원상복구비 30만원 핑계로 보증금 1억원 안돌려준 집주인

부동산 기초 지식을 알지 못하면 안전한 거래 성사는커녕 손해만 본다. 기자 출신 부동산 전문가인 최영훈 공인중개사가 꼭 알아야 할 부동산 필수 상식을 모아 쉽게 정리한 ‘부동산투자 궁금증 100문 100답’을 출간했다. 그는 현재 인천 서구에서 공인중개사사무소 대표로 일하면서 유튜브 채널 ‘부티인’도 운영 중이다.

[부동산투자 1문 1답] 전월세 살면서 생긴 하자 책임 누구에게 있을까?

[땅집고] 전월세로 거주하다가 이사를 갈 때에는 이사올 때의 상태 그대로 즉 '원상회복' 상태로 나와야 한다. 이는 임대차계약서에도 명시되어 있고 대다수가 알고 있는 내용이다. 하지만 ‘원상회복’ 문제로 집주인과 세입자 간 다툼이 흔히 발생한다. 특히 이사 나가는 날 집의 상태를 확인하는 과정에서 원상회복이 돼있지 않다는 이유로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 많다. 전월세를 살면서 생긴 하자에 대해 세입자가 피해를 최소화하려면 어떻게 해야 할까.

우선 계약서를 쓰기 전, 매물을 보러갔을 때 하자 여부를 꼼꼼히 확인하고 집주인에게 하자 수리를 요청해야 한다. 만약 입금 전에 하자에 대한 책임을 묻지 않았을 경우, 수리를 안 해줄 가능성이 크다. 통상 집주인은 '중대한 하자'에 대해 책임을 지는데 중대한 하자란 살기 어려울 정도로 시설이 미비한 상황을 지칭한다.

예를 들어 난방 시설, 상하수도 등 주요 설비가 망가졌거나 결로나 누수가 발생했다면 이는 집주인이 처리해야 한다. 싱크대가 낡았거나 창틀, 문짝 등이 고장 났을 경우, 도배나 장판이 낡았을 경우 모두 집주인이 책임진다. 다만 간단한 수선이나 소모품 교체 등은 세입자가 해결해야 한다. 세입자 때문에 생긴 파손, 훼손, 오염 역시 세입자가 부담해야 한다.

입금 전 하자를 확인하지 못했다면 적어도 ‘이사 들어가는 날'에는 확인해야 한다. 집을 구하는 과정에서 둘러보긴 했더라도 다른 사람이 살고 있었다면 꼼꼼하게 확인하기 어려울 수 있다. 특히 가구가 있던 곳은 그곳이 비워져야만 보이기도 한다. 이삿날에 짐을 넣기 전, 집주인과 함께 집을 확인해보자. 특이사항이 있다면 그 자리에서 짚고 넘어가야 한다. 나중에 계약이 끝나고 나올 때 그 사진이 증거가 된다.

세입자가 계약기간 중 하자를 겪을 때 집주인이 원상회복을 해주지 않을 경우 어떻게 해야 할까. 하자가 발생하면 현재 살고 있는 세입자가 불편해지는 일인만큼 살 수 없는 수준으로 거주 환경이 악화되면 이를 근거로 임대차 계약을 해지할 수도 있다. 혹은 세입자가 자기 돈으로 하자를 처리하고 집주인에게 영수증 처리를 받을 수도 있다. 구상권을 청구하는 것이다. 만약 집주인이 수리비를 안 준다면 수리비만큼 월세를 덜 내는 방법도 있다.

집주인이 원상회복을 핑계로 보증금을 돌려주지 않을 때도 있다. 하지만 상가 관련 대법원 판례에 따르면 집주인은 보증금을 돌려줘야 한다. 실제 전기 시설 원상복구 비용 30만 원 때문에 보증금 1억원을 돌려주지 않던 집주인이 있었는데 대법원은 "얼마 안 되는 수리비 때문에 보증금 전부를 저당잡는 것은 과하다"며 "보증금에서 수리비만큼을 제하고 남은 금액은 즉시 돌려줘야 한다"는 판결을 내렸다. 만약 이삿날에 원상복구가 돼 있지 않다는 이유로 보증금을 전부 돌려주지 않는다면 지연이자 또는 손해배상을 청구할 수도 있다.

다만 집주인이 임대차계약서에 특약으로 집주인의 수선의무 범위를 정확하게 명시해둘 경우 수선의무가 면제되기도 한다. 예를 들어 도배와 장판은 집주인 책임, 싱크대 수선은 세입자 책임 등으로 적어놓는 경우다. 하지만 그렇더라도 큰 공사를 해야 하는 대수선 등은 집주인이 책임져야할 가능성이 높다.

하자의 책임을 따지기 가장 어려울 때는 어떻게 해야할까? 대표적인 사례가 '곰팡이' 문제다. 건축상의 문제인지 관리상의 문제인지, 곰팡이가 생긴 원인을 찾기가 힘들기 때문이다. 이사 들어갈 때부터 곰팡이 흔적이 있는지 서로 철저히 확인해야 한다. 혹시 살다가 곰팡이가 생긴다면 세입자는 즉시 관련 내용을 집주인에게 알리는 게 좋다. 예를 들어 “환기를 매일 2회 이상 하고 있는데도 곰팡이가 생겼다. 건강상 해가 될 것 같으니 해결 혹은 참고해 달라”는 식의 문자메시지를 보내두면 추후 다툼의 여지를 불식시킬 수 있다./글=최영훈 공인중개사, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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