입력 : 2023.10.26 07:00
“송파구는 앞으로 강남이나 서초만큼 천지개벽 할 동네다. 그래서 재건축 아파트에 주목하라는 것이다.”
국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티인 부동산스터디에 지난 17일 ‘송파구 재건축 아파트 몇 군데 찍어주겠다’는 제목의 게시글이 올라와 화제가 됐다. 필명 ‘잠실 30년’은 게시글을 통해 송파구에 있는 총 11개 재건축 단지의 장단점을 비교하고, 자신의 의견을 적었다.
<이하 원문.>
부동산 초보 투자자라면 필자가 왜 ‘송파구’를 골랐는지 궁금해할 수 있다. 송파구는 앞으로 강남이나 서초만큼 천지개벽 할 동네이다. 그래서 재건축 아파트를 주목하라는 것이다.
송파구에서도 잠실의 입지가 좋다는 사실은 다 알 것이다. 송파구에서 재건축 사고 싶다면? 다른데 기웃거릴 필요없이 잠실과 올림픽3총사만 고려해도 반은 맞아들어갈 것이라고 예상한다.
그 중에도 송파구에 대해 잘 모르는 초보 투자자들을 위해 어디가 좀 더 투자가 유망한지에 대해 우열은 가려야겠다. 입지, 재건축 속도, 완공 후 가치 등을 기준으로 11개 단지를 추려 순위를 매겨봤다.
1. 잠실동 ‘잠실주공 5단지’
묻지도 따지지도 말고 그냥 사면 된다. 누군가는 아시아 선수촌이 더 좋지 않느냐고 묻겠지만, 재건축은 속도전이기 때문에 잠실주공 5단지가 낫다. 게다가 잠실역 사거리 중심지에 떡 하니 자리 잡은 입지도 무시 못한다. 한강뷰도 보장된다. 진행속도도, 입지도 갖췄기 때문에 1순위로 추천하는 것이다. 주공5단지를 매입해서 신축으로 만들고, 그 이후에 아시아 선수촌을 매입해도 늦지 않는다.
2. 잠실동 ‘우성’
지하철역 2호선, 9호선이 지나는 종합운동장역 더블역세권에다가 삼성동 바로 인접한 곳이다. 잠실 MICE 사업의 직접적인 수혜를 받는 단지이기도 하다. 옆에 탄천을 끼고 있고, 대치동도 가까워서 대치 학원가로 픽업 가는 이른바 ‘대치라이딩’도 가능하다.
위치만 따지고 보면 송파구에서도 최고라고 할 수 있지만, 잠실주공 5단지보다 아래 순위에 둔 이유는 상징성이 떨어지기 때문이다. 또한 잠실 상업지 인프라를 도보로 이용하기에는 무리가 있다 보니, 실거주에서는 5단지에 비해 밀리는 감이 없지 않아 있다.
3.신천동 ‘장미’
입지로 보면 지하철 2호선 잠실나루역, 잠실역, 8호선까지 도보권으로 이용 가능하다. 신천동에서는 학군도 가장 우수하다. 그래서 과거에는 신천동에서 아이를 키우면 무조건 장미로 보냈던 시절이 있었다.
지금이야 낡은 아파트지만, 장미가 재건축된다면 단언하건대 신축 기준에서 장미를 따라올 단지는 없을 것이다. 주변 일대에 임장을 가보면 답이 나온다. 물론 장미 단지 내 상가와의 재건축 협의 리스크는 존재한다. 하지만 이러한 부분은 입지가 워낙 좋은 단지에선 문제가 되지 않는다. 재건축이 되지 않을 수 없는 위치다.
4. 신천동 ‘잠실르엘’
르엘의 경우, 장미와 마찬가지로 잠실나루역, 잠실역을 역세권으로 끼고 있다. 르엘이 완성된다면 신천동 내에선 입지 상위 2위로 급부상하게 되며, 국민 평형 기준으로 30~32억원 선으로 시세가 형성될 것으로 예측한다. 다만 아쉬운 게 있다면, 한강 조망이 일부만 된다는 것과 단지내 학교가 없다는 것이다. 르엘에서는 100% 확률로 잠동초, 잠현초, 잠실중, 잠실고 배정이 될 것이다.
5. 신천동 ‘잠실 래미안 아이파크’
8호선 몽촌토성역과 가까우며, 잠실역, 잠실나루역 둘 다 이용할 수 있다는 장점이 있지만, 역에서 좀 멀다. 그런 점에서 르엘보다 메리트가 살짝 부족하지만, 올림픽 공원을 끼고 있고, 일부단지들은 올림픽공원 조망도 나오기 때문에 이러한 단점들을 상쇄할 수 있다. 단지 중에서도 올림픽 공원 조망이 나오는 대형 평수 인기가 많을 것으로 본다. 진짜 자산가들은 지하철 접근성보다 공원 접근성을 더 원한다는 이야기도 있다.
6. 잠실동 ‘아시아 선수촌’
올림픽 삼총사로 부르는 아파트 단지들 중 대장 아파트다. 돈이 있다면 묻지도 따지지도 말고 아시아 선수촌 사면 된다. 입지도 입지지만, 송파구 최고 부자들만 모여 사는 곳이다. 재건축만 된다면 다른 레벨의 시세를 형성할 것이라고 본다. 다만, 다른 아파트 단지와 비교해 주민의 재건축 추진 의지가 많지 않은 것이 사실이다.
7. 잠실동 ‘올림픽 선수촌’
올림픽 삼총사의 부대장격이다. 이 단지도 아시아선수촌만큼 부촌이지만 잠실주공5단지보다는 입지가 부족한 게 사실이다. 하지만 입지만으로 평가할 수 없는 원조 부촌이며, 1988년에 지어진 단지인 만큼 다른 잠실 재건축아파트보다 속도도 가장 뒤처졌다. 본인이 재건축 속도를 견딜 수 있고, 넓은 평수에 쾌적한 환경에서 거주하고 싶다면 올림픽 선수촌을 구입해도 좋다.
8. 신천동 ‘한신코아’
한신코아 아파트에 대해 잘 모르는 사람들도 있겠지만, 잠실에서 유일하게 재건축이 가능한 일반 상업지 아파트다. 다른 단지들은 3종 주거지역으로 용적률이 300%로 제한되지만, 한신코아 아파트의 경우 종상향이나 임대 필요없이 800%를 올릴 수 있는 곳이다. 다만 오피스텔 협의 문제가 리스크로 남아있어 아파트만 고려하는 것이 좋다.
9. 문정동 ‘올림픽 훼밀리타운’
올림픽 삼총사 중에서 가장 용적률이 높다. 지하철 3호선과 8호선이 지나는 가락시장 더블역세권에 위례신사선까지 들어온다면 트리플 역세권이 된다.
입지만큼은 송파구 내에서는 중 상위권이라 볼 수 있는데, 고도 제한으로 인해 사업성이 많이 좋지가 않다. 그럼에도 원조 부촌 아파트로서 분담금을 부담할 수 있는 원주민들이 있기에, 재건축은 잘 될 것으로 보고 있다.
10. 송파동 ‘가락 삼익 맨션’
몇달 전에 사업시행 인가 계획이 통과되었고, 내년도에 시공사를 선정한다고 들었다. 재건축 속도만큼은 송파구에서도 빠른 속도로 추진될 것으로 보인다. 오금역과 방이역을 이용할 수 있지만, 입지가 좋다기보다 사업 속도가 빠른 단지라는 이유로 추천할 수 있다.
11. 오금동 ‘현대’
전통 부촌 아파트이다. 다만 임대 아파트를 20%나 넣어야 한다는 서울시에 반발해 신통기획을 철회했다. 오금역과 방이역이 가깝고, 주민들의 생활 수준이 높은 단지임에도 가락 삼익 맨션보다 아래 순위로 보는 것은 재건축 속도가 느릴 수 있기 때문이다. 대지지분이 높아 사업성은 우수한 편이라 시간 여유가 있으면 도전해보는 것도 나쁘지 않다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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