"은행에서 NPL 산 사람은 없다…그럼, 어떻게 살까?"

[땅집고] 필자에게 강의를 듣는 학생들이 가장 궁금해 하는 것이 바로 ‘은행이 NPL을 매각하는 이유’이다. 그렇게 알짜배기 부실채권이 있다면 자기들이 매각해서 수익을 내면 되지 왜 파냐는 거다. 장사하는 사람들이 ‘손해보고 판다’고 하는 말은 거짓말이지만, 은행이 ‘손해보고 판다’는 것은 맞는 말이다.

가상의 시나리오를 생각해 보자. A은행은 거래하던 회사 몇 개가 동시에 부도나는 바람에 부실채권 양이 갑자기 늘었다. 그러나 워낙 담보가 확실한 부실채권이라 걱정할 필요는 없다. 몇 달, 길어도 1~2년 내 회수가 확실하기 때문이다. 내부에서 부실채권을 빨리 매각해 털어버리자는 주장도 있지만 남 주기엔 너무 아깝다.

그런데 A은행에 문제가 생겼다. 부실채권을 껴안고 있는 탓에 재무구조가 급격히 나빠지고, 대손충당금도 계속 적립해야 한다. BIS(국제결제은행) 자기자본비율 저하로 대외 신뢰도에도 문제가 생겼다. 금융감독원이 정한 부실채권 비율도 달성해야 한다.

문제는 여기서 끝나지 않았다. 은행의 유동성이 안 좋아지고, 부실채권을 관리하느라 많은 인력이 투입돼 업무 능률이 떨어졌다. 설상가상 2011년 시행한 국제회계기준(IFRS)도 맞춰야 한다. A은행은 백기를 들 수 밖에 없었다. 부실채권 증가로 대손충당금 적립이 늘면서 수익률에도 빨간불이 켜졌다.

차라리 일찌감치 부실채권을 매각했더라면 심적, 물적 손해를 보지 않을 수 있었는데 이익을 조금 더 보겠다고 욕심을 부리다가 호되게 당한 꼴이다. 이런 이유로 은행들은 알짜배기 부실채권을 매각하는 것이다. 한마디로 소탐대실(小貪大失) 하지 않기 위해서다. 자, 이제 이해가 되었는가? 이제 ‘은행이 그렇게 좋은 부실채권을 팔 리가 없어’라는 의심을 접어두고 마음껏 부실채권의 세계에 빠져들어도 좋을 것이다.

우리가 사과 한 상자를 살 때도 과수원에서 직거래로 사거나 마트·재래시장에서 살 수 있듯 부실채권을 구입하는 방법도 여러 경로가 있다. 일단 부실채권을 파는 쪽은 은행이니 은행에 가서 사면 될까?

그런데 주변을 아무리 둘러봐도 은행에서 부실채권을 샀다는 사람은 없다. 무슨 이유일까? 은행은 개인 투자자와 거래하는 것을 꺼리기 때문이다. 한마디로 직거래는 안 된다는 것이다.

은행은 유동화회 금융감독원에 등록한 대부법인에 부실채권을 넘긴다. 이 경우 채권자 변경신청서를 법원에 접수한다. 법원 문건 송달내역을 살펴보면 ‘은행’에서 ‘유동화회사, 대부업체, 개인’등으로 변경된 것을 확인할 수 있다. 유동화 법률의 특례조항 적용을 받는 회사가 아니라면 부동산 등기사항증명서(등기부등본)에서 채권자 변경 사실을 확인할 수 있다. 유동화회사는 부실채권을 다시 대부업체나 개인에게 매각하기도 한다. 단, 개인에게는 조건부로만 매각한다.

한국 부실채권 거래의70% 이상을 독식하는 두 마리 공룡이 있다. 바로 유암코와 대신F&I(옛 우리F&I)다. 물론 부실채권을 거래하는 중소회사는 수백 곳에 달한다.

예전에는 유동화회사 홈페이지를 통해 누구나 부실채권을 매입할 수 있었다. 하지만 이제 개인 투자자는 ‘입찰 조건부 사후정산’ 같은 조건부 매입만 가능하다. 즉 대출 은행에서 유동화회사로 채권자가 바뀐 물건을 찍은 다음, 유동화회사로부터 조건부로 매입하거나 대위변제 형식으로 매입할 수 있다.

은행뿐 아니라 저축은행·새마을금고 등 제2금융권 부실채권도 대위변제를 통해 살 수 있다. 2016년 7월 25일 대부업법(소비자신용에관한법률) 개정으로 개인이 부실채권을 매입하는 데 제한이 생기자 대부 법인 설립이 유행처럼 번지고 있다. 대부법인 설립 없이도 대위변제 투자로 성공하는 개인 투자자도 늘고 있다. 정부 규제로 부실채권 매입에 제한이 있지만 개인 근저당권이나 법인 근저당권은 개인이 계속 매입할 수 있기에 아는 자들의 시장이 될 것이다.

필자도 처음에는 개인 투자자로서 저축은행, 신용협동조합, 새마을금고 등을 통해 다양한 부실채권을 직접 매입하고 관리하며 채권 회수에 이르기까지 많은 실전투자 경험을 쌓았다. 그러다가 NPL 자산관리 회사를 설립해 운영하며 수년간 금융기관의 부실채권 국제입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 투자 수익을 낼 수 있었다.

부실채권 투자의 경우 권리 분석과 물건가치 분석, 경매낙찰 예상가격 분석, 금융기관 대출서류 및 법원경매서류 분석, 근저당권부 질권대출 금융기관 협상, 매입채권 관리 등 채권 회수 과정에 숨어 있는 많은 문제를 이론적으로만 접근하다가는 낭패를 볼 수 있다. 실제 사례별 스터디를 통해 실무 전략과 노하우, 그리고 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓는 것이 중요하다. /글=성시근 서울사이버대 부동산학과 겸임교수(부동산학 박사), 정리=배민주 기자 mjbae@chosun.com

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