입력 : 2023.10.17 15:00
[땅집고] “당분간 아파트 매수는 지양하시는 것이 좋겠습니다. 현재 경제 상황이 너무 안좋고…”
최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 앞으로 1~2년 동안은 큰 대출을 끼고 아파트를 매수하는 것은 피하는 것을 추천한다는 내용의 글이 올라와 주목을 받고 있다. 이 글을 작성한 사람은 본인이 20대 후반 때부터 부동산 투자를 시작했으며, 그동안 2주택자로 15년 이상 재산을 불러온 경험이 있다고 소개했다.
글쓴이는 “2주택자였지만 올해 주택 한 채를 매도한 뒤 부동산 투자를 멈췄다”며 “서울의 재개발 입주권을 다시 매수할까 고민했지만 결국 1~2년 정도 지켜보기로 했다”고 말했다. 그 이유에 대해서는 현재 경제 상황이 너무 안 좋기 때문이라고 설명했다. 그는 “현재 경제가 2008년 금융위기 직전의 2006~2007년 상황과 거의 비슷하다”며 “당시 아파트 가격을 보면 2006년~2007년 폭등한 뒤 2008년 금융위기가 왔고, 그 후 살짝 반등하는가 싶더니 3~4년 동안 정체돼있었다. 이 때 ‘하우스 푸어’란 말이 생겨났다”고 했다.
글쓴이는 “우리나라 가계부채는 세계 최고 수준이고 은행 수신 금리의 경우 1금융권 기준으로 모두 4%를 넘었다, 2금융권은 말할 것도 없다”며 “새마을금고 뱅크런 사태가 아직 해결되지 않았고, PF 대출 문제도 계속 불씨가 살아 있다”고 지적했다. 이어 “현재 수도권 분양 시장이 좋다고 하는데, 이 새아파트들이 입주할 때 쯤엔 폭탄 돌리기가 발생되지 않을까 한다”며 “그 엄청난 액수를 빚내서 고금리에 입주할 수 있는 사람들이 과연 몇이나 될까 의아하다”고 했다.
마지막으로 글쓴이는 “한 번의 부동산 거래로 미래 소득까지 저당잡힐 수 있다”며 “1~2년 시장 상황을 지켜보며 투자를 하지 않는 것도 투자의 한 방법이다”라고 조언했다.
<이하 원문>
안녕하세요. 처음으로 글을 쓰네요. 가끔 댓글을 달긴 했으나 너무 주관적인 생각을 갖고 투자하시는 있는 분들이 많이 계신거 같아 글을 올립니다.
전 20대 후반 때부터 부동산 투자를 했습니다. 20대에 서울 마포의 재개발 입주권, 일산 투자, 인천 재개발 입주권, 김포 등 재개발 투자와 일반 신규 아파트 매수도 여러 하면서 아파트 2년 거주 후 비과세 요건을 활용해서 2주택을 유지해가며 15년 이상 재산을 불려 왔습니다.
대출 받는 것을 극도로 싫어해서 2주택이지만 하나는 거주하고 있고 하나는 월세를 줬습니다. 월세 보증금은 2천 정도이니 매도하면 순수하게 제 재산이죠. 임대인 생활도 10년 넘게 했습니다. 그 외 주식 등에도 투자하고 있었습니다.
최근 2주택이었으나 올해 1주택을 매도하고 현재 거주하는 신규 아파트를 제외하고 부동산에 투자를 올해 멈췄습니다. 제 수도권에 월세 줬던 아파트를 매수한 분은 20대 젊으신 신혼 부부로 특례보금자리 대출을 받았다고 하시고, 여기저기 빌린 돈에서 특례대출을 받아 제 아파트 잔금으로 치르셨습니다.
아파트 매도 대금은 1금융권, 2금융권, 채권에 나눠서 연 5.5% 정도 받고 있습니다. 세금 떼면 월 150 만원 이상 월급외의 수익이 생겼습니다(아파트 월세 90에 줬는데 60만원 더 생겼네요). 이 정도 수익률이면 굳이 상가에 투자할 이유가 없죠. 상가주택을 매수할까 고민하다가 돈만 넣어놓고 연 5.5% 수익 주면 굳이 상가를 살 필요가 없죠.
아파트 한채를 매도하고 서울의 재개발 입주권을 다시 매수할까 고민하다가, 1~2년 정도 지켜보기로 했습니다. 전 최근에 일반 아파트를 매수하진 않으려고 합니다. 재개발 입주권은 현금이 얼마 정도 있으면 부동산 경기와 관계 없이 최소 입주 후 조합이 청산하면 일반분양가로 입주한 아파트와 같은 가치이므로 재개발 입주권을 선호합니다. 우리나라에서 본인이 살고 있는 주택 외에 대출 없이 현금 5억 정도만 있으면 돈 벌기 참 쉽습니다. 특히 재개발, 재건축 입주권이 그 중 하나입니다.
제가 1~2년 지켜보기로 한 이유는 현재 경제 상황이 너무 안 좋기 때문입니다. 2008년 금융위기 직전의 2006~2007년과 거의 비슷합니다. 아시겠지만 2008년 금융위기도 미국의 리먼 사태가 트리거가 되어 발생했습니다. 2006년~2007년 폭등 후 2008년 금융위기… 그 후 살짝 반등하는가 싶더니 3~4년 동안 아파트 가격은 정체 돼 있었죠. 이 때 하우스푸어란 말이 생겨났습니다.
미국금리는 5.5%, 미국 국채는 5%에 근접하고 있습니다. 우리나라 가계부채는 세계 최고 수준이고 은행 수신 금리는 1금융권은 모두 4%를 넘었습니다. 2금융권은 말할 것도 없겠지요. 새마을금고 뱅크런 사태가 아직 해결되지 않았고, PF 대출 문제도 계속 불씨가 살아 있습니다.
수도권의 분양 시장이 좋다고 하는데, 전 세대원이 청약할 수 있게 규제를 푼 이유가 크다고 생각하고 그 신규 아파트들이 입주할 때쯤엔 폭탄 돌리기가 발생되지 않을까 합니다. 그 엄청난 액수를 빚내서 고금리에 입주할 수 있는 사람들이 과연 몇이나 될까 의아합니다.
정부, 정치권이나 대부분 언론들은 부동산 폭락을 바라지 않습니다. 부동산이 일정 이상 수준으로 큰 폭으로 폭락하면 은행도 망하고 기업의 조달 금리도 높아지므로
나라 전체가 패닉 상태에 빠지고… 언론사들은 광고주들 중에서 시공사들이 많을텐데 그들의 심기를 거스르는 기사를 쓰기 어렵습니다. IMF 등 대형 사태가 터지기 직전까지는 문제 없다고 합니다. 언론사는 광고주들 때문에 먹고 사니 그들을 위해 기사를 쓸 수 밖에 없습니다. 유튜버들도 마찬가지입니다.
부동산, 특히 재개발 조합 등 일을 진행시키다 보면 정말 지저분한 꼴 다 봅니다. 재개발 조합 입주권도 그냥 매수한다고 끝나지 않는 경우도 많습니다. 직접 나서야 하는 경우도 있습니다. 조합원으로서 마포 재개발 입주권 사고 거의 2년을 퇴근 후, 주말에 쫓아다니기도 했습니다. 이 때 정치권, 지자체 공무원들에게 너무 실망을 많이 했었고, 언론사들의 민낯을 보게 되었습니다.
결론은 정치인들, 유튜버, 언론들은 서민들의 편이 아닙니다. 그저 그들이 먹고 살기 위해 기사를 내고 정책을 펴는 것입니다. 절대 속으면 안됩니다. 속지 않으려면 공부를 하고 시행착오를 통해 본인 만의 부동산 매수시가와 가치를 알아볼 수 있는 눈을 키우는 수 밖에 없습니다. 아니면 주위에 부동산으로 돈을 번 사람들에게 조언을 구하는 등으로 본인의 자산을 지켜야 합니다.
앞으로 2~3년 부동산이 하락이 계속 될 가능성이 높습니다. 지난 30년을 보아 왔을 때 지금이 그 시기라고 판단합니다. 지금 꼭 아파트를 매수해야 한다면, 현금이 충분해서 대출 비율이 적으면 매수하셔도 됩니다. 그러나 절대 무리해서 큰 대출을 실행해서 매수하지는 마세요. 부동산은 양면의 동전과 같아서 무섭습니다. 한 번의 판단 미스로 몇 억이 쉽게 날라가고 미래의 소득까지 날라갑니다. 폭등 시에는 많은 시세 차익이 있지만 반대로 많은 손실이 발생하는게 부동산입니다. 주의 또 주의해야 합니다.
특례보금자리 일반형도 끝났고, 50년 주담대도 끝났고, 국내 경기도 안 좋고… 미국과 금리2%차이로 외평채 등으로 환율을 방어하고 있습니다. 지금 정부에서 아주 무리하며 막고 있습니다. 이런 상황이 지속되면 작년 레고랜드처럼 한 번의 사건으로 인해 와르르 무너집니다. 우리는 경험을 통해 알고 있습니다.
작년 레고 랜드 사태 발생 후, 정부에서 특례보금자리를 출시하기 직전까지의 부동산 가격이 시장 원리에 맡겼을 때의 가격입니다. 시장의 심판인 정부가 관여하지 않았을 때의 가격입니다. 심판이 경기에 관여해서 겨우 거래가 되게 많은 것이지만 이제 더 이상 정부에서 유동성을 풀어줄 수단이 없습니다. 이제 부동산은 올초처럼 시장원리에 맡겨지게 됩니다. 그럼 가격은 어떻게 될까요?
한 번의 부동산 거래로 미래 소득까지 저당잡힐 수 있습니다. 1~2년 시장 상황을 지켜보며 투자를 하지 않는 것도 투자의 한 방법입니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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