김경민 교수 "국토부 서울시 엇박자로 반쪽 공급대책…그린벨트 풀어 공급 늘려야"

김경민 서울대 환경대학원 교수 인터뷰 (下)
“입주 물량 마른 서울, 아파트 상승의 전조가 보입니다”

지난해 집값 폭락 예측을 적중해 화제를 모은 김 교수를 17일 서울 중구 땅집고 스튜디오에서 만났다. 김 교수는 추석 전 정부가 발표한 공급대책 효과가 제한적일 것이라 분석했다. 지난 문재인 정부의 공급계획과 달라진 것과 없으며, 특히 공급물량이 크게 줄어들 우려가 있는 서울시와의 협의가 전혀 보이지 않는다는 점을 주목했다. 아파트 철근 누락 논란에 이어 각종 전세사고로 빌라포비아 사태까지 터지면서 주택 물량이 급감한 상황에서 이번 주택공급 대책은 ‘반쪽짜리’라고 지적했다.

김 교수는 2024년 말부터 서울 아파트 매매가격이 상승할 것으로 전망한다. 기준 금리가 하락하는 시점과 공급 절벽 시기가 겹치면서 전세금 상승이 매매가격을 끌어올리는 시장 장세가 펼쳐질 것이라는 주장이다.

다음은 일문일답.

-지난달 정부가 공급대책을 발표했다. 대책 평가를 한다면?

“지난 문재인 정부 공급 대책을 답습한 것에 불과하다. 공급 대책으로 지난 정부에서 거론했던 부지를 다시 언급했다. 강남구 삼성동 서울의료원, 용산 정비창, 태릉골프장 등에 대한 얘기도 안 나왔다. 지금 문제는 ‘서울 집값’이다. 그런데 정부와 서울시 협의가 제대로 이뤄지지 않고 있다는 걸 의심하지 않을 수 없다. 서울에서 2~3인 가구를 위한 제대로 된 주택이 어떻게 공급될 지에 대한 명확한 사인을 줄 필요가 있다. 공급 부족은 전세시장을 자극할 우려가 크다. 정부가 공공임대주택을 강력하게 공급할 필요가 있다.

-서울에서 공급을 늘리기가 쉽지 않은데.

“과거의 뉴타운, 지금의 신통기획 같은 대규모 정비사업 중심의 패러다임에서 벗어나야 할 시기가 됐다. 신통기획도 조합과 서울시와의 협의, 주민간 의견 충돌로 진행이 잘 안 되고 있지 않나. 가로주택정비사업이나 모아타운 개발을 적극적으로 추진하면 공급 물량을 충분히 늘릴 수 있다.

-더 현실적인 대안이 있을까?

“저렴한 토지를 빨리 확보해야 한다. 국가가 소유한 토지가 있다. 그런 땅은 서울시와 협의만 잘 된다면 조속히 주택 공급이 이뤄질 수 있다. 그리고 서울 내에 그린벨트 기능을 상실한 땅들이 있다. 환경 파괴로 반대하는 분들이 있겠지만, 기능을 상실한 그린벨트에 대한 현실적인 논의 방안도 필요하다.”

-입주물량이 급감할 것이라는 우려가 크다.

“2010년 이후 연간 서울 평균 입주물량은 약 3만5000가구다. 지난해와 올해는 각각 1만 가구 부족했다. 내년에도 1만5000가구로 예년에 비해 물량이 급감한다. 2025년에도 1만7000가구가 공급되는데 둔촌주공 입주물량 1만2000가구를 빼면 5000가구에 불과하다. 정부에서 굉장히 심각하게 바라봐야 한다.”

-게다가 전세 사고로 빌라 인허가 물량도 크게 줄었다.

“사실 그게 가장 큰 문제라고 본다. 저소득층과 서민 주거 복지 관점에서 심각한 상황이다. 아파트 물량 50%를 빼면 나머지는 비 아파트 물량이다. 그만큼 빌라 시장이 크다. 인천, 수원 등에서 전세 사고가 불거지면서 인허가 물량이 급감했다. 인허가 물량은 연간 평균 26만 가구다. 그중 1년에 약 4만 가구가 시장에 공급된다. 즉, 준공 기준으로 26만 가구가 인허가가 나면 4만 가구가 공급된다는 이야기다. 그런데 올해 5월까지 인허가 물량이 6000가구가 채 안 된다. 실제 공급물량은 1000가구 안팎이다.”

-아파트 철근 누락 사태 등이 터지면서 LH가 제 기능을 하지 못하고 있다.

“LH는 리더십이 지금 완전히 붕괴됐다. 지난 정부 때도 그랬고 현 정부에서도 마찬가지다. LH가 서울에서 토지를 확보해서 사업을 추진한다는 것을 불가능하고 생각한다. 서울시는 차라리 SH의 기능을 강화해 협업을 추진하는 게 더 낫다.”

-정부가 건설경기 침체를 우려해 PF 대출 보증 규모 확대, 중도금 대출 등 지원책을 내놓았다.

“사업성이 없는 사업장은 PF 부실이 터져야 한다. PF 부실이 발생하면 빨리 정리하고 팔 수밖에 없다. 그럼 토지가격이 30~40%씩 뚝뚝 떨어진다. 그런데 정부가 이 부실 사업장을 도와주고 ‘호흡기’를 달아줬다. 시공사들이 어려워지면 투자한 금융권도 어려워질 수 있다는 점은 이해를 하지만 부실이 연기됐을 뿐이다. 부실 사업장은 하루 빨리 정리가 되는 게 맞다. 우리가 아는 이름이 흔히 알려진 부동산 건설사는 리스크 관리를 이미 하고 있었다. ”

-3기 신도시 입주도 지연됐다. 사전청약 무용론도 제기되고 있는데
.
“신도시 아파트 가격 추이를 조사한 결과 서울 집값과 전혀 관련이 없었다. 신도시가 조성되면 주변 구도심 아파트 시장을 잡아버린다. 3기 신도시가 2기 신도시보다는 서울과 가깝지만, 3기 신도시 중에서도 그나마 서울 근교인 입지만 괜찮고 거리가 멀수록 경쟁력이 떨어질 것이다.”
/박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

▶ 내 건물 하자 없이 잘 짓고 싶다면?! 국내 최고 전문가에게 배우는 시공 노하우 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인