입력 : 2023.10.07 07:21
[땅집고] “안전한 시공을 하는 방법과 시공 비용을 줄이는 방법은 일맥상통합니다. 실력과 경력이 있는 좋은 시공사에 일을 맡기는 것입니다.”
최근 아파트 시공 과정에서 철근 누락되는 등 시공 하자 문제가 사회 문제로 부각되면서 안전한 시공에 대한 관심이 높아지고 있다. 동시에 자재비가 상승하면서 건축주들 사이에서는 공사비 절감에 대한 관심도 높아지고 있다.
김효일 기로건설 대표는 “공사비를 절감하면서도 안전하게 짓는 것은 얼핏 양립할 수 없을 것 같아 보인다”고 입을 뗐다. “하지만 건축지식이 풍부하고 시공 경험이 많은 실력 있는 시공사는 시공전 발생할 하자 등을 미리 예측해 건축비도 아끼고 안전 문제도 예방한다”고 김 대표는 말했다. 오는 10월 24일 개강하는 ‘시공실전 마스터클래스 6기’ 과정에서 강의를 맡은 김 대표는 시공 마지막 단계인 내부 마감부터 준공까지 ‘내부∙방수∙설비’에 관해 알려준다.
- 건축주가 시공 과정 전후로 안전사고를 비롯한 하자를 미리 체크할 수 있는 방법이 있다면?
“건축주가 실제 현장 시공 경험이 있지 않는 한 건축 전공자라고 하더라도 직접 하자를 체크하기는 어려운 것이 현실이다. 하자를 확인하려면 직접 크레인을 타고 올라가야 할 때도 있다. 혹은 건축주가 새롭게 제3의 건축 인력을 고용해 체크하는 방법이 있지만 사실 현실적으로 그렇게까지 하는 사람은 잘 없다. 때문에 하자를 예방할 실력이 있는 시공사를 선정하는 것이 가장 중요하다.
실력 있는 시공사는 공사비를 절감할 수 있다. 실력 있는 시공사는 설계 단계에서 생길 만한 하자를 예측해 설계 도면 수정을 제안해 볼 수 있다. 설계가 변경될 경우 공사비 액수가 달라지기 때문에 시공사 역량에 따라 공사비가 늘어날 수도 혹은 줄어들 수도 있다.
특히 건축주의 최대 골칫덩이 하자인 ‘누수’는 방수공사를 잘해야 하는데 방수공사는 단순히 비싼 방수 재료를 사용하면 되는 것이 아니라 어떻게 물길을 유도하는지가 더욱 중요하다. 때문에 방수공사의 성패도 시공사의 역량에 따라 갈린다.”
- 그렇다면 좋은 시공사의 조건은 무엇인가?
“대표자와 면담 후 자기만의 건축철학이 있는지를 확인해 보자. 단순히 저렴한 금액에 시공이 가능하다고 말하는 사람들은 기준이 없어 불가능한 것도 눈앞의 수주 때문에 가능하다고 대답할 수 있다. 이럴 경우 추후에 공사비가 더 나올 수도 있다. 구조기술사, 건축기사 등 공인된 자격증을 갖고 있거나 건축관련 공부를 한 사람들을 선정할 것을 권한다. 최근 발생한 철근 누락 사건들은 어찌 보면 건축물에 대한 기본지식의 부재로 발생했을 가능성이 높다.
단 기업에 대한 재무제표를 맹신하지는 말자. 건설업이 애당초 공사가 끝나고 난 뒤 잔금을 받는 방식이라 일을 열심히 수주했어도 적자가 나고 있는 것처럼 보일 수 있다. 재무제표가 적자이더라도 이는 오히려 적자가 나는 상황에서도 일을 하는 곳이라는 반증일 수도 있다. 저렴하게 견적을 내고 모든 것을 다 할 수 있다고 하는 업체들은 오히려 발생할 수 있는 문제에 대한 고려가 부족한 것일 수 있다. 이전 현장에 생긴 빚을 다음 현장에서 받은 선입금으로 투입해 갚는 사례도 왕왕 있다.”
- 시공사와 건축주간 발생할 수 있는 가장 흔한 분쟁 및 예방법은?
“공사비 증액 분쟁이 자주 발생한다. 당초 설계 도면이 미비해 공사비가 덜 측정됐다가 추후에 시공과정에서 설계에 반영되지 않은 부분을 추가, 공사비가 들 수 있다. 이럴 때 시공사는 어쩔 수 없이 추가 공사비를 요구한다. 이럴 때에는 시공사와 협의해 적당선에서 공사비를 합의해야 한다. 추가 공사비를 요구한다고 해 갑자기 중간에 시공사를 바꾸게 되면 오히려 더 큰 비용이 발생할 수 있다.”
- 건축주가 분쟁을 막기 위해 해야 할 일은?
“시공 견적 기간을 넉넉하게 계획해야 한다. 통상 설계 기간은 적어도 6개월~1년인데 견적기간은 통상 2주 정도를 준다. 그렇게 되면 설계도면을 꼼꼼히 체크하지 못해 부정확한 결과를 초래할 수도 있어 실제 공사비와 차이가 크게 날 수도 있다. 분쟁의 소지가 되는 것이다.
주변 지인 중 전문성 떨어지는 건축업자의 이야기를 듣고 시공사나 설계업체 의견을 무시하는 경우가 있다. 만약 현재 설계업체나 시공업체의 의견에 대한 믿음이 부족하다면 실제 설계, 시공 업체 삼자를 모두 불러놓고 관련해 토론을 해보는 것이 더 낫다. 비전문가인 건축주가 주변인의 조언을 들을 수는 있지만 전문지식 없는 상태에서 해석을 잘못하면 공사가 엉망이 될 수 있다.”
- 준공 이후에 발생할 수도 있는 하자를 처리하기 위해 건축주가 해야 할 것?
“준공 승인이 난 뒤 한 달 이내에 시공사로부터 하자보증서를 받아야 한다. 만약 준공 승인 이후 2년 이내에 하자가 발생할 경우 하자보증서가 있으면 시공사에 하자 수리를 요청할 수 있다. 만약 시공사가 하자를 수리하지 않게 되면 서울보증공사나 건설공제조합에서 보증액만큼 하자보수를 해준다. 추후에 하자를 처리해 준 기관에서 시공사에 하자처리비용에 대한 구상권을 청구하는데 그렇게 되면 회사의 신용도가 떨어져 향후 보증 발급을 받지 못할 수 있다.”
- 그럼에도 분쟁이 발생했을 경우?
“보통 사람들이 분쟁이 생기면 바로 소송을 걸고 민사 재판을 받으려고 한다. 그런데 민사 소송은 시간 오래 걸린다. 때문에 재판 대신 중재위원회를 먼저 방문할 것을 권한다. 중재위원회 위원들인 변호사, 건축사, 기술사 등 전문가에게 중재를 요청하면 1심 효과가 있고 조기에 분쟁을 해결할 수 있다.”
/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
<내 건물 하자 없이 잘 짓고 싶다면…'시공 실전 마스터클래스' 6기 모집>
근린생활시설 건물이나 상가주택, 다세대·다가구주택 같은 중소형 빌딩을 짓는 건축주가 겪는 가장 큰 어려움은 경험과 정보 부족이다. 특히 시공사를 잘못 뽑으면 공사비를 부풀리거나 시공 중 하자가 생겨도 초보 건축주가 대응하기는 쉽지 않다.
땅집고는 오는 10월 24일부터 ‘시공실전 마스터클래스 6기’ 과정을 개설하고, 시공을 앞둔 건축주에게 필요한 실전형 지식을 전달한다. 이번 과정에선 중소형 건물 시공 필수 정보를 체득하고 시공사와 원활하게 소통할 수 있도록 하는 것이 목표다.
강의는 총 6강으로 구성한다. 첫 강의에선 현상일 구도건축 소장이 시공 견적서와 계약서 검토 방법을 알려준다. 박정수 트래콘 건설 사장은 시공 1단계인 착공부터 토목·골조까지 과정, 김광유 공정건설 대표는 시공 2단계에 해당하는 외부·창호·단열 시공 정보를 3단계 내부·설비 시공에 관한 내용은 김효일 기로건설 대표가 강의한다.
장호산 전무는 시공 하자 사례를 중심으로 하자 예방을 위한 체크포인트도 꼼꼼하게 알려준다. 실제 중소형 건물 시공 현장을 방문해 배우는 현장 스터디도 1회 포함한다.
개별 상담 1회 무료(시공견적서는 유료)로 제공하고, 전문 시공사도 매칭해 준다. 수강료는 150만원이다. 사전 예약하면 10만원 할인한다. 땅집고M홈페이지(▶바로가기)에서 신청하면 된다. 문의 (02)6949-6190.
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