입력 : 2023.10.30 07:00
[집중 인터뷰-박원실 여의도한양 정비사업운영위원장] (하)“시공사 선정 조금 늦어도 사업 추진 문제 없다”
[땅집고] “재건축 신탁방식에 대한 우려요? 여의도 한양은 없습니다. “
여의도 한양아파트는 올해 초 최고 56층 아파트 956가구와 오피스텔 128실 규모로 짓는 신속통합기확(신통기획)안을 확정했다. 곧장 시공사 선정 절차에 나서며 여의도 내 16개 재건축 중 ‘1호’가 됐다. 현대건설과 포스코이앤씨가 수주전에 뛰어들며 근래 들어 보기 힘든 치열한 수주전이 펼쳐졌다.
그러나 인허가권자인 서울시가 사업시행자 KB부동산신탁이 시공사 입찰 공고 내에 미포함 부지인 상가(롯데슈퍼) 부지를 포함시킨 점을 문제 삼아 시공사 선정 절차를 중단시켰다. 당초 29일로 예정한 2차 시공사 선정 일정은 기약 없이 밀리면서 사업 진행에 대한 의구심이나 신탁방식 재건축에 대한 불신을 불러 일으켰다.
박원실 여의도한양 정비사업운영위원회 위원장은 26일 땅집고와의 인터뷰에서 “시공사 경쟁을 위해 다른 단지에 비해 시공사 선정 총회를 빨리 진행한 것”이라며 “이 일정이 조금 늦어진다고 해도 재건축 전체 일정에 큰 영향이 가진 않는다”고 말했다.
<이하 일문일답>
-여의도 한양이 재건축 사업을 조합방식이 아닌 신탁방식을 택한 이유는?
“여의도 한양이 재건축을 신탁방식으로 진행하는 이유는 단 하나 ‘돈’이다. 재건축에서 돈은 곧 속도다. 신탁방식은 민간 주도 사업이라 공공개발인 조합방식보다 조금 더 자유로운 편이고, 논란이 있기는 하지만 조합 방식보다는 잡음이 덜 한 편이다.
신탁방식은 공사대금도 기성불로 준다. 공사대금과 상관 없이 공사한만큼 주기 때문에 소유주한테는 이득이다. 신탁방식의 가장 큰 단점이 수수료인데, 여의도 한양은 다 단지에 비해 수수료도 적다. 통상 총매출의 2% 정도를 수수료로 떼가는데 여의도 한양은 1% 미만인 180억원 수준이다. 심지어 180억원 중 10억원은 시행자지정고시 전에 KB부동산신탁에서 홍보ㆍ영업비로 쓰면서 170억원만 내면 된다.”
-신탁방식에 대한 시장 우려가 커지고 있다. 여의도 한양이 조합방식으로 바꿀 가능성도 있나?
“여의도 한양 주민 중 95%가 신탁방식에 동의했다. 어느 사업장이나 반대파나 비대위가 있지만, 여의도 한양 내에서는 신탁을 철회하고 조합방식으로 가자는 목소리는 없다. 우선 조합 방식을 위해서는 새롭게 주민 동의율 80%를 채워야 하는 데다가, 지금까지 해온 사업이 원점으로 돌아간다.
이제 와서 방식을 바꾸면 ‘여의도 1호’에서 ‘여의도 꼴찌’가 된다. 이를 바라는 소유주는 없을 것이다. 여의도 한양이 지금 하는 신탁방식을 포기하고 조합방식으로 가진 않는다고 본다.”
-이번 사건으로 재건축 일정이 밀리지는 않는지?
“시공사 선정이 늦춰진다고 해서 재건축 일정에 크게 늘어지진 않는다. 여의도 한양은 다른 단지와 다르게 일정 순서를 시공사 선정부터 시작한 것이기 때문이다. 시공사 선정을 우선적으로 진행한 것은 소유주들이 최고의 조건 받을 수 있도록 하기 위한 하나의 방법이었다.
실제로 여의도 한양은 근래 재건축 사업지에서 찾아보기 힘든 수주 경쟁전에 나서고 있다. 이 덕분에 소유주들은 서울 어떤 단지보다도 저렴한 공사비를 제시받을 수 있었다. 재건축 사업은 시공사 선정 외에도 건축심의ㆍ사업시행인가ㆍ관리처분 등 세 가지 인허가 과정을 거쳐야 하기 때문에 시공사 선정 일정이 조금 밀렸다고 해도 나머지 부분에서 속도를 높일 수 있다.”
-서울시 신통기획도 유지할 건가.
“여의도 한양은 서울시의 신통기획이 아니라면 재건축 자체가 불가능한 단지다. 용적률이 274%로, 재건축하면 세수 부담금이 많아 리모델링까지 고려할 정도로 사업이 멈춰있었다. 서울시에서 신통기획을 통해 3종 일반에서 상업지역 종상향 인센티브를 받으며 용적률이 600%로 늘어나 재건축이 가능해졌다.
-신통기획 종상향으로 사업성이 크게 뛸 것 같은데.
“다른 단지와 다르게 여의도 한양만 이득을 보도록 환급받는 줄 아는 사람들이 많지만, 이는 사실이 아니다. 서울시에서 종상향을 해준 대신 기부채납(공공기여) 비율을 토지 기준 35%로 요구했다. 여의도 한양 부지가 1만500평인데, 3500평을 기부채납하면 사실상 사업성이 그렇게까지 높지 않다. 환급보다는 50년 넘은 아파트를 새집으로 만든다는 메리트 때문에 하는 것이다. ” /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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