청담동 빌라 60억 차익 이휘재…1주택자면 양도세 4억대로 줄어

[땅집고] 국내 방송활동을 중단하고 캐나다로 떠나 은퇴설에 휩싸였던 개그맨 이휘재가 최근 서울 강남구 청담동 소재 빌라를 매각해 60억원대 시세차익을 얻은 사실이 알려졌습니다.

언론 보도에 따르면 이휘재는 최근 청담동 ‘효성빌라’ 2동의 전용 69평형 복층주택을 90억2690만원에 매각했는데요. 그가 이 빌라를 사들였던 시점은 2000년 3월. 당시 매매가격 공시가 지금처럼 이뤄지지 않았던 터라 정확한 매입가를 알기는 어렵습니다. 하지만 당시 시세를 고려하면 이휘재가 30억원 정도에 주택을 매입해 최소 60억원 이상 시세 차익을 남겼을 것이라는 예측이 나오고 있습니다.

그런데 이휘재가 효성빌라를 매각해 얻은 실제 차익은 이보다 적을 수 밖에 없습니다. 주택을 매도해 차익을 남기는 경우 세무당국이 양도소득세를 적용하고 있기 때문이죠. 그럼 이휘재가 이번 거래로 내야 하는 세금은 얼마나 될까요. 그가 이휘재가 1세대 1주택이고, 주택을 취득한 뒤 이 집에 계속 살았다고 가정하고 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

양도소득세는 주택을 매도한 금액인 ‘양도가액’에서 주택을 매입한 금액인 ‘취득가액’을 빼서 계산하는데요. 최근 양도소득세와 관련해 몇 가지 중요한 세법 개정이 있었어요.

2006년 12월31일 양도분까지는 실지 거래 가액으로, 양도차익을 계산하는 일부 경우를 제외하고는 기준시가 과세가 원칙이었습니다. 2007년 1월 1일 이후 양도분부터는 모든 자산에 대해 실지 거래 가액에 의하여 양도차익을 계산하도록 하고 있어요. 실지 거래 가액이란 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액을 말합니다.

그런데 취득가액의 경우 2006년까지는 제대로 신고가 안 되어 있어 실거래가를 확인하기 어렵다는 문제가 있었죠. 2006년 이전에 취득한 재산의 실지 거래 가액을 세무서장이 확인한 경우에는 실지 거래 가액을 취득가액으로 인정하지만, 확인할 수 없는 경우에는 ▲매매 사례가액 ▲감정가액 ▲환산 취득가액을 순차적으로 적용하여 취득가액을 계산해야 합니다. 취득가액을 계산하는 환산 취득가액은 양도 당시의 실지 거래 가액에, 취득 당시의 기준시가를 양도 당시의 기준시가를 나눈 값을 곱하여 계산해요.

그리고 2021년 1월 1일부터는 양도차익에서 공제하는 장기보유 특별공제액은 3년 이상 보유한 경우 ▲보유기간 10년 이상은 40%까지 ▲거주 기간도 10년 이상은 40%까지 공제해, 최대 80%까지 공제받을 수 있게 되었어요. 또한 2021년 12월 8일부터는 종전 9억원까지 1세대 1주택 비과세하는 규정을 12억원까지 올려서 적용합니다.

이휘재 사례를 다시 볼까요. 그가 1세대 1주택에 12억원 이상인 고가 주택인 빌라를 실지 거래가액 90억원에 양도하고, 실지 거래 가액 취득가는 30억원이라고 가정하면 양도차익은 60억원 정도입니다. 여기에 1세대 1주택 비과세 양도차익 12억원을 90억원 양도가액으로 환산하면, 8억원 정도를 공제받아 양도차익은 52억원 정도 돼요.

여기에 1세대 1주택 비과세 금액을 제외한 52억원의 양도 차익에, 장기보유 특별공제액 10년 이상 보유기간 40%과 거주기간 40%를 합해 총 80%에 해당하는 42억원을 빼줍니다. 양도소득금액은 10억원이라는 계산이 나오죠. 양도소득세율 최고세율인 45%를 적용한 양도소득세는 4억원이고, 여기에 지방소득세 10%를 적용하면 총 납부세액은 4억4000만원 정도 돼요.

따라서 이휘재가 1세대 1주택으로 계속 빌라에 살았다는 가정하에 양도소득세는 4억4000만원으로, 그가 얻은 차익에 비해 큰 부담 없는 수준의 세금일 것으로 보입니다.

한편 이휘재는 지난해 4월 KBS 2TV '연중라이브'를 끝으로 활동을 중단한 상태입니다. 1992년 MBC 특채 개그맨으로 데뷔해 지난 30년간 쉼없이 활동을 펼쳐왔지만, 방송 활동을 전면 중단하고 지난해 8월 아내 문정원과 쌍둥이 아들 서언·서준과 함께 캐나다로 출국한건데요. 당시 소속사 큐브엔터테인먼트는 "이휘재가 가족과 함께 올 연말까지 캐나다에 머물 예정"이라고 전했지만, 당초 예상했던 연말 복귀 시점을 지나친 상태입니다. 이후 올해 초 큐브엔터테인먼트와 전속계약을 종료한 사실이 알려지면서 은퇴설이 불거졌습니다./글=박영범 YB세무컨설팅 대표세무사, 편집=이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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