[르포] 역전세가 웬말…입주물량 급감·이주 수요에 과천 전세금 5개월째 상승

[땅집고] “청약을 목적으로 진입한 실수요자, 재건축 단지에 살던 거주자들의 대거 이주해 전세 물건을 찾으면서 과천 전세금이 반년만에 2억 이상 올랐습니다.”(경기 과천시 갈현동 윤승찬 서진공인중개사사무소 대표)

경기 과천시 아파트 전세 시장이 들썩이고 있다. 앞으로 과천에서 예정된 청약에서 거주 요건을 만족시키기 위해 이주한 수요와 재건축 단지 이주 수요가 전세금 상승을 부추긴 것으로 풀이된다. 향후 3년간 입주 물량이 크게 늘어나지 않는 만큼 전세금 상승은 지속될 것이라는 전망이 나온다.

■ 과천 전세금 급등…전고점 대비 80% 시세 회복

과천시 아파트 전세시장은 지난해 12월 금리가 6%대까지 오른데다 2022년 말 입주장이 겹치면서 크게 하락했다. 하지만 한국부동산원에 따르면 지난 5월 경기 과천시 아파트 전세금 상승전환해 10월 둘째주까지 4.8% 올랐다. 경기권에서 4번째로 상승률이 높았다. 같은 기간 KB부동산 기준으로는 상승률이 가장 높았다.

실제 새 아파트가 밀집한 과천시 지식정보타운 인근 아파트 중심으로 전세금이 오르며 전고점 대비 80% 가량 회복했다. 갈현동 르센토 데시앙 84㎡는 지난 4월 입주를 시작하면서 5억원대에 전세 거래 됐는데 지난 7월 7억3000만원에 거래됐다. 과천푸르지오라비엔오는 지난 2월 84㎡ 전세금이 6억원에 거래됐다가 8월 7억3500만원으로 올랐다. 과천푸르지오오르투스도 같은 주택형이 지난 6월 5억5000만원에 거래됐다 지난 8월 7억원까지 올랐다.

■ 청약 노리는 무주택자, 재건축 단지 이주 수요 몰리며 전세금 급등

현지 업계에서는 향후 과천 택지지구 청약시 거주 요건을 충족하기 위해 실수요자들이 진입하면서 전세금이 상승한 것으로 봤다. 과천 인근 지역인 안양에서 분양한 아파트가 고분양가 논란에도 완판되고 기축 아파트와 비교했을때 안전마진이 없다보니 과천으로 몰린 것이다.

실제 지난 2월 청약을 시작한 안양평촌센텀퍼스트 59㎡ 분양가는 8억300만원으로 당시 인근 신축 단지인 ‘평촌 더샵아이파크’ 같은 주택형(6억7000만원)보다 약 1억3000만원 높은 수준이었으나 계약률이 95%를 넘겼다. 지난 3월 과천 갈현동 과천제이드자이 59㎡가 9억5000만원에 거래돼 안양에 비해 상대적으로 입지가 더 좋다고 평가받는 과천 단지 시세 차이가 크지 않았던 것.

윤승찬 서진공인중개사사무소 대표는 “안양, 의왕은 새아파트 대다수가 재개발이나 재건축을 통해 지어진 단지라 분양가 상한제를 적용받는 택지지구에서 공급하는 새아파트에 비해 분양가가 인근 시세에 비해 크게 저렴하지 않다”며 “반면 과천은 공공택지지구에서 공급하는 물량이 많아 분양가상한제를 적용받는 만큼 상대적으로 시세 대비 저렴한 수준의 분양 물량이 풀린다”고 했다.

과천 일대 재건축사업이 활발한 만큼 이주 수요가 많은 지역이기 때문이라는 것도 전세금 상승에 한몫한 것으로 분석된다. 실제 과천 주암장군마을은 지난 6월부터 오는 11월 30일까지 이주를 진행하고 있으며 과천주공8·9단지도 내년 말까지 2120가구 정도 이주 예정이다.

■ 입주 물량 뚝…향후 3년간 전세금 상승세 예상

전세금은 당분간 상승할 가능성이 높다. 과천지구 일대 주거 수요는 늘어나는데 입주물량은 2027년까지 1380가구 뿐이다. 현재 과천지식정보타운 업무지구 12개 블록 중 4곳이 준공한 상태로 정관장 KT&G, 중외제약, 광동제약, 경동제약 등이 입주를 마쳤다.

또 과천 갈현지구, 3기신도시, 주암지구 등 본 청약을 하기 1~2년 전에는 이주 수요가 몰릴 가능성이 높다. “아직 준공 전인 업무지구에 기업이 입주하고 본청약을 위한 이주 수요가 몰리면 전세 수요가 더욱 늘어날 것”이라며 “이러한 상황에서 새 아파트 입주 물량이 늘어나지 않기 때문에 금리가 급격하게 인상되지 않는 한 전세금은 당분간 오를 것으로 예상된다”고 했다.

다만 매매가는 당분간 약보합세를 유지할 전망이다. 과천으로 갈아타기할 지역에서 대출이 어려워지면서 매매 수요가 이전에 비해 줄어들 것이기 때문이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “과천은 갭이 5억 이상인 지역이라 투자자들 보다도 실수요자들이 주로 매매하는 상황”이라며 “통상 안양에서 과천 일대로 갈아타기를 많이 하는데 이 일대 아파트가 6억~9억원 정도 금액대로 더 이상 특례보금자리론을 받을 수 없어 안양에서의 거래가 일어나지 않는 상황이라 매매 수요” 이 대표는 “다만 전세금이 상승하며 ‘갭’은 줄어들 가능성이 높아 갭이 줄어들 때즈음 투자자들이 진입할 때에 매매 수요도 늘어날 것으로 보인다”고 덧붙였다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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