입력 : 2023.11.04 17:00
[땅집고] “분양가 자체가 높잖아요. 전용 92㎡ 가 거의 11억~ 12억 가까이나 그 사이 가격이 되니까요. 매수세는 없어요. 지금 상당히 어려워요.”
■ “1년 째 안 팔려”…베짱 분양가에 주인 못 찾는 남양주 별내지구 생숙
남양주 별내동에 있는 한 생활형 숙박시설의 견본주택. GS건설이 남양주시 별내동에 짓는 ‘별내자이더스타 이그제큐티브’다. 지난해 6월 문을 열었지만 1년 넘도록 분양을 마치지 못해 견본주택이 아직까지 그 자리에 남아 운영 중이다. 통상 견본주택 운영 기간이 3개월인 점을 고려하면 분양 성적이 얼마나 부진했는지 알 수 있다. ‘고분양가 생숙’이라는 점이 발목을 잡았다.
이 단지는 전용면적 59~92㎡ 생숙 439가구, 전용 84㎡ 오피스텔 156가구로 구성돼 있다. 이 생숙 전용 92㎡ 분양가는 최저가가 11억4000만원대, 최고가 기준 12억1000만원대다. 고분양가 논란에도 지난해 분양 당시 17대 1의 경쟁률을 기록했지만, 계약률이 저조했다. 10억대를 웃도는 평형대 미분양 물량이 아직까지 남아있다.
경기 남양주시 별내동 U공인중개사사무소 관계자는 “분양가 자체가 높았다. 전용92㎡ 가 거의 11억~12억 가까이 된다”며 “기존에 들어서 있는 생숙도 매수세는 없다”고 했다. 이어 “월세는 그 전에 9·26 대책 나오기 전에는 문의도 많았고 전세도 문의가 있었는데 사실은 요즘 그게 자체가 뚝 끊겨 갖고 저렴한 것 같으면 전화가 오는데 지금 현재 그 전화 문의도 없다”고 토로했다.
현재 별내역 인근에 있는 생숙은 가격 낙폭이 뚜렷하다. 2021년 8월 준공한 힐스테이트 별내역 전용 66㎡는 지난해 3월 6억8700만원에 거래됐다. 같은 평형대 매물이 올해9월 4억6000만원에 거래됐다. 힐스테이트별내역 전용 66㎡ 분양가 최고가는 4억1890만원이다. 분양가보다 가격이 2억7000만원 올랐지만 지금은 분양가를 상회하는 수준이다. 2021년 2월 준공한 별내역아이파크스위트 전용 66㎡는 2021년 9월 6억원, 6억1000만원에 거래됐다. 하지만 1년이 지난 올해9월 동일 평형대가 4억7000만원에 거래됐다. 별내역아이파크스위트 전용 66㎡ 분양가 최고가는 3억8500만원대다.
■ 제2의 판교 알파돔 시티 노린 별내 ‘메가볼시티’ 무산, 비싼 생숙만 우후죽순 들어서
별내역 인근 생숙 매매가격 폭락의 원인으로 고금리에 따른 수익형 부동산 수요가 사라진 것과 더불어 생숙 소유주에 이행강제금이 부과될 가능성이 높은 점이 지목된다. 2024년 10월부터 생활숙박시설을 숙박용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용할 경우 이행강제금이 부과된다. 매매가격이 2억원 안팎으로 떨어진 힐스테이트 별내역과 별내역아이파크스위트 생숙은 오피스텔로의 용도변경을 신청했다. 용도변경에 실패하고 생숙을 주거용으로 계속 사용할 경우 수천만원의 이행강제금이 부과되는 것이다.
별내역 인근에서는 대기업 브랜드 건설사 생숙마저도 1년 넘도록 분양 물량을 다 소진하지 못하고 있다. 생숙 시장이 급격하게 침체된 원인으로는 별내역 개발 계획이 틀어진 점도 꼽힌다. ‘별내자이더스타 이그제큐티브’가 들어선 부지는 경춘선 별내역 초역세권 부지 7만5000㎡에 구상된 ‘메가볼시티’ 부지였다. 메가볼시티는 서울 강남 코엑스, 판교 알파돔시티처럼 별내 랜드마크 복합상업시설이 될 것으로 기대를 모았다. LH가 2008년 경남기업컨소시엄을 우선협상대상자로 선정해 사업을 추진했지만 경기 침체 여파로 LH가 사업을 포기하고 2017년 민간시행사 ‘화이트코리아’에게 부지를 2576억원에 일괄 매각했다.
이후 부동산 개발업체 화이트코리아가 이 일대에 아파트와 생활형숙박시설을 대규모로 공급했다. 이 과정에서 애초에 상업용으로 개발하기로 계획된 부지에 예정에도 없던 생숙이 마구잡이로 들어서기 시작한 것이다. 별내신도시 주민들 사이에서는 화이트코리아가 메가볼시티 사업 계승 의지를 피력하며 알짜 땅을 매수하고도, 주거시설 위주로 분양해 개발 이익만 챙기고 있다는 불만도 나온다.
경기 남양주시 별내동 E공인중개사사무소 관계자는 “여기가 쇼핑몰 들어오기로 처음에 계획됐던 곳이라서 전부 다 그걸 보고 기대치가 컸다”며 “근데 어느 날 갑자기 이렇게 생숙이 들어오면서 사실 지금 현재는 생숙이 이슈화 되니까 상당히 어렵게 됐다”고 했다.
메가볼시티 개발 계획과 8호선 연장·GTX 호재를 앞세워 생숙 과잉 공급이 이뤄졌고, 생숙 이행강제금 소식이 들리면서 인기가 급격하게 떨어졌다. 결국 남양주 별내지구는 제2의 판교 알파돔시티는 고사하고, 생숙 호황조차도 누리지 못하고 있다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “생활형 숙박시설이 오피스텔로 바뀐다 하더라도 도 결국은 주택 수 문제가 불거지는 점에서 여전히 부담은 남게 된다”며 “세제적인 불이익을 받을 수 있는 여지가 있기 때문에 생숙을 용도 변경을 오피스텔로 한다고 하더라도 여전히 부담을 안고 있는 상태다”고 했다.
메가볼시티 사업이 무산된 이후 별내신도시엔 대형마트를 제외하고 주민들이 이용할 만한 대규모 상업시설이 딱히 없는 실정이다. 메가볼시티 사업 무산에 따른 상업지구도 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 인근에 아파트와 주거시설 위주로 대규모로 공급되면서 반쪽짜리 신도시로 전락하고 있다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com
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