입력 : 2023.10.31 07:00
[땅집고] “오피스텔을 지은 뒤 LH에 임대주택으로 넘기기로 계약한 건설사업자입니다. 3년 전 계약했는데, 공사비가 그동안 20%나 올랐는데도 LH가 매각가를 과거 감정평가금액의 최대 10%까지만 올려줄 수 있다고 해 20억원이나 손해를 볼 위기에 처했습니다.”(A건설업체 대표)
“10% 상한율 규정은 당초 LH가 신축약정방식 매입임대주택 공고에 명시한 내용입니다. 건축주가 이 내용에 동의하는 경우에만 약정을 체결하도록 되어있고, 감정평가 방식은 LH가 임의로 변경할 수 있는 내용이 아닙니다.”(LH 관계자)
최근 한국토지주택공사(LH)와 ‘신축매입약정방식 매입임대주택’ 계약을 맺었다가 손해를 볼 위기에 처한 건설사가 적지 않다.
신축매입약정방식 매입임대주택이란 건설사업자가 착공 전 LH와 건물 전체 혹은 일부를 임대주택으로 넘기는 계약을 맺고 공사를 진행한 뒤, 감정평가를 거쳐 책정한 금액에 건물을 매각하는 제도를 말한다.
■건설사업자 “LH가 새 오피스텔 똥값으로 가져가” 불만 속출
경기 성남시 중원구 일대에 지상 최고 7층, 총 40여실 규모 오피스텔을 건립 중인 A건설업체. 건물 착공 전 LH와 오피스텔 전체를 신혼부부를 위한 임대주택으로 넘기는 계약을 맺었다. 2020년 6월 LH 심의 받은 이 단지 매각 금액은 129억2900만원으로, 감정평가법인의 감정평가를 통해 책정했다.
그런데 지난 3년여 동안 공사를 진행하면서 문제가 생겼다. 러시아-우크라이나 전쟁 여파로 원자재 가격이 폭등하고 인건비가 상승하면서 A건설업체가 오피스텔을 짓는 데 드는 비용이 예상보다 확 늘어 매각가가 최소 140억원은 되어야 손해를 면할 수 있다. 신축매입약정방식 매입임대주택에선 LH가 주택 준공 시점에 2차 감정평가를 거쳐 매각가를 다시 결정해주고 있기 때문에, A건설업체는 LH가 이 같은 시장 상황을 충분히 고려해 줄 것이라고 기대했다.
하지만 청천벽력같은 소식이 터졌다. 현재 LH 규정상 최종 매각가 상한율이 1차 감정평가금액의 최대 10%까지로 제한돼있는 데다, 인근 오피스텔 시세를 기반으로 정하는 ‘거래사례 비교 방식‘으로 감정평가한다는 통보를 받은 것. 지난해 하반기부터 집값이 하락했다가 최근 아파트 위주로 약한 반등세를 보이고 있지만, 오피스텔이나 빌라 등 다세대·다가구 주택 가격은 아직 침체돼 있는 점을 감안하면 2차 감정평가 금액이 최초 매각약정가보다 낮아질 위험이 있는 셈이다.
A건설업체 관계자는 땅집고와의 통화에서 “LH 관계자로부터 2차 감정평가 금액이 최초 매각약정가와 큰 차이 없을 것이라는 말을 들었다. 그러면 20억원 정도 손해가 발생할 것”이라며 “공사비는 3년 전 보다 20%나 올랐는데, 매각가는 과거와 똑같은 수준이라는 것은 한 마디로 LH가 집을 완전 ‘똥값’에 넘기라고 강요하는 것 아니냐”고 토로했다.
■원희룡 질타에 임대주택 매입 기준 강화한 LH
건설업체들은 올해 초 LH가 서울 강북구의 미분양 주택을 비싸게 매입했다가 원희룡 국토교통부 장관의 질타를 받은 뒤로, 원자재값과 인건비가 크게 오른 건축 부동산 시장 상황을 고려하지 않고 건설사업자들이 지은 주택을 헐값에 매입하려는 경향이 강해졌다고 입을 모은다.
LH는 지난해 12월 서울 강북구에서 악성 미분양 단지로 꼽혔던 ‘칸타빌 수유 팰리스’ 전용 19~24㎡ 총 36가구를 각각 2억1000만~2억6000만원에 매입해 임대주택으로 활용하기로 했다. 총 매입가격은 일반분양가에서 12% 정도 할인한 79억4950만원이다. 하지만 이 단지가 앞서 7월부터 15% 할인 분양하고 있었다는 사실이 알려지면서 문제가 됐다. LH가 건설사업자에게 특혜를 주기 위해 미분양 아파트를 비싸게 매입해준 것 아니냐는 지적이 나온 것.
이 사건에 대해 원희룡 장관은 “세금이 아닌 내 돈이었다면 과연 지금 이 가격에 샀을까 이해할 수 없다, 국민 혈세로 건설업체의 이익을 보장해주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴"이라고 비판했다.
원 장관의 질타를 받은 LH는 임대주택을 고가에 매입하는 것을 방지하기 위한 대책을 즉시 마련했다. 신축매임약정주택의 경우 감정평가를 진행할 때 기존에는 LH가 선정한 업체 1곳과 건설사업자가 선정한 업체 1곳이 낸 가격의 산술평균을 적용했다면, 개선 후에는 LH 선정 업체 1곳과 한국감정평가사 협회가 추천한 업체 1곳으로 정해 감정평가 기준을 강화하는 등이다 .
■LH “건설사업자 손해 아냐…임대주택 매입 기준은 규정에 따른 것”
LH는 “임대주택 매입가는 관련 법률 및 규정에 따라 산정한 감정평가금액에 따라 매입하고 있는 것으로, LH가 변경할 수 있는 사안이 아니다”라고 선을 그었다.
먼저 최초 감정평가금액 대비 최종 매매대금 인상률을 10%로 제한하고 있는 규정에 대해 LH 관계자는 “시장 상황에 따른 급격한 가격 변동 위험을 상호 분담하고자 제 2차 감정평가금액의 제 1차감정평가금액 대비 상한선 뿐 아니라 하한선도 병행해서 설정하고 있다”며 “매년 주택 매매가격 변동률 등을 감안해 상하한율을 산정한다”고 설명했다.
실제로 연도별 2차 감정평가금액 상하한율 적용 추이를 보면 2021년 -5%, +10, 2022년 -5%, +15% 2022년 -10%, +10% 등이다.
최근 부동산 시장이 침체된 상황에서 인근 실거래 사례를 참조하는 감정평가 방식이 건설사업자에게 불이익을 가져다주는 것 아니냐는 질의에 LH는 “주택 매매대금 결정은 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’, ‘감정평가에 관한 규칙’ 및 ‘감정평가 실무 기준’ 등 관련 규정에 따라 산정한 감정평가금액으로 정한다”며 “부동산 시장 하락기더라도 감정평가 방식과 규정은 LH가 변경할 수 있는 내용이 아니다”라고 설명했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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