한신평 "롯데·태영건설 부동산PF 비중 확대돼 위험 요소"

[땅집고] 정부가 주택 공급활성화 방안 발표를 통해 부실 위험에 놓인 건설사의 자금 지원 방안을 내놨다. 이번 대책으로 단기 자금조달 및 유동성에 어려움을 겪는 건설사들이 급한 불을 끌 수 있을 것이란 전망이 나온다. 하지만 사업성이 부실한 지방 및 비주택 사업장에 대부분의 부실 부동산PF가 집중됐는데, 단기간 내 크게 개선되기 어려운 점에 한계로 지적됐다.

5일 한국신용평가는 “이번 주택공급 활성화 방안을 통해 신규 자금지원과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출 연장 등의 대책이 미치는 영향이 건설사 입장에서 긍정적”이라고 진단했다. 다만 “부동산PF 위험 핵심은 지방 및 비주택 사업에서 비롯되는만큼 착공·분양을 촉진해 위험을 해소하고 실질적인 공급 확대로 이어져야 한다”고 밝혔다.

■ 9·26 공급 대책, “준주거시설 규제완화 배제…근본적인 수급개선 어려워”

정부는 이번 공급 대책에서 부실한 건설 사업장에 대한 재구조화 및 신규 자금 유입 지원 방안을 내놨다. 한신평은 이로인해 부동산PF 재구조화가 촉진될 것으로 내다봤다. 다만, “현재 지연되고 있는 PF 현장이 대부분 사업성이 부족한 상태이고, PF의 상당 부분을 차지하는 지방이나 비주택 현장의 사업성이 단기간 내에 크게 개선되기는 어려운만큼 실제 이해 관계자들의 손실 및 위험 분담을 통해 조기에 사업을 정상화할 수 있을지에 대해서는 추후 구체적인 진행 과정을 확인할 필요가 있다”고 평가했다.

정부가 대책에서 내놓은 기존 분양 사업의 임대 사업 전환을 지원하는 방안 역시 “임대보증금의 조기 유입을 통해 미분양 위험을 축소 하는 데 일부 긍정적으로 작용할 것”으로 예상했다. 하지만 “부진이 지속되고 있는 오피스텔을 비롯한 준주거시설의 경우 일부 규제 완화에도 오피스텔의 보유 주택수 제외나 생활형 숙박시설의 준주택 편입과 같은 주요 대책이 배제됐다”고 지적했다. 근본적인 수급 개선으로 이어질 가능성은 크지 않을 것이란 전망이다.

■ 롯데건설·태영건설 부동산PF 비중 확대돼 위험

건설사들이 직면한 대외여건의 불확실성을 감안하면 작년 하반기부터 본격화한 건설사 신용도 하방 압력이 완화되기까지는 추가적인 시일이 소요될 것으로 전망했다. 한신평은 ▲과중한 PF우발채무 부담 ▲안전사고 관련 변동성 ▲중견 건설사들의 미분양 또는 유동성 대응 관련 불확실성을 최근 건설사 신용도 관점의 주요 위험 요인으로 설정했다.

최근 금융시장 변동성 확대와 부동산 PF 사업성 저하로 인해 건설사들의 부담이 가중되고 있으며, 물류센터 등을 중심으로 책임준공 약정을 제공한 현장의 PF보증 전환 사례도 증가하고 있다고 밝혔다. 특히 여전히 과중한 부동산PF 자금 부담이 지속되고 있는 롯데건설, 태영건설은 의미 있는 수준의 PF우발채무 위험 축소가 필요하다고 진단했다.

올해 8월 말 태영건설의 연결 기준 자기자본 대비 주의·위험 PF 보증액 비율은 183.7%로 한신평이 신용등급을 부여한 도급사업 PF 보증액 1조원 이상 건설사 중 가장 높았다. 롯데건설 역시 이 비율이 146.3%를 기록하며 뒤를 이었다.

한신평에 따르면 롯데건설은 2022년 하반기 레고랜드 사태 이후 금융시장 경색 하에서 PF유동화증권 차환 차질로 인해 재무적 부담이 크게 확대됐다. 현재 자기자본 규모 대비 PF보증 규모가 여전히 과중한 가운데, 5조4000억원에 이르는 도급사업 PF보증 중 77%가 미착공 현장 관련 보증인 점을 감안하면 향후 사업 추진 차질이나 분양실적 부진이 발생할 경우 PF차입금의 상환부담이 롯데건설로 전이될 가능성을 배제할 수 없다.

태영건설은 과거 경기 호황기에 자금 선투입이 요구되는 군부대 이전, 역세권 복합단지, 산업단지 등 개발사업의 비중을 확대하는 과정에서 다수의 사업장에 PF신용보강을 제공한 결과 PF보증 규모가 지속적으로 확대된 점이 위험요인으로 거론된다. 연결기준 도급사업 PF보증 규모는 2020년 말 1조3000억원 수준에서 2023년 8월 말 2조8000억원으로 확대됐으며, 실질적인 자체사업인 자회사 차입금에 대한 PF보증을 포함한 별도기준으로는 3조4000억원을 기록했다.

전지훈 한국신용평가 연구위원은 “건설사들이 직면한 대외여건의 불확실성을 감안하면 2022년 하반기부터 본격화된 건설사 신용도 하방 압력이 완화되기까지는 추가적인 시일이 소요될 것으로 보이며, 장기화되는 업황 부진 하에서 영업 및 재무적 대응력이 약화된 건설사들을 중심으로 신용도 전반에 대한 면밀한 검토가 필요한 상황”이라고 짚었다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com




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