입력 : 2023.10.06 07:10
[9.26 대책과 부동산-전문가 연쇄 인터뷰] ⑥서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수
[땅집고] “예상했던 것보다 서울 지역의 반등세가 빠릅니다. 집값은 오르는 데 공급은 부족할 것이 명백하기 때문에 2년 전 주택 가격이 급등했던 상황이 재연될 가능성이 작지 않습니다.”
집값이 바닥을 찍었다는 인식과 함께 부동산 시장이 상승세에 접어들었다는 평가가 나온다. 고분양가 논란이 벌어졌던 단지도 최근 두자릿수 이상의 청약 경쟁률을 보이며 1순위 완판 행진을 이어가고 있고, 수억원 떨어졌던 단지 가격도 다시 전고점 가격을 회복하고 있다.
반면 일각에서는 ‘일시적 반등’일 뿐 다시 하락할 가능성이 크다는 주장도 나온다. 추가 매수세가 약한 데다 매물 적체 현상이 여전하다는 것이다. 바닥은 찍었지만 지리한 횡보장세가 이어질 것이라고 보는 전문가도 있다.
땅집고가 최근 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수에게 부동산 시장 상황과 전망에 대해 들어봤다.
-최근 부동산 시장을 어떻게 진단하는가.
“전문가들 사이에서도 3년 정도는 하락세가 지속할 것이라 점쳤지만 생각보다 반등세가 빨리 찾아왔다. 서울과 지방의 시장 상황에 괴리가 발생하는, 전형적인 디커플링 현상이 나타나는 게 지금의 주택 시장이다.
시장이 불안정하다는 점을 사람들이 인식하고 있다. 공급난이 언제 찾아올지 모른다고 생각하는 것이다. 앞으로도 불안정할 것 같다고 생각하니 서울과 수도권처럼 선호 지역을 찾을 수밖에 없다. 이런 이유로 앞으로도 서울, 수도권에는 사람들이 몰려 상승세가 이어지고, 지방은 침체가 계속될 것이라고 본다.
이런 상황이면 공급이 좀 나와야 하는데, 물가 상승이나 구조적인 문제로 인해 공급이 쪼그라들 것이 명백한 상황이다. 올해가 지나면 2년 전에 나타났던 급등 현상이 다시 올 가능성이 작지 않다.”
-서울과 지방의 온도 차가 큰 원인은 뭐라고 보나.
“현재 50~56세에 해당하는 2차 베이비부머 세대가 은퇴하고 시골 내려가면서 서울 집중 현상이 완화될 것이라고 예측했지만 빗나갔다. 서울에 교통, 의료 인프라가 집중돼 있어서 떠나지 않는 것이다. 앞으로도 서울 집중 현상은 더욱 심화할 것이다.
교통도 영향을 미쳤다. KTX가 가장 대표적인 예이다. 수도권 인구 분산을 위해 만든 게 KTX였지만 결과적으로는 서울 접근성이 올라가면서 과밀 현상이 더 심각해졌다. GTX의 역할도 크게 다르지 않을 것이라 본다.”
-현 정부 부동산 정책에 대해서는 어떻게 보나
“공급자 측면에서 정책을 펼치고 있어 수요자 측면에서의 정책이 부족한 점이 아쉽다. PF(프로젝트 파이낸싱) 상황이 워낙 좋지 않다 보니 공급자 쪽에 더 집중하고 있다고 본다.
하지만 수요자 측면 정책도 충분히 고려해야 한다. 특히 양질의 청년주택, 신혼부부 주택을 충분히 공급해야 한다. 젊은 세대 입장에서 이런 주택이 안정적으로 공급된다는 신호가 있어야 마음을 놓을 수 있는데, 이런 ‘주거사다리’ 역할을 하는 주택이 매우 부족하다.
최근 청약 시장이 과열되는 양상을 보이는 것도 이러한 이유다. 자신이 살 만한 좋은 집이 없다고 생각하니 젊은 세대들마저도 청약에 몰리는 것이다. 청약의 본래 취지도 잃었다. 당초 청약은 열심히 점수를 모으고, 차차 넓고 좋은 주거공간으로 이동하는 것을 독려하기 위해 만들어졌는데, 이젠 2030세대들도 묻지마 식으로 뛰어드는 시장이 되어버렸다.
청약 제도도 난잡하다. 지원 대상을 명확히 하고, 제도도 정비할 필요가 있다. 수요자들이 안심할 수 있도록 정부가 일관성 있는 정책을 펴야 한다.”
-정부 입장에서는 어떻게 대응하면 좋나.
“지금은 물가 상승, 금리 등 여러 조건이 워낙 좋지 않다 보니 민간이 주택 시장에 들어와서 공급할 수 있도록 여건을 조성해 주는 것 말고는 별다른 수가 없어 보인다. 규제를 완화하는 방향으로 가는 게 공급 측면에서는 도움이 될 것이라고 본다.
정책도 국지적으로 가져갈 필요가 있다. 다주택자라고 다 같은 다주택자로 보면 안 된다. 서울에 두 채 가진 사람과 서울에 한 채, 지방에 한 채 가진 사람은 다르게 봐야 한다. 20억원짜리 한 채 가진 사람과 5억원짜리 세 채 가진 사람도 마찬가지다.
서울은 주택 공급이 부족한 것이 맞기 때문에 조정대상지역 지정하고 그 지역에 대해 규제를 하는 것으로 충분하다. 하지만 지방을 비롯해 그 외의 비선호 지역은 집을 사더라도 주택 수 제외 혜택을 주면서 수요를 늘려줄 필요가 있다. 제도를 좀 유연하게 활용하면 좋다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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