입력 : 2023.10.12 07:29
[땅집고] 최근 수도권 재건축 사업지에서 상가 쪼개기가 횡행하면서 주민 갈등으로 인한 정비 사업이 지연되고 아파트 공급에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 높아졌다. 특히 통합 재건축이 진행되는 1기 신도시의 경우 상가가 아파트들 사이에 위치해 이러한 문제로 인한 주민 갈등이 더 심각해지고, 공급에도 차질을 빚을 것이란 관측이 나온다.
■ “1평만 있어도 재건축 입주권”…서울 ‘상가 쪼개기’ 3년 만에 4배 증가
상가 쪼개기는 재건축 아파트의 신규 입주권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것을 말한다. 현행법상 3.3㎡에 미치지 못하는 소형 지분으로도 아파트 분양권을 가질 수 있다.
재건축 사업에서 상가 주인들이 종전 자산 가치가 주택 대비 충분하게 평가받지 못하다거나, 영업 손실에 대한 별도 보상이 필요하다고 주장하며 주택 보유 주민과 갈등을 벌이는 경우가 많다. 상가 쪼개기까지 횡행하면서 비정상적 조합원이 증가해 재건축 사업이 장기 지연될 가능성이 높단 점이다.
상가 지분 쪼개기로 투기 수요가 유입되면 사업이 지연되고, 상가 조합원이 늘어나는 만큼 일반 분양 물량이 줄어 일반 조합원 분담금 부담이 커진다. 하지만 제대로된 규제 법안은 없는 실정이다.
11일 국회 국토교통위원회 소속 최인호 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 2020년부터 지난해까지 정비구역으로 지정된 재건축 초기 단계인 전국 아파트 단지에서 일어난 상가 지분 분할(상가 쪼개기) 건수가 총 123건으로 조사됐다.
연도별로 2020년 12건에서 2021년 34건으로 늘었고, 올해에는 1월부터 9월까지 지분 분할 건수만 50건에 달하는 것으로 조사돼 증가 추세를 이어가고 있다.
지역별로 보면 서울이 전국 32개 단지 중 30곳으로 가장 많았다. 특히 강남권 아파트 단지에서의 상가 쪼개기가 두드러졌다.
서울 송파구 올림픽훼밀리타운의 조합원 수가 118가구로 늘어 증가폭이 가장 컸다. 이어 강남구 개포우성3차아파트(74가구), 개포현대1차아파트(49가구), 송파구 잠실 아시아선수촌아파트(31가구) 등에서 상가 쪼개기가 빈번했다.
■ “상가 쪼개기, 1기 신도시 재정비에도 걸림돌 될 듯”
정부는 지난 9월26일 관계부처 합동으로 발표한 주택공급 활성화 방안에서 재건축 상가-주택소유자 분쟁 개선 방안으로 권리산정일 조기화를 통한 상가 쪼개기 문제를 해결한다는 내용을 발표했다.
하지만 전문가들은 권리산정일을 앞당긴다고 상가 쪼개기 문제가 해결되지는 않을 것이라고 우려했다.
지난 6일 건설산업연구원은 건설동향브립핑 926호를 통해 “권리산정일 조기화만으로 상가쪼개기 문제를 충분히 개선하기 힘들뿐 아니라,쪼개기 문제가 발생하는 근본 원인을 해결하는 방안도 아니다”라고 지적했다.
건산연은 “주택과는 달리 상가는 쉽게 분할할 수 있고 분할 후 각각의 소유자에 조합원 자격이 온전하게 주어진다는 제도적 허점 때문에 발생한다”며 “서울시 재개발사업처럼 분할 후 과소필지 소유자에게는 원천적으로 주택을 분양하지 못하게 하는 규정(즉, 상가→상가만 허용)이나, (최소한 일정 시점 이후)분할 시 분양권이나 의결권에 제약을 두는 방안을 검토할 필요가 있다”고 밝혔다.
특히 건산연은 상가 쪼개기 등으로 재건축 사업 등에서 갈등이 빚어지면, 공급 문제에도 차질이 빚어지고 수도권 대규모 공급 방안 중 하나인 1기 신도시 재정비에도 큰 걸림돌이 될 수 있다고 내다봤다.
이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “1기 신도시 재정비에서는 몇 개 구역을 통합한 사업추진을 장려한다는 계획을 밝히고 있는데, 상가가 구역 내부에 위치하게 될 가능성이 커 분쟁이 발생하면 사업이 장기간 지연될 가능성이 더 높다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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