입력 : 2023.10.27 07:01
[땅집고] “일부 전문가가 부동산 시장의 대세 상승을 이야기하는데, 꿈도 꿀 수 없는 상황입니다. 오히려 하락하지 않으면 다행일 정도로 지표가 악화하고 있습니다.”
김기원 데이터노우즈 대표는 23일 땅집고와의 전화 인터뷰에서 “대세 상승을 예측하는 일부 전문가도 있지만, 매매수급, 거래량 데이터 등이 전부 대세 하락을 가리키고 있다”면서 “내년 시장은 지금보다도 더 침체할 것으로 전망한다”고 했다.
부동산 빅데이터 앱(응용프로그램) '리치고'를 운영하는 김 대표는 각종 데이터를 통해 2021~2022년의 집값 폭락을 적중시킨 전문가로 유명하다.
다음은 김 대표와의 일문일답.
-추석 이후 부동산 시장, 어떻게 변하고 있나.
“대략 75%의 확률로 대세 하락이 찾아올 것으로 예측하고 있다. 이미 많은 지표가 대세 하락을 가리키고 있다. 8월 13일을 기점으로 시장이 악화하기 시작했다. 매매수급데이터를 보면, 집을 내놓은 사람들은 많지만 이를 사려고 하는 사람은 줄고 있다. 물량을 받아줄 수요자가 없다.
거래량도 같은 상황이다. 지난 1월 부동산 대책 발표를 통해 거래량이 늘었다가 다시 줄어들 것으로 예상된다.
거래량을 늘리는데 영향을 미친 주요 요인 중 하나가 ‘특례보금자리론’인데, 대출 기간도 늘려주고 주택담보대출 금리도 낮게 해주니까 수요자들이 몰려들었다. 하지만 9월 26일 마지막으로 특례보금자리론 일반형 신청이 끝났다. 소위 ‘막차’를 탄 사람들이 9월에 몰렸을 것이다.
그래서 10월 거래량이 어떻게 나오는 지가 매우 중요한데, 거품이 빠진 ‘진짜’ 거래량이라고 할 수 있다. 국토교통부 주간 거래 동향 지표를 보면, 9월에 거래량이 늘었다가 9월 말, 10월부터 확연하게 줄어드는 모습이 관측되고 있다.
여기에 환율과 인플레이션 지표도 상당히 오르고 있다. 환율의 경우 1370원 이상이 넘어가고, 1400원대로 안착한다면 부동산 시장에서 가파른 하락이 발생할 수 있다는 신호로 봐도 좋다.”
-2차 하락을 예상하는 또 다른 지표가 있다면.
“이른바 ‘영끌’을 통해 투자한 사람들의 물건이 금리 부담으로 인해 시장으로 나오고 있다. 특히 8~9월 경매 건수가 증가하고 있다. 올해 1월 기준 790건으로 집계된 경매 물량이 9월 기준으로는 1194건에 달한다.
여기서 더 큰 문제는 경매 건수가 늘면 거래도 많이 이뤄져야 하는데, 정작 거래는 없이 매물만 적체하고 있다는 점이다. 한참 달아올랐던 청약 시장에서 미계약이 발생하는 것도 같은 맥락이다. 미국이 금리를 더 올리면 상황은 더 심각해질 수 있다.“
-집값 상승폭이 다시 확대하고 있다는데.
“대한민국 부동산 통계에는 심각한 오류가 있다. KB 부동산 통계 기준으로 보면 서울 아파트 값이 8월까지 하락했다 9월부터 상승한 것으로 집계된다.
현장은 2~3월부터 상승했다는 분위기였는데, 데이터와는 괴리가 있다. 현실을 빠르게 반영하지 못하기 때문이다.
지금 나오는 상승 데이터도 현장 분위기를 담은 최신 데이터라고 보기는 어렵다. 즉, 반등이 이미 끝난 상황인데도 데이터에 반영되지 않았을 수 있다는 것이다. 꾸준히 10월 데이터의 중요성을 강조하는 이유도 같다.”
-수요자는 지금 시장을 어떻게 봐야 할까.
“기다려야 한다. 2024년부터 2026년까지 기회가 온다. 경매 건수가 많아지고 있는 상황으로, 경매를 통해 구입하게 되면 서울 기준으로 최소 10%에서 15%까지 저렴하게 매입이 가능하다. 경기 지역의 경우 20%까지도 본다.
공급 문제가 시장에 영향을 주는 건 2026년 이후부터다. 3기 신도시 물량도 예정되어 있기 때문에 단기간에 수요자들이 우려할 만큼의 심각한 공급난이 온다고 말하긴 어렵다.“ /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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