입력 : 2023.11.04 07:00
[땅집고] 전국적으로 임대인의 채무불이행으로 인한 전세 사고와 전세 사기가 속출하고 있다. 최근에는 전세 계약에 비해 보증금이 적은 보증부 월세 사기도 문제로 대두되고 있다. 땅집고가 월세 사기의 대표적인 6가지 유형에 대해 알아보고 전문가를 통해 월세 사기 예방법 및 대처법을 들어봤다.
■ 보증금 차액 먹튀
공인중개사가 온라인 부동산 매물 사이트에 올리지 않는 매물이 있다면서 월세 매물을 구하는 세입자에게 접근하는 경우가 있다. 만약 세입자가 집주인과 직접 월세 계약을 체결하지 않으면 종종 집주인이 공인중개사에게 계약을 위임한다. 이때 중개사가 임대인과 임차인에게 서로 다른 보증금을 알려줘서 차액을 챙기는 것이다.
예를 들어 공인중개사가 임대인에게는 보증금 1000만원, 월세 60만원인 조건으로 세입자를 구해준다고 하고 세입자에게는 보증금 4000만원, 월세 40만원인 조건이라고 알려 계약을 체결한다. 이때 세입자에게 받은 4000만원 중 기존에 임대인이 보증금으로 알고 있는 1000만원을 돌려주고 나머지 3000만원을 공인중개사가 가로채는 것이다.
이 같은 상황을 예방하기 위해 최영훈 부티인 대표는 “피치못한 상황에서 대리인을 통해 계약을 해야한다면 보증금 등 계약 내용을 집주인에게 직접 확인해야 한다”며 “계약서를 쓸 때 통화를하고 위임장에 금액도 기재해야 한다”고 했다.
■ 담보 신탁 사기
등기부등본상 해당 물건의 소유권, 즉 실소유자가 누구인지를 나타내는 갑구에 주택 소유자가 부동산 신탁회사인 경우가 있다. 그런데 집주인이나 공인중개사가 전세 계약을 유도한다. 하지만 신탁회사의 동의가 없는 전세 계약은 법적으로 보호받지 못한다. 만약 이 집이 공매에 넘어갔을 때 세입자는 보증금을 받지 못하고 퇴거할 수도 있다. 월세계약이 무효기 때문이다. 최근 인천시 미추홀구 일대 전세 사기 사건의 핵심이다.
때문에 신탁회사가 소유주인 경우에는 세입자가 입주전 신탁원부를 등기소에서 직접 발급받고 신탁 원부에 쓰여진 대로 계약을 진행해야한다. 최 대표는 “통상 신탁회사와 대출은행의 동의서가 필요하다”며 “신탁원부와 대출은행의 동의서는 온라인 발급은 어렵고 서면으로 직접 발급받아야 한다”고 했다.
■ 중개보수 뻥튀기
간혹 근린생활시설을 일반 주거용 부동산인 것처럼 계약할 때도 있다 그런데 근린생활시설과 일반 주거용 부동산은 중개보수의 요율이 다르다. 거주용 시설은 월세의 0.3~0.5%이지만 근린생활시설은 거래금액의 최대 0.9%에 달한다. 만약 중개사가 근린생활시설인 것을 숨기고 가계약금을 걸게 한뒤 나중이 되어서 ‘근린생활시설’의 중개보수 수준의 금액을 요구할 수도 있다. 그래서 미리 등기부등본이나 건축물대장에서 주택의 용도를 확인해야 한다. 그래도 중개사가 기준 이상으로 중개보수를 요구할 경우 관할부서에 민원을 넣는 것도 방법이다. 벌금형에 처하기 때문이다.
■ 전입신고가 불가능한 집에서 월세 계약을 맺는 것
오피스텔은 상업시설이지만 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주해 주택 수에 포함된다. 이때 주거용으로 사용했는지 아닌지는 전입신고 여부에 따라 달라진다. 그래서 집주인은 전입신고를 하지 않는 조건으로 보증금이나 월세를 주변 시세보다 저렴한 금액에 부동산에 내놓는 경우가 많다. 하지만 아무리 보증금 금액이 적더라도 전입신고, 확정일자를 받지 못했을 경우 보증금을 반환받지 못할 수도 있다.
전문가는 집주인이 특약사항으로 전입신고 불가하다고 했을지라도 전입신고가 가능하다고 봤다. 최 대표는 “임대차법에 따르면 임차인에게 불리한 약정은 무효하다”며 “전입신고를 해도 임차인한테 불리할 게 없다는 게 중론”이라고 했다.
■ 주인 행세 사기
간혹 가짜 임대인이 경매에 넘어간 집을 자기 집인 척하고 열쇠 수리공을 불러 딴 뒤 자기집인 척 계약을 진행한다. 공인중개사를 통해 임대차계약을 맺을 경우보다도 부동산 어플로 직거래할 때 조심해야하는 사기유형이다. 때문에 미리 등기부등본을 보고 소유주와 계약 당사자가 일치하는지 확인해 봐야 한다.
■ 계약 종료 시 청소비 요구
임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받을 때 원상복구 명목으로 청소비를 요구하는 집주인이 있다. 이를 핑계로 보증금에서 청소비를 빼고 돌려주기도 한다. 하지만 임대차 계약 당시 청소비를 지불해야 한다는 내용의 특약이 있었거나 입주 당시 청소비를 부담했던 게 아니라면 내지 않아도 된다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
▶ 대학가 주변에 아직도 오피스텔, 원룸?! 이젠 수익률 끝판왕 코리빙하우스로! ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인