입력 : 2023.10.27 15:29 | 수정 : 2023.10.27 17:27
[땅집고] 전세사기 특별법이 제정된 지 5개월이 됐지만, 여전히 전세사기가 기승을 부리면서 정부의 전세사기 방지 대책이 실효성이 없다는 불만이 터져나오자 국민통합위원회가 나섰다.
국민통합위원회는 최근 전세사기 피해를 예방하기 위해 확정일자 효력 발생 시점을 잔금을 지급한 날로 앞당기는 등 주택임대차보호법을 고치자고 제안했다. 사기 피해를 줄이기 위한 교육 확대와 상습 사기범죄자에 대한 신상공개 제도 도입도 필요하다고 촉구했다.
전세사기 특별법 등 정부 대책이 나왔지만, 곳곳에 구멍이 나 있어 향후 비슷한 사례의 전세사기가 언제든지 재발할 수 있어 국민통합위원회가 이번 기회에 주택임대차 보호법을 개혁하자고 나선 것이다.
관련 학계에서는 “정부가 관련 대책을 만들었는데도 전세사기가 여전히 빈발하자 국민통합위원회가 나선 것”이라고 평가한다. 윤석열 대통령이 최근 대통령 직속 국민통합위원회 워크숍에 격려 편지를 보내 “국민통합을 위한 여러분의 정책 제언을 실현하기 위해 최선을 다할 것”이라고 했다. 윤 대통령은 최근 김한길 국민통합위원장의 역할을 강조하고 있다.
■ 국민통합위, “확정일자 효력 발생시점, 잔금 지급한 당일 0시로 당겨야”
국민통합위는 일정 요건을 갖춘 경우 주택임대차의 대항력 발생 시점을 다음 날이 아닌 주택인도와 전입신고가 이뤄진 날 ‘당일 0시’로 하자고 제안했다. 예를 들어 전세 계약 후 잔금 지급 7일 이전에 주민센터나 등기소에 신고하고, 잔금일에 주택인도와 전입신고를 마친 경우에는 대항력이 이날 0시부터 발생하게 되는 것이다.
현재는 전세 세입자가 전세 계약을 맺고 잔금을 치른 뒤 주민센터에 가면 확정일자를 받을 수 있고, 해당 집에 대출이 없을 경우 이 세입자가 1순위 채권자가 된다. 문제는 잔금 지급일 다음 날부터 확정일자 효력이 발생한다는 점이다.
현재 대항력 요건은 임대인보다 임차인에게 더욱 불리하다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입신고를 모두 마친 날 자정부터 발생한다. 반면, 근저당권 설정등기는 당일부터 효력이 발생한다. 집주인이 잔금을 받은 당일에 집을 담보로 대출을 받을 경우 세입자가 아닌 은행 등이 선순위 채권자가 되는 것이다. 세입자는 전세금을 보호받지 못하게 돼 사기 피해가 발생한다.
법무법인 심목 김예림 변호사는 “확정일자 효력 발생 시점을 잔금을 지급한 날로 앞당기면 임차인 입장에서는 시차를 줄이는 점에서 실효성이 있다”면서도 “임대차 관계가 불분명한 상태에서 금융권에서 위험을 떠안게 되면 금융기관에서 대출이 축소될 우려가 있다”고 했다. 전직 국토부 간부는 “수십년 전부터 확정일자 효력 발생문제로 피해자가 속출했는데도 , 국토부와 법무부가 이를 해결하지 못하고 있다”면서 “인터넷으로 실시간으로 확정일자 접수와 근저당 접수를 확인할 수 있는 시스템을 갖추면 해결할 수 있는데도 관료적 시각 때문에 대책을 마련하지 못하고 있다”면서 “IT 강국의 강점을 살릴 수 있는 대책이 아쉽다”고 말했다.
국민통합위는 전입세대확인서의 온라인 발급을 다가구주택까지 확대하는 방안도 제시했다. 전세사기가 자주 일어나는 다가구주택은 전입세대확인서 확인이 필수다. 이 서류는 방문 발급만 가능하다. 국민통합위는 정부24 등 온라인 사이트에서 발급 서비스를 제공하자고 제안했다. 전세사기를 당하는 피해자 가운데 상당수가 청년이나 사회초년생인 만큼 ‘부동산 안심거래 매뉴얼’을 대학교나 전국 청년센터 등에 배포해야 한다며 사기 피해 방지 교육을 확충이 필요하다고 제언했다.
■ 정부는 ‘전세사기’ 방지 대책 쏟아내는데 왜 피해는 점점 커지나
국민통합위원회가 이 같은 제안을 내놓은 배경에는 현재 실행되고 있는 정부대책의 실효성이 떨어지기 때문이다. 인천에 이어 수원, 대전 등 전국적으로 전세사기 피해 사례가 증가하고 피해 규모도 커지는 와중에 정부가 추진하는 전세사기 방지 대책에 ‘예방책’이 빠져 있다는 것이다.
전세사기를 원천 차단하기 위해서는 부동산에 관한 권리관계가 공시된 유일한 공적 장부인 등기부등본이 제 역할을 해야 한다. 그러나 현행 등기부로는 임대인에 관한 정확한 정보를 알 수 없다. 등기의 공신력도 인정되지 않아 사전에 사기 여부를 인지하기도 어려운 실정이다.
업계 전문가는 “등기부 등본에 전세권 설정 등기를 의무화해 거래 정보의 투명성을 높여야 피해를 줄일 수 있다”면서 “이대로라면 전세 사기극은 주기적으로 되풀이될 것”이라고 했다.
인천에 이어 수원, 대전 등 전국적으로 전세사기가 잇따라 발생하고 있지만 전세 보증금을 제때 받지 못하는 세입자는 최대 49만가구에 달한다. 국토연구원에 따르면 국내 전세 총 325만2000가구 중 24만1000~49만2000가구는 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있는 ‘반환 지연 위험’ 상태다. 2만~4만2000가구는 아예 보증금을 돌려받지 못하는 ‘미반환 위험’ 가구로 추정된다.
/서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com
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