'공실' 제로!…이런 임차인 들이면 '인스타 성지' 건물주 됩니다

[땅집고] “건물에 사람을 끌어들일만한 콘텐츠 기획력을 갖춘 임차인을 들일 수 없다면 흡연실이나 전기차 충전소같이 다른 중소형빌딩에 흔치 않은 시설을 마련해 차별화해야 합니다.”

올 초 코로나가 종식하면서 오피스 상권을 비롯한 광역 상권에 활기가 돌고 있다. 하지만 여전히 공실에 울상인 건축주들이 허다하다. 유다미 브라이튼중개법인 대표는 “최근 상권이 다시 살아났는데도 아직 공실을 면치 못하고 있다면 입지에만 의존해서는 안되는 상황이라고 현실인식을 해야 한다”며 “임대차를 놓을 때 사람들을 불러들일만한 임차인이나 시설 등을 꼭 마련해야 한다”고 했다. 유 대표는 오는 11월 17일 개강하는 건축주대학 30기 강연에서 ‘자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영전략’를 주제로 강연한다. 유 대표를 만나 임대차 운영 전략에 대해 들어봤다.

다음은 유 대표와의 일문일답

-신축 후 임차인을 맞출 때, 상권 규모, 형태 별로 어떤 점을 고려해 임차인을 구하는 것이 좋을까?

“유동인구가 어떤 사람들인지에 따라 달리 결정해야 한다. 예를 들어 오피스 상권에서 임차인을 구한다면 해당 오피스에 어떤 업종이 입점돼있는지 살펴봐야 한다. 우선 판교나 강남같은 IT업종이 밀집한 오피스 상권은 영업 시간이나 고정적인 점심, 저녁 시간에 구애받지 않고 먹을 수 있는 배달 음식이나 패스트 푸드, 무인상점 등의 이용률이 높다. 출퇴근 시간이 유동적이고 때로는 퇴근을 하지 않을 경우도 많기 때문이다.
금융권이 밀집한 여의도 같은 오피스 상권은 다른 사람과 분리된 룸형태의 식당 이용 빈도 수가 높다. 업계 사람들끼리 식사를 하면서 미팅을 겸하는 경우가 많기 때문이다. 이같이 오피스 상권을 오가는 사람들이 자주 찾는 업종을 임차로 맞추는 게 유리하다.”

- 건물 규모에 따른 임차 업종 구하는 방법?

“대형 건물은 이면도로가 아닌 대로변에 자리잡고 있어 플랜카드를 걸어놓고 임차인을 구한다고 홍보하는 게 효과적이다. 그렇게 되면 먼저 적절한 임차사가 연락해 입점하려고 한다. 만약 글로벌 브랜드가 임차하기를 원한다면 글로벌 자문사와 직접 연락하는 게 빠르다. 쿠시먼앤웨이크필드나 CBRE같은 외국계 자문사가 글로벌 브랜드와 네트워킹하는 경우가 많아 유치하기가 쉽고 영문 임대차 계약서를 작성하기에도 유리하다.

반면 중소형 건물에서 임차업종을 구할 때에는 임차 업종이 제공할 수 있는 콘텐츠가 무엇인지가 중요해졌다. 골목 상권과 같은 소규모 상권은 사람들이 직접 검색해서 찾아와야 하는 상권이기 때문에 경쟁력이 있으려면 공간 콘텐츠 기획력이 높은 임차사를 구해야 유리하다. 예를 들어 역삼역 인근 골목길에 있는 식료품점 ‘로즈마트’ 는 와인샵 ‘로즈와인’을 함께 운영한다. 마트 안에 테이블을 두고 와인을 맛볼 수 있게 했다. 이른바 ‘샵인샵’(Shop in shop)으로 서로 다른 두개의 업종을 한데 모아 협업해 특별한 경험을 하게 하는 것이다. 이런 의외성 있는 콘텐츠를 갖추면 눈에 띄는 위치에 있지 않아도 사람들이 찾아오게 된다.

이때 내가 직접 내 건물에 입점시키고 싶은 임차인을 직접 찾아나설 수 있다. 내 건물이 있는 지역의 인근 임차업종을 살펴보고 잘 되고 있는 업종이 무엇인지 분석하고 해당 점포와 직접 연락해보는 것이다. 코엑스나 킨텍스 등에서 열리는 IFS와 같은 프랜차이즈, 창업 박람회를 꼭 방문해 보는 것도 권한다. 상권에 입점하기에 적절해 보이는 여러 브랜드와 한번에 미팅을 할 수 있다.”

- 내 건물에 입점할 적절한 임차인을 찾기 어렵다면?

“내가 직접 실력자를 찾기 어렵다면 아예 공간을 기획하는 업체에 먼저 연락해보는 것도 방법이다. 예를 들어 천안의 ‘주식회사 구공’은 카페나 스테이 등을 ‘인스타그래머블’(인스타그램에 올릴만한)하게 만들어 낸다.

다만 실력있는 임차인을 모시려면 당장의 수익률은 일부 포기해야할 수도 있다. 대체로 임차인들이 임대인과 수익을 공유하는 형태로 임대차 계약을 맺는다. 당장 임대인 입장에서 손해를 보는 것처럼 느낄 수도 있다. 하지만 장기적으로 봤을 때 건물의 가치를 끌어올리는 방법이고 당장의 공실을 피할 수 있다.”

- 거주지 상권에 있는 임차업종의 최근 트렌드는?

“아파트나 1인가구가 밀집한 거주지 인근에는 최근 무인 점포가 대세다. 작은 공간에서도 운영할 수 있고 인건비가 들지 않기 때문이다. 다만 1인가구라도 어떻게 인구가 구성돼 있는지 여부를 보고 입점 업종을 결정해야 한다. 만약 노인인구 비중이 높다면 시니어 관련 업종을 배치한다. 1인가구 증가추세에 맞춰 펫 관련 업종도 좋은 선택지다. 반려동물 관련 업종도 단순히 펫 용품 판매 소매점 뿐 아니라 펫 장례식장, 펫 병원, 펫 호텔 등 다양한 수요가 있다.”

- 내건물 가치 올릴 좋은 임차인을 선점하기 위해서 건축주는 건물 인테리어를 어떻게 준비해놔야 하나?

“중소형 빌딩의 경우에는 다른 중소형 빌딩에서 찾기 힘든 흡연부스나 전기차 충전소 등을 마련해 두는 것이 우량임차인을 유인하는 전략이 될 수 있다. 실제 외국에서는 임차하는 건물이 친환경 인증을 받았을 경우 혜택을 받기도 했다. 그런데 중소형 건물 중 환경적 가치를 중시해 지은 건물이 흔치는 않기 때문에 친환경 인증을 받았거나 전기차 충전소를 갖추고 있다면 임차사들에게 매력 요소로 보일 수 있다. 흡연부스도 마찬가지다. 대형 빌딩의 경우 흡연할 장소가 따로 마련돼 있는 경우가 있으나 중소형 빌딩에서는 찾기 어려운 경우가 많다. 그래서 외부인이 잘 보이지 않는 공간에 흡연 부스를 마련하는 게 전략이 될 수 있다.

준공 전 3개월 전에 미리 임차인을 구하게 된다면 준공 전 임차업종에 맞게 공사를 하는 게 좋다. 예를 들어 음식점이 입점할 예정이라면 공조 공사를 미리해두거나 그들이 원하는 색으로 내부 페인트칠을 해주거나 조명 등을 맞추는 것도 유인책이 될 수 있다.”

- 건축주가 피해야할 일은?
“작은 면적의 공실이 흩어져 있다면 리모델링 공사를 해서라도 공간을 통합할 것을 권한다. 면적을 크게 활용할 수 있는 건물일수록 수요층이 늘어나기 때문이다. 특히330㎡(100평) 이상의 규모가 큰 빌딩을 보유하고 있다면 더 중요한 부분이다. 대형 건물에 입점할 계획이 있는 임차사가 공실이 흩어져 있는 것을 보고 공간에 대한 선호가 낮아질 수도 있다.”
/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


<돈 버는 건축 노하우, 직접 보고 배우세요…'건축주대학' 30기 수강생 모집>

[땅집고] “2017년 이후 6년간 배출한 수강생만 1500명이 넘습니다. 대부분 실제 건축을 준비하는 예비 건축주들인데 수강 후 실제 건축에 나선 수강생이 적지 않습니다.”

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 다음 달 17일 개강을 앞두고 30기 수강생을 모집한다. 이번 과정에서는 건축비 상승과 고금리를 이겨내는 수익형 건축 노하우를 집중적으로 제시할 예정이다.

땅집고 건축주대학은 꼬마빌딩, 상가주택 등 수익형 건축을 준비 중인 예비 건축주가 대상이다. 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우에 초점을 맞추고 있다. 평생 한 두번하는 건축에 나서기 전 건축주가 반드시 알아야 할 설계 노하우, 건축비 산정 방법, 시공 견적서 보는 법, 임대차 전략, 건축과 관련한 상속·증여 노하우 등을 집중적으로 다룬다.

최한희 땅집고아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 강의 목표”라고 했다.

30기 과정은 케이스 스터디 중심으로 총 12회 강의를 진행한다. 수익형 부동산 성공 사례 현장을 직접 찾아가 배우는 현장 스터디도 2회 포함돼 있다.

첫 강의는 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대 건물 150여채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표가 ‘건축 기획, 왜 중요한가? 성공적인 건축의 시작’을 주제로 강의하한다. 두번째 강의는 단독주택과 상업용 건물 모두 풍부한 설계 노하우를 가진 현상일 구도건축 소장이 신축 빌딩 설계 차별화 전략을 소개한다. 김종석 대표와 현상일 소장은 각각 현장스터디 1회를 맡았다.

한국건축문화대상 신진건축사 우수상을 받은 임승모 SML 소장은 ‘신축인가, 리모델링인가’를 주제로 효과적인 건축 방향을 제시한다. 정동근 변호사는 건축 소송·부동산 분쟁 예방 포인트를, 방범권 세무사는 건축을 활용한 상속·증여·양도 세무 전략을 각각 알려준다.

시공 공정에 대한 내용에 대해서는 김형석 마고퍼스종합건설 대표가, 외장재 선택 시 주의사항에 대해서는 장호산 디에이치종합건설 전무가 강의한다. 이희석 쿤스트 종합건설 대표는 시공 견적서 분석 및 시공사 선정 요령에 대해 알려준다. 유다미 브라이튼 중개법인 대표는 자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영전략에 대해 강의한다.

수강료는 190만원이다. 부부 등 가족이 함께 등록하면 할인한다. 수강 신청은 땅집고M 홈페이지(▶바로가기)에서 하면 된다.

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