"부동산 터지면 지옥 될 수도"…PF부실 해결 후 아파트 매수 고려

[땅집고] “부동산 가격은 장기적으로 우상향할 것입니다. 하지만 그렇다고 해도 어느 때나 부동산을 매수해야 한다는 것은 아닙니다. 결론적으로 말하면, 최소한 PF대출 부실 문제가 해결된 후 매수에 나서는 것을 추천합니다.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 ‘최소한 PF대출 부실 문제 해결 후 부동산을 매수를 고려하시길 바랍니다’라는 제목의 글이 올라와 네티즌들의 주목을 받고 있다.

최근 서울 강남구 청담동 소재 노른자 입지로 꼽히던 ‘프리마호텔’을 고급 주거시설로 개발하는 ‘르피에드 청담’의 브릿지론(청담동PF)이 만기 연장에 실패했다. 새마을금고는 총 4640억원 규모인 브릿지론에서 약 39%인 1800억원을 선순위로 대출해줬다. 브릿지론에 대주단으로 참여한 금융회사는 새마을금고를 포함해 하나캐피탈·우리금융캐피탈 등 캐피탈사와 NH투자증권·KB증권 등 증권사, 상상인플러스저축은행 등 총 26곳에 달한다.

새마을금고 측은 언론을 통해 “청담동 브릿지론은 올해 이미 두 차례 만기 연장했으며, 청담동이라도 분양이 되지 않으면 사업성이 없다고 생각해 만기 연장을 하지 않는 것이 적절하다고 판단했다”면서 “시행사의 채무 상환 노력과 사업장 개선 가능성이 보이지 않아 반대했다”는 의견을 밝혔다. 증권사와 은행 펀드를 통해 약 1300억원의 자금을 보탠 개인 투자자들까지 원금도 돌려받지 못할 수 있어 손실 규모는 더 커질 것으로 보인다.

글쓴이는 이 청담동 PF대출 문제를 언급하며 “대한민국에 청담동 모 사업장 같은 곳이 전국에 엄청나게 많다”며 “이런 PF대출이 아파트, 오피스텔, 호텔, 지식산업센터 등 전방위적으로 실행되어 왔다. 아파트는 그렇다고 쳐도, 지식산업센터, 상가 등이 과연 제대로 분양이 될까”라고 지적했다.

이어 “부동산 매수에 조급하신 분들은 이 PF대출 문제가 결론 나는 것을 보시고 매수를 고려하라”며 “금융권들이 지금도 작년의 레고 사태의 휴우증으로 1년도 아닌 6개월에 4% 이자 준다고 난리들인데, PF 문제까지 터지면 수신금리는 더 오르고 대출 금리는 급상승하고, 부동산 매물 거래는 더 절벽이 될 것”이라고 했다.

글쓴이는 “부동산은 장기적으로 우상향할 것이지만, 장기적으로 우상한 한다고 해도 어느 때나 부동산 매수해야 한다는 것은 아니다”라며 “무주택자분들이 아파트 매수를 고민하신다면 우선 PF대출 문제를 첫 번째 포커스로 보시고, 해결이 됐다 싶으면 부동산 경기 침체에 따른 공포가 엄습해 올 때 용기있게 매수하신다면 더 저렴한 금액으로 부동산을 매수할 수 있을 것”이라고 조언했다.

<이하 원문>

요즘 10월 들어 부동산 하락세가 거세지고 있는 것을 알고 계실겁니다. 뉴스나 유투브에서는 언제 그랬냐는듯 '영끌족을 걱정하고, 가계 대출을 걱정하고, 거래가 끊고 있는 것'을 '걱정하고 있습니다. 요즘은 태세전환이 예전에 비해 엄청 빨라 졌네요. 벼락거지 얘기하며 선동하던 사람들이 갑자기 누구 걱정을 하는지? 참 그렇지요?
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이번주에 이런 뉴스가 있었습니다. 내년 정책 모기지 예산 0원이라는. 내년에는 특례보금자리 같은 큰 규모의 정책 자금을 풀어 부동산을 부양시키지 않겠다는 뜻입니다. 올해는 금융위와 한국은행에의 정책모기지 예산이 합계 약 4천억 정도였습니다. 그리고 40조에 달하는 대출 금액은 주택금융공사에서 MBS 채권을 발행해서 재원을 마련했습니다.

채권의 금리는 5.1% 였고, 특례보금자리 대출 금리는 4%대였습니다. 특례보금자리 대출이 늘어날 수록 주택금융공사는 손해를 보는 구조였고, 이게 다 세금으로 충당되는 것이죠. 또한 공기업의 채권이 대량으로 시장에 풀리니 일반 회사채의 금리도 덩달아 높아지며 큰 부작용이 발생했습니다.

부동산 살리려고 세금 때려박고 수출해서 먹고 사는 우리나라의 기업들이 현금 조달비용을 높이고… 앞으로 이런 일이 다시 발생하면 이 나라가 어떻게 될까요? 가계부채도 기하급수적으로 늘고 기업이 수출도 안되니 정부로서는 당연히 특례보금자리를 다시 할 이유는 없어진 것이죠.
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신생아 특례 대출은 그리 큰 규모의 정책 모기지가 아니므로 주택금융공사 자체 재원으로 충당이 가능할 것으로 판단합니다. 그러니 따로 예산을 책정하지 않은 것으로 생각합니다. 결혼하셨거나 아직 아이가 없으신 가정은 파격적인 신생아 특례대출은 꼭 받으세요. 금리가 1.5% 정도로 대출이 가능하면 부동산 경기와 관계 없이 적당한 집 나오면 매수하셔도 큰 부담 없을 겁니다. 제한적으로 소수의 사람들만 혜택을 받는 정책 모기지는 조건이 되면 무조건 받으셔야 합니다.
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내년 2024년은 정부의 부동산 부양을 위한 정책은 사실상 없다고 생각하시면 됩니다. 3개 이상의 금융권에서 대출 받은 다중채무자가 448만명이라고 하죠? 심각합니다. 상당수 분들이 부동산 대출을 받기 위해 다중채무를 일으켰을 것으로 짐작합니다. 문제는 금리겠죠. 대부분 변동형 금리로 대출을 받으셨으니 지금 이 순간에도 버티는게 상당히 힘드실겁니다. 특히 2021년에 대출을 일으켜서 무리하게 부동산을 매수한 분들이 꽤 많으실 겁니다. 제가 올리는 글에 전투적으로 댓글을 하시는 상당수 분들이 이 때 매수한 분들도 많으실겁니다.
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다중채무를 일으켰다는 것은 출구 전략 자체를 구사할 수가 없는 상태인 것입니다. 집안에 우환이 생기거나 내 수입(고용)에 문제가 되거나 요즘처럼 대출 금리의 상승 등 대내외적 환경의 급격한 변화에 대응하기가 아주 힘들게 되는 것이죠. 이런 상황에서 계속 그 많은 이자와 원금을 내면서 버티는 것이 과연 옳은 것일까요? 그렇다고 버티면 나아질까요?

전 그렇게 생각하지 않습니다. 부동산 투자는 시세차익을 보는 것이 목표지만 때로는 손절을 하는 것도 이익일 때가 있습니다. 손절 즉 '작은 손실로 큰 손실을 막는다'는 뜻이지요. 저도 부동산 투자를 하며 손절을 한 적이 있습니다. 당연히 당시 액수는 몇 천만원 정도로 큰 타격이 아니었지만 멘탈이 무너졌습니다. 그러나 손절을 하며 많이 배우게 됐고 그 이후부터는 단 한 번도 손해본 적은 없었습니다.

부동산을 매입하며 항상 시세 차익을 거두면 좋겠지요. 그러나 살면서 항상 이익을 보며 살 수는 없습니다. 나만 예외일 수는 없습니다. 부동산 투자에 앞서 최악의 상황에 손절까지 염두해두고 고려하고 매수를 결정을 해야 합니다. ​여기 계신 무주택자분들은 지금도 헛갈리시는 분들 많으실 겁니다.

한 가지만 확실하게 말씀드리면, PF대출 부실 문제가 결론나기 전까지는 움직이지 마시길 바랍니다.

최근 청담동 모 사업장에 대해 새마을금고는 브릿지론의 연장을 반대하고 있습니다. 1순위 근저당권자인 새마을금고는 사업부지를 경,공매로 넘기는 많은 원금을 회수할 수 있습니다. 그러나 2,3순위인 증권사, 캐피털 등의 금융권은 원금 회수에 어려움을 겪을 것입니다. 이것이 도미노가 되어 작년의 레고 사태처럼 시중에 현금이 메마르게 되어 부동산 시장에 직격탄을 줄 가능성이 높습니다.

어느 분은 눈에 보이는 위험은 위험이 아니라고 하는데, 불난 집인거 뻔히 알면서 그 집으로 걸어 들어가는 것은 위험이 아닌가요? 말도 안되는 논리입니다.

대한민국에 청담동 모 사업장 같은 곳이 전국에 엄청나게 많습니다. 9월 부동산 정책으로 정부에서는 PF, 브릿지론 기한 연장을 대주인 금융권에 권고했으나 금융위가 제어하지 못 하는 새마을금고 같은 금융권을 강제로 제어하기는 힘듭니다(새마을금고는 행안부 관할).

또한 금융회사가 언제까지 부실 사업장의 부실 채권을 안고 갈 수는 없습니다. 대출 기한을 연기만 한다고 사업이 나아진다는 보장도 없습니다. 향후에 정부가 강제한다고 강제가 되지 않을 것입니다. 이 PF대출(브릿지론 포함) 아파트, 오피스텔, 호텔, 지식산업센터 등 전방위적으로 실행되어 왔습니다. 아파트는 그렇다고 쳐도, 지식산업센터, 상가 등이 과연 제대로 분양이 될까요?
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제가 올린 글 중에서 이 PF대출 문제를 자주 언급했습니다. 그러나 제 글에 반하는 의견을 내신 분 중에서도 PF대출 부실 문제를 언급하신 분은 거의 없었습니다. 제 글을 찾아보시면 아실 겁니다. 정부에서도 심각성을 알고 9월 추석 전에 선제적으로 대응을 한 것입니다. 말은 공급 부족이라고 얘기했지만 실상은 PF대출 폭탄이 터지는 것을 막거나 연기시키려는 목적이었습니다. 공개적으로 'PF대출 위험하니 PF대출 기한 연장하고 버텨볼게요" 라고 하면 국민들이 어떻게 생각할까요? 그리고 부동산 경기 심리는 어떻게 될까요? 정부로서도 난감한 문제입니다.

또한 부동산은 상승한다고 믿고 계신 분들도 PF대출 부실 문제에 대해서 심각한 상황인거 아실 겁니다. PF대출은 부동산이 팔리고 빚을 갚아야 해결되는 것이지, 기한 연장만 한다고 해결되는 것이 아닙니다.

부동산 매수에 조급하신 분들도 이 PF대출 문제가 결론 나는 것을 보시고 매수를 고려하세요. 제가 2~3년 얘기한 이유 중 큰 원인이 이 PF 대출 문제이기 때문입니다. PF대출 문제가 터지면 부동산 경기는 말 그대로 지옥이 될 가능성이 높습니다. 금융권들이 지금도 작년의 레고 사태의 휴우증으로 1년도 아닌 6개월에 4% 이자 준다고 난리들인데 PF 문제까지 터지면 어떻게 될까요? 수신금리는 더 오르고 대출 금리는 급상승하고, 부동산 매물들의 거래는 더 절벽이 될 것입니다.

혹자는 PF대출로 시공사가 무너지고 시행사가 무너져서 공급 부족을 야기할 것이라고 하는데, 이것은 나중 문제입니다. 그리고 제가 말씀드렸듯이 신축만 공급이 아닙니다. 시장에는 충분한 구축 매물들이 지금도 역대급으로 넘쳐나고 있습니다. 이 상황에서 자칫 대출을 지고 부동산을 매수하면 큰 리스크에 봉착할 수 있습니다.
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지금도 급락한다, 반등한다의 의견에 고민이신 분들은 우선 PF대출 부실 상태를 보면서 부동산 매수를 결정하시기 바랍니다. 이 문제가 해결되지 않는 이상 부동산의 뇌관을 항상 안고 가는 것입니다.

부동산은 지금까지 장기간 우상향해왔습니다. 그리고 그에 따라 화폐가치도 떨어졌습니다. 그러나 우리가 수학 시간에 배운 Y=X 그래프처럼 정비례 그래프의 모양이 아니었습니다. 정비례 모양이 아닌 우리가 적분 시간에 배운 굴곡이 많은 곡선 모양이었습니다. 그리고 등락을 반복하는 굴곡을 보이며 시간이 지날수록 우상향을 해왔습니다.
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부동산은 장기적으로 우상향할 것입니다. 장기적으로 우상한 한다고 해도 어느 때나 부동산 매수해야 한다는 것은 아닙니다. 그 등락을 반복하는 그래프가 하향으로 위치할 때 우리는 매수해야 하는 것입니다. 하향으로 위치한다는 것을 인지한다면 더 대출을 받을 필요 없이 저렴하게 매수가 가능합니다.

그래프가 하향으로 위치하는 시기는 항상 큰 폭의 상승 그래프 후 나타났습니다. 그리고 그 시기가 결코 짧지 않았습니다. 과거에는 오히려 부동산 경기 침체에 의한 공포로 무주택자들이 매수하는 것을 꺼렸습니다. 2011~2013년 처럼요. 이 때는 하우스푸어란 단어가 생겨났었죠.
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이제 그 시기가 오고 있습니다만 우선 PF대출 문제가 해결이 되어야 합니다. 무주택자분들이 아파트 매수를 고민하신다면 우선 PF대출 문제를 첫 번째 포커스로 보시고, 해결이 됐다 싶으면 부동산 경기 침체에 따른 공포가 엄습해 올 것입니다. 이때 용기있게 매수하신다면 더 적은 액수로 부동산을 매수할 수 있을 겁니다. PF 대출 문제 항상 꼼꼼하게 모니터링 하세요. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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