광주시, 신세계 복합쇼핑몰 사업 '제동'…신세계 "기부채납 과도해"

[땅집고] 광주시가 광주신세계백화점 확장 사업에 대한 기부채납을 과도하게 요구하면서 사업에 제동이 걸렸다.

광주시 도시계획·건축공동위원회(공동위원회)는 최근 '신세계백화점 확장 이전을 위한 지구단위계획안'에 재심의를 의결했다.

위원회가 재심의 사유로 제시한 것은 총 7가지로, ▲사업지 주변 차로셋백·보도 등 도로시설물은 도시계획시설(도로)로 결정할 것 ▲ 소로2-33호선은 3차로 이상 등 도로 폭원을 확대할 것 ▲ 자문 의견대로 지하차도는 사업비와 관계없이 신세계가 설치하여 기부채납할 것 ▲ 옥상정원은 공공공간으로서 지상에서 자유롭게 보행진입이 가능토록 하고 입체적·평면적 디자인 향상 ▲ 외부 주차장 추가 확보 방안을 검토할 것 ▲ 공공보행통로를 결정도면에 표시 ▲관련 도면을 상세하게 작성해서 제시할 것이다.

광주신세계는 화정동 이마트와 주차장 부지를 통합, 2만4875㎡의 부지에 지하 8층∼지상 8층 연면적 25만7731㎡ 규모의 복합문화 쇼핑몰 ‘아트 앤 컬처 파크’를 2027년 말까지 건립할 계획이다.

광주신세계는 지난해 11월 이마트 건물과 바로 옆 주차장 부지의 통합 개발을 위해 이마트 부지 옆 광주시 소유 도로(군분2로60번길)의 선형 변경을 광주시에 제안했다. 이에 광주시는 제안서 접수 이후 2차례의 도시계획위원회 자문을 거쳐 지난 6월 교통, 경관, 기반시설 등의 적정성에 대해 관계기관(부서) 협의와 주민의견 청취를 진행했다.

광주시 지구단위계획과 관계자는 “이마트 건물과 옆에 있는 주차장 사이 광주시 소유 도로인 군분2로60번길을 합필하면서 신세계의 기부채납 의무가 생겼다”며 “신세계는 기부채납분으로 지하차도를 개설하겠다고 제안해 조건부 승인을 받아 이번에 도시건축 재심의를 하게 됐다”고 했다.

그런데 이번 재심의 의결에서 사유 중 사업자인 신세계와 이견을 보인 내용은 첫번째 항목인 ‘사업지 주변 차로 건축선 후퇴·보도 등 도로시설물은 도시계획시설(도로)로 결정할 것’이라는 부분이다.

광주시는 시민들의 보행권을 고려해 대체보행로를 설치해야한다는 입장이다. 광주시 관계자는 “백화점 확장 이후 백화점으로 유입되는 차량 유동량을 관리해 교통 혼잡을 개선하려면 도로를 공공이 관리하는 것이 적절하다는 게 위원회의 판단이었다”며 “위원회는 도로가 교통 혼잡 개선을 위한 의무 시설이라고 보고 ‘도시계획시설’로 지정해 기부채납할 것을 제안했다”고 했다.

하지만 완화차로 구간을 기부채납하면 신세계 백화점 입장에서는 사업성이 크게 떨어진다. 완화차로 구간을 광주시에 기부채납하게 되면 주차장과 같은 시설물이 금지돼 새 공간을 확보하기 위한 공사비가 대폭 늘어나기 때문이다. 실제 신세계 백화점은 지하 주차장을 확보하기 위해 지하 8층까지만 조성하고 완화차로 구간에도 주차장을 설치하기로 했다. 만약 완화차로 구간을 기부채납하게 되면 기존 지하 8층에서 지하 11층까지 조성해야 해 공사비가 늘어난다.

당초 상업시설을 개발할 때 기부채납 기준에 따르면 최대 25%를 적용할 경우 백화점 확장 이전부지(2만4875㎡) 땅값 기준 기부채납 총규모는 650억원 정도다. 하지만 광주시가 요구한 기부채납 완화차로 면적은 2833㎡로 약 309억원 정도다. 기부채납하기로 한 지하차도 공사비 433억원과 합치면 기부채납 급액은 약 742억으로 늘어난다. 여기에 광주신세계가 제시한 소상공인 지원기금 100억원과 이후 교통영향평가 때 제시될 보완 대책 등을 더하면 전체 부담액이 900억원 이상으로 전망된다. 이는 백화점 전체 확장 이전비용 10%를 초과한다.

완화차로 무상 귀속은 최근 국토부가 지자체의 과도한 기부채납을 막을 목적으로 만든 지구단위계획수립지침을 무시했다는 것도 문제다. 지구단위계획 수립지침에 따르면 기부채납 총규모는 토지면적을 기준으로 상업시설이 10~15% 수준이다.

하지만 광주시는 지구단위계획수립지침(3조 17절 6항)에 따라 만약 사유가 명백하면 기부채납 비율을 넘겨도 된다는 주장이다. “5항에는 지구단위계획 수립지침에는 일부 일정부담율에 대해 상업지역 10~15%, 25% 넘지 않는 수준이라고 나와있지만 기부채납 부담율이 넘치더라도 사유가 명백하면 가능하다”며 “광주시는 만약 기부채납 요건을 완화하게 될 경우 특혜를 준다는 오해를 받을 소지가 있다”고 했다.

광주시는 공동위원회 보완 의견에 대한 신세계 측의 조치사항을 받아 재검토한 뒤 공동위원회 재심의를 상정할 예정이다. 광주시 관계자는 “현재 사업자(신세계)가 재심의 사유에 대해 법적인 검토를 하고 있다고 들었다”며 “다음주 중 사업자가 안에 대해 검토하고 내용에 대한 법적인 협의를 제안할 것으로 예상한다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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