나 부실채권 투자자는 속으로 웃으며 이렇게 말할 것이다. “너희가 부실채권 맛을 알아?”

■부실채권 투자로 압구정 현대아파트 낙찰받은 기술

다른 사례 하나를 더 들어보겠다. 그 유명한 서울 강남구 압구정동 현대아파트. 당시 급매물 시세 15억원으로 부실채권 매입이 가능한 물건이었다.

필자는 유동화회사인 우리AMC와 13억원대 초반에 협상했었다. 지인 중 단지 안에서 놀이방을 운영할만한 아파트를 찾고 있던 분이 있어, 이 부실채권을 강력하게 추천했다. 부실채권을 매입해 경매에 참여하면 확실하게 낙찰받을 수 있다고 장담했다. 지인은 부실채권이 싫다고 했다. 그 이유는 상당히 엉뚱했다. “부실채권은 부실해서 싫어요.”

그 지인은 필자 말을 듣지 않고 직접 경매 입찰에 참여했다. 당연히 실패했다. 터무니없이 높은 가격에 낙찰되는 것을 지켜보더니 경매 시장이 미친 것 같다고 넋두리했다.

결국 현대아파트는 누가 낙찰받았을까. 부실채권을 매입한 누군가가 급매물 시세 15억원보다 높은 17억 5000만원에 낙찰받아 소유권을 취득했다. 이 물건의 일반 경매 입찰자 중 2등 입찰한 최고가액은 13억2000만원이었다.

일반 경매 입찰자는 시세 또는 급매물 가격보다 저렴하게 낙찰받아야 한다. 반면, 부실채권을 매입한 사람이 직접 낙찰받는 경우 급매물 시세가 아닌, 나중에 자기가 매각대금에서 받을 채권금액으로 입찰가격을 결정할 수 있다. 부실채권을 매입한 사람은 일반 경매 입찰자가 상상할 수 없을 정도의 고가 입찰이 가능하기 때문에 낙찰받을 가능성이 99%에 가깝다. 지인은 이 일을 계기로 이제 경매보다 부실채권을 선호하는 열혈 투자자로 변신했다. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수, 정리=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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