"짓다보니 남의 땅? 흔하죠" 변호사가 알려주는 건축분쟁 대처법

[땅집고] “꼬마빌딩을 건축할 때는 시공사, 주변 민원인들과의 분쟁이 무조건 발생한다고 생각하는 것이 맞습니다. 분쟁 비용을 미리 책정해두고 공사를 시작하는 것이 안전하며 비용도 덜 듭니다.”

최근 금리가 높아지고 자재값이 올라 공사비도 고공행진하는 가운데, 건물을 구입해 신축하거나 리모델링하려는 건축주의 어려움이 커졌다. 기본적인 비용이 높아진 상황에서 각종 건축 분쟁까지 만나면 건축주가 패닉에 빠지는 경우도 많다.

정동근 법무법인조율 변호사는 “대형 건설사가 시공하는 아파트에서도 하자가 수십수백건 발생하는데, 중소규모 꼬마빌딩은 건축 분쟁이 발생할 확률이 훨씬 높다고 봐야 한다”며 “미리 분쟁에 들 비용을 예측해 지출로 잡고 대비해야 돈을 절약할 수 있다”고 했다. 정동근 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사 및 지식재산전문변호사로 활동하고 있다. 부동산 분야에서는 건축 분쟁, 재건축·재개발, 부동산 금융 분야에 관련된 각종 소송을 도맡아온 전문가다.

그는 땅집고가 오는 11월부터 진행하는 건축주대학30기에서 ‘건축 소송과 부동산 분쟁 예방 포인트’란 주제로 강연한다. 정 변호사에게 각종 건축 분쟁에 대비하는 전략을 물었다.

-예비 건축주가 건물이나 땅을 매입하기 전 주의해야 할 점이 있다면.

“서울 도심에 땅을 구입할 때 주의해야할 것은 대지 경계 측정이다. 지방이나 수도권 외곽에 땅값이 저렴한 넓은 부지는 관계 없는 이야기지만, 서울은 대지 경계선이 잘못 측정돼 1m 만 틀어져도 면적으로 치면 3~4평씩 차이가 난다. 평당 수천에서 수억원, 도합 수십억원 넘는 손실이 발생할 수 있다.

건물은 두부 잘라내듯 잘라낼 수 없다. 주변 건물이 내 땅을 침범하고 있을 수도 있고, 구입할 땅 위에 있는 건물이 이미 주변부까지 넘쳐 건축됐을 수도 있다. 특히 오래된 건물일수록 해당 부지를 구입하기 전에 미리 측량을 해봐야 한다. 미리 대비하지 않으면 건물을 짓다가 손해배상을 해야 하는 상황도 발생하는데, 옆집 건물주가 부르는 대로 돈을 줘야 할 수 있다. 공사 기간도 지연돼 막대한 비용이 들게 된다.

-건물 신축 과정에서 건축주가 경험하는 대표적인 분쟁은 무엇이며 어떻게 대비해야 하나.

“주로 인근 건물에 균열 발생해서 구조 안전에 문제가 발생한 경우 많다. 이런 경우 대체로 공사 중지 청구 소송이 들어온다. 문제는 일단 소송이 벌어지면 건축주가 할 수 있는 일은 별로 없다는 점이다. 애당초 실력있는 건설사를 만나는 것이 가장 중요하다. 경험이 많고, 부지 여건에 맞춰 알맞은 건축 공법을 활용하고 법을 준수하는 곳을 선택해야 한다.

소음이나 진동, 일조·조망권 문제 등은 건축주가 미리 대비하면 분쟁 비용을 줄일 수 있는 측면이 있다. 소음이 심할 것으로 예상이 된다면 주변 건물주나 상인회 등에 양해를 구하고 이의를 제기하지 않기로 약속하면서 합의금을 건네는 방식으로 사전 조율을 해두는 것이 좋다. 주변에 주택가가 많은 경우에는 일조권 침해 문제가 큰 이슈가 될 수 있다. 아무 대처도 하지 않고 민원이 발생하면, 주택의 경우는 공사 중단 가처분 결정도 쉽게 떨어진다. 이 경우 합의를 위해 막대한 비용이 든다.”

-미리 합의했는데, 민원인이 관공서에 가서 번복을 한다면.

“주변 건물주와 합의를 마쳤어도 다양한 이유로 누군가 행정기관에 민원을 넣을 수 있다. 행정기관은 이러한 민원이 들어오면 일단 제재할 수밖에 없다. 합의를 하는게 무슨 의미가 있느냐고 할 수도 있다. 그럼에도 불구하고 미리 공사협조동의서를 받아둬야 하는 이유는 행정·형사 소송을 제외한 민사소송의 경우 법원에서 민원을 각하할 수 있기 때문이다. 피해를 보상하라는 판결이 나더라도 미리 합의한 점을 참작해 금액을 줄일 수 있기 때문에 사전 협의가 중요하다.”

-예비 건축주를 위해 더 조언하고 싶은 점은.

“대형 아파트도 하자가 반드시 발생하고, 준공이 지연되는 경우가 있다. 꼬마빌딩 정도 규모로 건축을 하면 업계에선 분쟁이 발생할 확률은 80~90%에 이른다고 본다. 건물에 하자가 없는게 이상하다고 생각해야 한다. 중소 시공사는 면허만 빌려주는 경우도 많고 재하도급도 많다.

분쟁에 휘말리면, 소송에서 이기더라도 건축주가 고생만 하고 비용을 낭비하게 되는 경우가 비일비재하다. 일단 시공사를 잘 만나는 것이 가장 중요하다. 또 시공사가 고의적으로 공사를 지연시키거나 비용을 낭비하며 분쟁을 일으킬 것에 대비해 계약이행, 하자이행 등 각종 보증보험증권을 챙겨두면 좋다. 중요한 것은 땅을 매입할 때부터 분쟁을 염두에 두고 비용을 책정하는 것이다. 미리 대비하면 예상에 없던 비용을 지출하는 것보다 더 적은 돈이 든다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



<돈 버는 건축 노하우, 직접 보고 배우세요…'건축주대학' 30기 수강생 모집>

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 다음 달 17일 30기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. 이번 과정에서는 건축비 상승과 고금리를 이겨내는 수익형 빌딩 건축 노하우를 집중적으로 다룬다.

땅집고 건축주대학은 꼬마빌딩, 상가주택 등 수익형 건축을 준비 중인 예비 건축주가 대상이다. 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우에 초점을 맞추고 있다. 평생 한 두번하는 건축에 나서기 전 건축주가 반드시 알아야 할 설계 전략, 건축비 산정 방법, 시공 견적서 보는 법, 임대차 및 건축과 관련한 상속·증여 노하우 등을 전한다.

실제 꼬마빌딩 건축 성공사례를 다루는 케이스 스터디 위주로 총 12회 강의를 진행한다. 수익형 빌딩 현장을 직접 찾아가 성공 노하우를 배우는 현장 스터디도 2회 포함한다. 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물 150여채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표가 ‘건축 기획, 왜 중요한가? 성공적인 건축의 시작’을 주제로 강의한다. 배우 이영애씨 집을 설계한 현상일 구도건축 소장이 신축 빌딩 설계 차별화 전략을, 한국건축문화대상 신진건축사 우수상을 받은 임승모 SML 소장은 ‘신축인가, 리모델링인가’를 주제로 효과적인 건축 방향을 각각 제시한다. 정동근 변호사는 건축 소송·부동산 분쟁 예방 포인트를, 방범권 세무사는 건축을 활용한 상속·증여·양도 세무 전략을 각각 알려준다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축주대학 과정을 수강했다고 건축 전문가가 될 수 있다는 것은 아니다”면서도 “수강생이 건물을 지을 때 건축사무소와 시공사에 명확하고 효율적으로 의견을 제시하고 소통할 수 있을 것”이라고 했다. 수강료는 190만원이다. 부부 등 가족이 함께 등록하면 할인한다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기) 에서 하면 된다.(02)6949-6190



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