34평 아파트 3000만원에 산 노하우 "유입투자로 NPL채권에 투자"

[땅집고] 개인이 NPL 채권에 투자하는 방법에는 크게 ‘유입투자’와 ‘배당투자’가 있다. 유입투자는 경매 진행 물건에 설정된 근저당권을 저렴하게 매입 후 직접 낙찰받는 투자 방식이다. 배당투자는 부동산에 설정된 근저당권을 매입해 법원에서 경매 종료 후 배당금을 받는 것이다.

필자는 근저당권을 활용해 경매 입찰하는 유입투자를 ‘천하무적’의 NPL경매 융합투자라고 본다. 최근 유입투자에 성공한 정모씨 사례를 보면 그 이유를 알 수 있다.

정씨는 30대 초반 여성 회사원이다. 내 집 마련 꿈을 이루고자 여러 번 경매에 참가했으나 번번이 낙찰에 이르지 못했다. 이유는 경매 낙찰가와 일반 매매가의 차이가 크지 않았기 때문이다. 과거에는 경매를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받아 내 집 마련이 가능했지만, 요즘엔 메리트가 떨어진 것이 사실이다.

정씨는 아파트 담보 NPL채권을 산 뒤 경매에 참여해 낙찰받겠단 계획을 세운다. 정씨가 고른 NPL에 딸린 담보 아파트는 대구시 수성구에 있다. 수성구는 대구에서도 학군이 좋은 곳으로 유명하다. 해당 아파트는 34평형인데 전체 단지 규모는 총 13개 동, 874가구다. 지하철역까지는 걸어서 12분쯤 떨어져 있어 위치도 괜찮다고 판단했다.

사전 조사를 통해 해당 아파트 동일평형 매물이 2021년 1월 5억4111만원에 경매 낙찰된 기록이 있다는 것을 확인했다. 2022년 1월에는 5억4000만원에, 2023년 9월에는 4억7000만원에 각각 일반 매매로 실거래된 사례가 있었다.

정씨가 선택한 NPL담보에 걸린 아파트의 감정평가액은 4억8300만원. 1회차 경매는 유찰됐고 2회차 입찰 가격은 3억3810만원으로 떨어졌다. 해당 물건 권리관계를 살펴보면, 1순위 근저당권이 3억원, 임금채권 4710만원, 소액 임차인 배당금 2300만원이 걸려 있었다. 정씨가 매입한 NPL의 2순위 근저당권은 2억 4000만원. 선순위 채권 총액이 3억7010만원이어서 낙찰가에 따라 자칫 채권 회수에 문제가 생길 수도 있었다.

정씨는 2순위 근저당권자 유씨와 가격협상을 벌였다. 2억4000만원짜리 채권을 91.67% 할인한 2000만원에 매입하기로 한 것. 채권자 유씨의 마음이 변하지 못하도록 2000만원을 즉시 지급했다.

이후 경매가 진행됐고 10명의 입찰자 중 정씨는 2등 입찰자보다 9560만원 높은 5억원에 낙찰받았다. 선순위 채권 금액과 향후 매각가를 철저하게 계산한 것이다. 이 때문에 2차까지 유찰된 물건을 10명의 입찰자 중 당당하게 5억 원에 낙찰받을 수 있었다. 천하무적 NPL 경매 융합투자가 성공하는 순간이었다.

정씨는 낙찰 후 배당받는 근저당권자로서 ‘상계 신청서’를 법원에 제출했고, 대금지급 및 배당기일이 같은 날로 지정됐다.

상계는 채권자인 동시에 매수인이라는 전제조건 아래 매각대금을 특별하게 지급받을 수 있는 방법인데, 현금을 납부하지 않고 채권자가 받아야 할 채권액과 내야 할 매각대금을 같은 금액만큼 맞바꾸는 것이다. 채권자가 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶다면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 상계 여부에 대해 신고해야 한다. 배당기일 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만 납부하면 된다.

그런데, 정씨가 감정평가가격보다 더 높게 낙찰받은 이유는 무엇일까.

먼저 입찰에서 확실하게 유리한 고지를 선점하기 위해서다. 경쟁자보다 높은 가격을 제시하면 거의 100% 확률로 낙찰이 가능하다.

다음은 높은 낙찰 가격으로 경락잔금 대출을 많이 받아 투자금을 최소화하기 위해서다. 해당 물건에 대해 대출받은 금액은 3억6800만원으로 정씨가 실제 아파트를 마련하는 데 쓴 비용은 3000만원 이하로 예상된다.

매입가격을 높여뒀기 때문에 향후 아파트를 더 높은 가격에 팔 때 양도소득세를 줄일 수도 있다. 정씨는 그렇게 올해 8월 30일, 내 집 마련 꿈을 이룰 수 있었다. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수, 정리=배민주 기자 mjbae@chosun.com

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