주산연 "1기 신도시 재건축 용적률 차등화해야"

[땅집고] 주택산업연구원이 1기 신도시의 원활한 재건축을 위해 지역 특성에 따라 용적률을 차등적으로 상향해야 한다고 주장했다.

2일 주택산업연구원은 대한국토·도시계획학회와 함께 서울 용산구 동자아트홀에서 1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회를 열고 이 같이 밝혔다.

주산연은 “분당, 일산, 평촌, 신본, 중동 등 수도권 5개 신도시는 1991년 최초 입주가 시작된 이래 30여년이 지나 재건축 연한이 도래했다”며 “기존 아파트의 용적률이 평균 188%에 육박해 경제성 문제로 재건축이 용이하지 않은 상황”이라고 했다.

이어 주산연은 “위치와 주변 환경에 관계 없이 신도시 전체의 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다”며 “대부분 전문가의 의견은 역세권, 특별 정비 구역 등에 따라 용적률을 차등 적용해야 한다는 것”이라고 했다.

용적률은 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율로, 이 수치가 높아질수록 일반 분양 물량이 늘어나 조합원 분담금이 감소한다. 현재 법상 1기 신도시에 적용되는 용적률은 200% 안팎으로, 현재 1기 신도시 평균 용적률188%에 비해 크게 높지 않아 재건축 수익성이 떨어진다.

더 높은 용적률을 적용받아 개발 이익을 상대적으로 많이 얻은 경우 형평성 유지를 위해 해당 조합의 공공기여(기부채납)를 늘리거나 단지 간 재분배를 해야 한다는 의견이 제시됐다.

또 주산연은 “수도권광역급행철도(GTX) 통과 역사 등 교통중심지에는 대규모 환승 복합 기능이 필요하다”며 “고층·고밀도 상가 지역은 지하 개발을 하고 주변 아파트 단지는 필요한 용도를 부여하는 등의 방식으로 복합 개발해야 한다”고 했다.

이와함께 “1기 신도시 전체 단지의 35%가 3만㎡ 이하의 소규모 필지로, 재건축 시 개방 공간 확보와 기부채납, 층고 상향 등에 어려움이 예상된다”며 “안전진단 완화, 용적률 추가, 인허가 신속 처리 등 인센티브를 부여해 통합 개발을 유도해야 한다”고 덧붙였다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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