"예약률 90% 라고?" 호캉스 마니아가 찾는 이 호텔은?

[땅집고] 경상남도 거제시 동부면에 있는 한 호텔은 남해안을 한 눈에 조망할 수 있는 ‘바다뷰’를 품고도, 평균 예약률이 30%를 밑돌았다. 불과 230m 거리에 거제 대표 명소인 몽돌해수욕장과 자동차야영장·캠핑장, 여러 해산물 전문 음식점이 있어 관광객이 많은 지역이었으나, 사실상 펜션 등 다른 숙박업소에 밀리면서 찾는 이가 없었던 것이다. 이곳은 토지면적 940㎡(284평), 연면적 1668㎡(500평)이다.

그러던 중 바다가 보인다는 점을 눈여겨 본 한 회사를 만나면서 해당 호텔의 운명이 달라졌다. 이 회사는 기존 객실 2개를 1개로 넓히고, 각 호실에 커다란 일본식 히노끼 욕조를 바다 방면으로 배치했다. 프라이빗한 공간에서 남해안을 보며 휴식을 취할 수 있게 한 것이다. 이 전략은 시장 수요를 적중했다. 30%를 밑돌던 이 호텔 예약률은 금새 90%로 뛰어 올랐다.

이러한 휴식 공간을 찾는 이들은 코로나19를 거치면서 더욱 늘었다. 소위 ‘대박’을 치면서 여행 잡지에는 ‘감성 호텔’로 소개됐고, 매수하겠다는 사람들이 줄을 이었다.

최근 수도권 외곽을 비롯해 전국 주요 관광지에선 우수한 입지인데도, 제대로 활용하지 못해 골머리를 앓는 경우가 늘고 있다. 교통량·유동인구가 많다는 점만 보고 덜컷 건물을 지었다간, 이용객이 적어 건축비만 날리는 경우도 허다하다.

숙박업소의 경우 이러한 문제가 더욱 두드러진다. 대부분 외곽에 있는 데다, 독특한 콘셉트를 내세운 에어비앤비·생활형숙박시설 등 소형 숙박시설이 늘어서다. 시장 트렌드가 달라지면서 주요 호텔들도 관광·레저 콘셉트 대신 ‘호캉스’를 강조하는 추세다. 원하는 객실에 머물기 위해 먼 거리를 직접 이동하는 경우도 많다.

15년 경력의 호텔 기획자 최창훈 MRHM 대표는 “호텔 첫인상을 결정하는 외관이나 인테리어, 제공 서비스에 트렌드를 접목해야 한다”면서도 “입지나 건물 여건에 최적인 방안을 발굴·적용하는 게 가장 중요하다”고 조언했다.

최 대표는 ‘한국 속의 일본’이라는 별명으로 여행객들을 사로잡는 호텔 ‘토모노야’를 개발했다. 일본식 전통 료칸(여관)을 연상케 하는 토모노야는 경남 거제를 시작으로, 남해와 경주, 대천 등에 문을 열었다. 다음은 최 대표와의 일문일답.

- ‘토모노야’ 개발한 계기는?

“숙박업계에 있으면서 가장 중요하다고 느낀 것은 소비자들이 찾는 콘셉트다. 수년 전부터 ‘힐링’이 트렌드로 자리잡은 것을 보고, 그런 공간을 만들고자 했다. 경기도 한 일본식 콘셉트 호텔이 매일 만실인 점, 일본 유학 시절 료칸에서 긍정적인 경험을 했던 점 등을 토대로 ‘토모노야’ 기획을 시작했다.

그러던 중 거제도 한 호텔을 매수했고, 4달 간 리모델링을 진행했다. 기존 객실 2개를 1개로 정비하고, 큰 히노끼 욕조를 배치했다. 건물 안에서 의식주를 해결할 수 있게, 식사 제공 서비스도 도입했다.”

- 리모델링으로 호텔 예약률이 얼마나 늘었나.

“30%를 밑돌던 호텔 예약률이 90%로 올랐다. 겨울철에는 더욱 사람들이 몰린다. 총 객실 수는 36개에서 18개로 줄엇으나, 수익성이 월등히 높아졌다.

별도 상업 광고를 하지 않았고, 입소문 만으로 이룬 결과다. 수요자들이 원하는 바를 잘 찾아낸 결과라고 생각한다. 토모노야가 성공하면서 거제 등에서는 이런 콘셉트를 차용한 후속주자 호텔만 30개가 넘는다.”

- 리모델링은 운영이 어려운 호텔에만 적용 가능한 걸까. 숙박업소가 아닌 건축물도 이런 활용이 가능한지 궁금하다.

“일반 건축물이라도 숙박업 인허가를 받을 수 있다면 충분히 가능하다. 경북 경주나 충남 대천 토모노야의 경우 사업 운영을 중단한 건축물을 호텔로 재개장한 경우다. 숙박업 허가가 가능하다면 수지 분석을 통해 비용과 인력 투입 등 전반적인 제반 비용을 계산하고, 수익성이 나는 곳이라면 개발이 가능하다.”

- 결국은 입지보다 잘 활용하는 게 중요하다는 말인가.

“그렇다. 외곽일수록 더욱 ‘어떻게 활용하느냐’가 수익 확보 즉, 성공을 좌우한다. 부동산적 관점에서 봤을 땐 입지가 중요하지만, 입지가 우수한 원도심에선 건축물 매입가격 자체가 비싸다. 반면 외곽·구도심에서는 활용 방안, 즉 ‘콘셉트’가 전부라고 해도 과언이 아니다. 진입 장벽(매수 가격)이 낮은 편이라서, 다양한 기획을 적용하기도 쉽다.

기획도 탄탄해야 한다. 구체적인 콘셉트만 갖춰도 소비자의 선택을 받을 수 있다. 개인적으로 부동산 시장에서 1약 30%는 콘셉트가 명확하지 않다고 본다.”

땅집고는 '유휴부지 개발 실전전략 1기' 강의를 개설하고 유휴부지 수익성을 극대화할 수 있는 개발 실전 지식을 전달한다. 이번 과정은 다른 상업시설과 차별화해 건물을 짓는 것을 원하는 유휴부지 소유주들이 들어보면 좋다. 강의는 총 8회로 진행한다. 현장 스터디도 2회를 포함한다.

첫 강의에선 김세원 내외주건 상무가 유휴부지 개발 사례를 소개하고 개발 프로세스 등도 알려준다. 2강에서는 이상훈 슬로베이커리 대표가 유휴부지에 카페, 레스토랑 등 식음시설을 개발하는 방법을 강의한다.

3강에서는 이상천 로지시스 EV사업부 부문장이 전기차 충전시설 사업의 사업성과 인허가 조건, 성공 전략 등을 알려준다. 5강은 윤민섭 버니워터워시 실장이 세차시설에 맞는 입지 조건, 개발 및 운영 전략 등에 대해 강의한다.

7강은 일본식 전통료칸 토모노야를 개발한 최창훈 MRHM 대표가 맡는다. 최 대표는 유휴 부지에 스테이 등 숙박시설을 짓기 위해 조건과 성공 사례 등을 집중 분석한다. 최인환 NH농협은행 목동금융센터장은 개발에 필요한 자금 조달 방법을 알려준다.

현장 스터디의 경우 근교형 베이커리카페 1곳과 도심 외곽 세차장 1곳을 찾을 예정이다. 개발 당시 현장 조건을 확인하고 주변 상권도 답사한다.

수강료는 195만원이며 강좌 개설 특별 이벤트로 1기 과정 수강 신청자에게 한해 140만원으로 할인한다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com


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