입력 : 2023.10.12 07:05
[권강수의 상가투자 꿀팁] 상가 투자시 알아두면 좋은 관계사 체크포인트는?
[땅집고] 상가 분양 과정에 관여하는 주체로 분양대행사, 시공사, 시행사 등이 있다. 각 주체의 역량이나 조건에 따라 상가 투자 수익률이나 투자 안정성 등이 달라진다. 각 주체가 어떤 일을 하는 지와 이들의 어떤 면을 확인해 본 뒤 투자를 해야하는지 알아보자.
우선 상가투자자 입장에서 가장 많이 접하게 되는 곳은 분양대행사다. 분양대행사는 분양을 위한 홍보·마케팅·판매 등을 총괄 담당하는 곳이다. 직접 투자자들에게 상품을 설명하고 상가를 판매하는 입장이라 투자자와 직접 대면하는 경우가 많다. 분양대행사 직원은 분양마케팅을 맡아서 진행하는 것이 주업무인만큼 브리핑 능력이 좋은 편이다.
투자자들은 일단 분양전문마케팅사 직원의 설명을 자세히 듣는 것이 유리하다. 그들은 아무래도 일반 투자자보다 상가 컨디션 및 주변 상황지식이 많을 확률이 높기 때문이다. 다만 이야기를 모두 무조건적으로 신뢰하는 것은 바람직하지 않다. 이들은 단점이 있더라도 가려서 상가를 파는 것이 최우선적인 목표이기 때문이다. 개발호재나 내부 특이사항 등 중요한 사항들은 직접 살펴보는 것이 좋다. 설명을 듣고 스스로 장점이나 가능성을 체크해보는 시간을 갖자.
두번째로 상가분양에 관여하는 주체에 시공사가 있다. 아파트 시장에서 시공사는 잘 알려진 대기업·중견기업이 도맡는 경우가 많다. 하지만 상가는 단지 내 상가나 주상복합 상가처럼 대형 주거시설과 함께 만들어지는 상가를 제외하고 일반 근린상가는 소규모 시공사인 경우가 다수다. 이 중에는 잘 알려진 건설사가 아닌 경우도 적지 않다. 때문에 아직 지어지지 않은 분양 상가 투자자라면 시공 안정성에 대해 우려를 할 수 있다. 그렇다면 안정성 높은 건설사인지 알기 위해서는 무엇을 확인해 보면 될까.
건설사 인지도가 높거나 도급순위가 높다면 상대적으로 안정성이 높다. 건설사의 도급순위는 인터넷을 통해 확인할 수 있다. 또한 건설사가 책임준공 서약서를 작성했다면 안정성이 한층 높아지는 효과가 있다. 책임준공서약이란 간단하게 말해 건설사가 건물을 준공시키겠다는 약속이다. 유명 건설사에서 책임준공서약을 한 경우 투자자들의 신뢰도가 높아지는 편이다. 다만 책임준공서약 현장으로 홍보되었음에도 공사가 중단된 현장도 간혹 있으므로 사전에 실제 책임준공계약 여부를 확인하는 것이 좋다.
세번째로 시행사는 상가 공급의 주체다. 우선 용지(토지)를 구입해 건축설계 등을 관공서를 통해 인허가업무를 진행하고 상가를 공급하며 분양과 분양 이후 관리까지 맡는다. 한마디로 상가를 짓기 전부터 분양하고 나서까지 거의 모든 과정을 담당하는 곳이다. 건물주가 하는 일이라고 생각하면 이해하기 쉽다.
시행사는 역량과 노하우에 따라 상가공급 및 활성화에 영향을 줄 수 있으므로 시행사의 과거업력을 살펴볼 것을 권한다. 시행사의 능력에 따라 MD구성이나 각종 마케팅 구상이 달라져 상가 분위기를 살리는 일도 있다. 때문에 시행사의 능력이나 의지를 살펴보는 것이 좋다. 필요하다면 과거 업력과 시행사의 주변평가 등도 알아보는 것 또한 나쁘지 않다. 자칫 불성실한 시행사를 만나게 되면 적절한 임차인을 구하지 못하거나 홍보가 되지 않아 투자자들이 마음고생을 하게 될 수 있다. 때문에 투자 전 시행사에 대해 미리 알아볼 것을 추천한다.
마지막 주체로 금전과 관련된 업무를 맡는 신탁사가 있다. 분양을 받으면 자금 안정성을 위해 대부분 신탁사의 계좌로 분양금액을 입금하는데, 이 돈은 시행사도 자의적으로 사용할 수 없다. 돈과 연관이 있는 만큼 신탁사의 신뢰도와 자금안정성도 상가투자시 알아봐야할 요소라 할 수 있다.
상가투자를 하는 과정에서 이처럼 다양한 관계사들을 만나게 된다. 그 외 공인중개업소나 상가투자 컨설턴트 등을 접하게 될 수도 있다. 어떤 사항에서든 투자에 도움이 되고 좋은 결과가 발생할 수 있는 방식으로 관계사들과 접근해 나가는 것이 바람직하다. 또한 실제 그동안의 주변사례를 보면 투자 전 경험이 풍부하고 신뢰할 수 있는 업계 친분 있는 사람 두세명 정도가 있으면 자문을 구할 수 있어 도움이 될 수 있다./글=권강수의 상가의신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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